焦点周报·石家庄 | 政策流露暖色 预期艰苦维持

2020年第42周市场报告综述

政策流露暖色 预期艰苦维持

在整个9月维持冲刺状态的石家庄市场，在当周进入间歇状态，市场热度有所下降。尽管焦点研究院监测显示，当周有7个项目开盘销售或加推新房源，另有2个项目启动认筹，其向市场释放的实际有效供应大于此前一周，但市场缺乏热点和亮点项目支撑，还是给人乏善可陈之感。当周政策层面多有调整，修正后的预售资金监管政策出台，符合当年全国范围内加强监管的环境和趋势，但仔细分析不难发现，政策层面给苦于房企融资监管政策收紧的房企以“一定的操作和腾挪空间”，在风险可控的背景下，房企一方面应维持正常开发进程的稳定，另一方面亦可在获取售房资金上有空间。然而，当前市场的关键问题，并非如此层面的政策松与紧可以改变的，部分本地房企开发的项目采取降价或低开措施，以求在市场竞争殊为激烈的红海中求得一席之地，正在给购房需求以不佳的市场预期，这样的预期有传染和蔓延趋势，将对更多的购房需求产生挫伤作用。如此背景下，即便政策层面略有暖色，也难以给购房需求扳回市场预期以较大的力量。值得市场欣慰之处在于，城市发展和城建有亮色，不至于令城市信心大打折扣，但市场预期极为现实，当下更需要企稳。

政策面

房企融资监管政策将扩大适用范围

自8月起，房企融资监管政策加入影响当前市场因素，并在9、10月市场行情中产生较大影响，房企和项目冲量意愿更为强烈，以求加快回款速度。尽管监管政策完全落地已推迟，但房企冲量回款、压减债务的诉求依然非常强烈，预计第四季度至年底前，房企仍将维持冲量状态，部分房企在部分城市以价换量力度将加大。房企融资监管政策覆盖范围也将扩大至腰部房企和区域性头部房企，这对于在融资方面身无长物的本地房企而言并非利好。

中国人民银行

关键词：房企融资管理

中国人民银行金融市场司副司长彭立峰：房企融资管理规则是房地产市场长效机制建设重要内容，也是房地产金融审慎管理制度重要组成部分。建立目的在于增强房企融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些房企盲目扩张的经营行为，增强房企自身的抗风险能力。从整体上看，目前重点房企资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步将会同住建部门和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。 

香港

关键词：空置税

香港运输及房屋局局长陈帆：正考虑暂停一手楼空置税立法工作。

江苏省无锡市

关键词：住房贷款利率

江苏省无锡市《关于调整第二套住房公积金个人住房贷款利率的通知》：职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率，按同期首套住房公积金个人住房贷款利率1.1倍执行，自2020年10月15日起施行。

石家庄

关键词：预售资金监管

石家庄市住房和城乡建设局《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》：

① 房企应当按预售项目工程实际施工进度节点，在满足后续监管资金比例后，可申请使用监管资金。

② 取得预售手续后，监管账户须留存实际备案销售额的40%为监管资金。

③ 建成层数达规划设计总层数一半后，监管账户须留存实际备案销售额的30%为监管资金。

④ 主体封顶的，监管账户须留存实际销售额的20%为监管资金。

⑤ 取得竣工验收报告后，监管账户须留存实际备案销售额的10%为监管资金。

⑥ 取得竣工验收证明等五项中的三项，监管账户须留存实际备案销售额的5%为监管资金。

⑦ 取得竣工验收备案手续后，终止资金监管。

⑧ 房企与购房人解除预售合同，由房企自行结算退款。

[焦点研究：与2016年出台的预售资金监管既有政策相比，当前政策“有松有紧”。一方面，对部分节点对应的项目预售资金监管比例有所放松，如对“取得预售手续”这一节点，既有政策限制房企提取30%的监管资金，当前政策则要求留存实际备案销售额的40%，显示出当前政策相对宽松；但对“主体封顶”这一节点，既有政策限制房企提取85%的监管资金，当前政策则要求留存实际备案销售额的20%，显示出既有政策相对宽松。解除资金监管的条件，既有政策设定项目“首次登记”，当前政策则设定项目“取得竣工验收备案手续”。此外，当前政策新增“保函”内容，给房企提取预售资金以更大的操作空间，显示出更大的政策灵活度。综合来看，对预售资金进行严格监管，以防止房企和项目开发行为出现风险，导致项目烂尾现象，已成为当前调控政策的新动向，但石家庄政策在严格监管的同时，也在风险可控的范围内给予灵活操作的空间]

关键词：绿色建筑

石家庄市住房和城乡建设局等部门《石家庄市绿色建筑创建行动实施方案》：

① 2022年，全市城镇新建建筑中，绿色建筑面积占95%，建设被动式超低能耗建筑230万平方米以上，新建建筑中绿色建材应用率45%。

② 在城市、镇总体规划确定的城镇建设用地范围内的新建民用建筑，全部按绿色建筑标准建设。其中，政府投资或以政府投资为主的建筑、建筑面积大于2万平方米的大型公共建筑、建筑面积大于10万平方米的住宅小区，按高于绿色建筑基本级标准建设。

③ 使用住房公积金贷款购买高于最低等级绿色建筑标准的新建绿色建筑自住住房的，贷款最高额度上浮至70万元。

④ 以政府投资或以政府投资为主的办公、学校等公共建筑和集中建设的公租房、专家公寓、人才公寓等居住建筑，原则上按被动式超低能耗建筑标准规划、建设和运行。

⑤ 2021年被动式超低能耗建筑新开工建设20万平方米，2022年新开工建筑面积增速不低于10%，全市范围内力争形成规模化整小区建设格局。

区域面

长安区：区内第二个棚改项目招选社会资本合作企业

就南三条小商品第一市改造项目，向社会公开招选社会资本合作企业，要求参与企业须具备房地产二级以上开发资质，但不接受联合体报名。

高新区：教育配套

高新区第一小学项目初步设计获得批复，项目位于昆仑大街以西、湘江道以南，规划办学规模6轨制、36个教学班，可容纳学生1440人，面积23265平方米，拆除原有临时校舍4000平方米，并新建学校。新建建筑面积21295.03平方米，其中，地上建筑面积17659.26平方米（含1号教学楼建筑面积3819.04平方米，2号教学楼13840.22平方米），地下建筑面积3635.77平方米，主要有车库、设备用房，配建附属工程及室外运动场地等。项目概算投资13667.70万元。

栾城区：轨道交通产业

栾城区与石家庄煤矿机械有限责任公司、中国铁建重工集团股份有限公司、石家庄市轨道交通有限责任公司签订战略合作协议：将充分共享优势资源，组建集技术优势、制造优势、市场优势于一体的协同创新平台，助力栾城区和石家庄市轨道交通产业发展，提升栾城区和石家庄市高端装备先进制造能力。

藁城区：城建和城市发展动向明确

中共藁城区委《关于巡视整改进展情况的通报》：

① 确定“一、二、三、四、五”的城市建设工作思路，即“一环绿廊、两河生态、三街贯通、四路对接、五城同建”，制定出台《城建项目计划》、《全面提升城市建设品质工作方案》。

② 邀请中国城市规划设计院、天津城市规划设计院等单位，为藁城空间规划（2021-2035年）、城市建设、城市设计把脉会诊，委托深圳蕾奥规划院编制藁城区一体化综合规划，初步成果已编制完成。

③ 加快推进廉西大街、四明街等重点项目建设，积极对接槐安路、北二环东延项目，高标准规划设计廉东大街、世纪大道交汇处片区，以及世纪大道、三环交汇处西北角地块。

④ 南部城区总退水渠、南部城区新建污水处理厂等已完成可研立项，4个停车场正设计建设，生活垃圾分类车间、生活垃圾资源化项目正有序推进。

⑤ 加快推动经开区北席、北邑、南席等三个社区控规动态维护，积极推进槐安路北邑段拆迁和建设工作。石家庄市国土空间规划委员会已批复三个社区控规动态维护方案。

⑥ 已印发《关于支持藁城区加快发展石家庄经济技术开发区的若干意见》，赋予经开区市级管理权限，成立石家庄市自然资源和规划局经开区分局，受石家庄市自然资源和规划局委托，全权负责经开区国土、规划等相关业务。[焦点研究：藁城区正编制“藁城空间规划”，并将并入石家庄市国土空间总体规划，从时间上看，应在2021年获批并启用，其他行政区的“空间规划”应当也在同步编制中。藁城区城建和城市发展动向应已明确，即向西衔接高新区、融入主城区，衔接槐安路东延和北二环东延的进展或将加快。此外，北席、北邑和南席三个城中村控规动态调整已批复，其拆迁、腾退和改造速度也将加快，加之经开区的行政审批权限有所扩大，这对于经开区项目落地有较强的积极影响]

正定新区：新增一所高校入驻

10月12日，河北体育学院正定新区校区启用。项目占地207亩，建筑面积8.8万平方米，另有1万平方米地下人防工程，可容纳4000人。项目分期建设，一期建筑面积6.1万平方米，由图书馆、教学楼、学生活动中心、学生宿舍楼、实验楼、部分训练场馆和后勤综合楼组成。目前，体育系、武术系、运动人体科学系、外语系首批入驻，学生近2000人。[焦点研究：尽管河北体育学院并非市属高校，但其与河北奥体中心比邻规划建设，亦符合当前正定新区规划布局高校的主要方向，即集中分布在正定新区起步区东部，与藁城区衔接片区。市场消息称，石家庄职业技术学院新校区将成为市属高校园区第二座入驻高校]

其他：

① [区域：鹿泉区 关键词：海康威视]中共鹿泉区区委书记李为军会见中电海康集团董事长陈宗年。中电海康集团旗下的杭州海康威视数字技术股份有限公司，拟在鹿泉区落地海康威视石家庄科技园项目，项目投资8.5亿元，占地约80亩，建设一栋厂房、一栋生产测试楼及附属建筑。

② [区域：循环化工园区 关键词：京东]循环化工园区与京东智联云就数字经济项目签约：双方结成战略合作伙伴关系，共建数字基础设施，围绕智能生产、智能流通、智能消费等领域加强合作，依托智能供应链国家新一代人工智能开放创新平台，合作共建并落地一个数字经济服务主体，建设一套新型数字基础设施，实施一批数字经济应用示范项目，共建一个数字经济产业园，引进和培养高层次数字经济人才，将园区建设成为数字经济高端发展、数据技术高度集成、智能服务高效便民的国际化示范园区。

城市面

关键词：生态保护红线

石家庄市召开区域空间生态环境评价暨“三线一单”编制工作协调小组会议。“三线一单”，是指生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线和生态环境准入清单。[焦点研究：既有“生态保护红线”政策有升级，对西部山前区域内项目有较大影响。鹿泉区房地产开发和销售的正常秩序尚未恢复，至2021年应有改观，但西部山前区域新增项目可能性不大，既有项目或将面临“推倒”重审]

土地市场

当周的石家庄土地市场较为平淡。供应方面，当周有6宗地块挂牌出让，面积10.95万平方米，约合164亩，但均非房地产开发用地，位于鹿泉区和栾城区，在区域上乏善可陈。成交方面，当周则为零。

商品房市场

当周系2020年9、10月市场行情的“间歇”期，市场热度有所降温，但仍有多个项目有营销动作。根据焦点研究院的统计，当周石家庄市场有3个项目开盘销售，4个项目加推新房源，另有2个项目启动认筹，由此形成的商品房有效供应2344套，较此前一周上升192%；面积22.41万平方米，较此前一周上升144%。尽管供应规模有所上升，但去化效率不高，7个开盘销售或加推新房源的项目，在开盘销售或加推新房源当日实现去化266套，综合去化率16%，其中仅有一个项目去化率超过50%。

开盘销售或加推新房源的节点作用，在当下的石家庄市场已经不大。除少数项目有明确蓄客时间和目标，且对节点有明确考核目标，多数项目正弱化节点影响，将供应入市的房源转向更长的平销阶段寻求去化，考核也转为周、月。当周的石家庄市场有三点变化值得关注：其一，全国性或地区性房企品牌溢价能力分化趋势正在加剧，在这一方面表现强势的房企正在向有限房企集中，从目前看，数量不超过5个。其二，二环外、三环边市场的价格竞争红海状态加剧，当期玖筑瀚府和保利时光印象的捉对厮杀便是缩影，从去化情况来看，价格竞争的红海状态换取的去化效果差强人意。其三，公寓市场的以价换量更为凶猛，二环内地段、配置乏善可陈的公寓项目，正在拿出更大力度的价格优惠政策以吸引市场，但对公寓市场的价格预期挫伤影响更大。

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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