焦点周报·石家庄 | 市场交易规模可观 分垒状态延续

2020年第39周市场报告综述

市场分垒 预期转冷

当前的石家庄市场实则有两部分，这样的分垒状态在当周表现得最为强烈：以同福城为代表的项目，凭借相对较低的定价和对渠道的短时间和高强度动员，实现快速和高效去化，尽管项目成交规模可观，但对片区市场，特别是市场定价产生极大的杀伤效果。而以融创时代中心、嘉实万科紫台、绿城桂语江南为代表的项目，则延续其一贯定价策略，旨在吸引改善需求关注，且通过相对较强的品牌、地段、户型，以及其他产品细节吸引购房需求，维持定价稳定，其去化效率亦稳定。前者对市场预期的挫伤作用显著，且加剧市场分裂，并导致部分需求强化观望态度；后者定价稳定，去化相对较好，但并未形成“出圈”效果，并未对市场预期产生太大影响。这样的分垒状态还将延续，加之政策环境承压，抑制需求积极性的因素依然存在，扭转市场预期几无可能。更为重要的是，前期支撑市场，有所表现的改善需求，在10月之后的市场是否仍有稳定表现，会否受市场预期影响转入观望，对市场还将贡献多少支撑作用，更值得房企和项目关注。9月市场交易规模可观，但项目分化趋势更为显著，10月能否延续交易规模，显然比“谁会被分化”更为重要。

政策面

融资监管“三条红线”推迟执行 但政策深层次调整延续

当周恒大恳请广东省政府支持其重大资产重组消息引发关注，究其原因，原计划在2021年初实施的融资监管“三条红线”影响巨大。此次“三条红线”等融资监管政策调整至2023年6月30日执行，留给房企调整资产和债务较为充足的时间，也给受此影响较大的当前市场“降压”。但综合当周严控特色小镇房地产化和调整土地出让收入分配等政策动向，市场政策环境的深层次调整仍在延续，房企面临的政策环境更为复杂，变数陡增，这将倒逼房企继续加快调整，以求在可能出现的监管变化中尽快“上岸”。

河北省唐山市地方调控政策收紧

河北省唐山市政府办公室《关于加强房地产市场调控工作的通知》：

①继续加大市中心区（路南区、路北区、高新技术产业开发区）商品住宅用地供应，加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位土地供应。

②在市中心区建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。

③对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

吉林省长春市地方调控政策收紧

吉林省长春市政府《关于落实城市主体责任进一步加强房地产市场调控的通知》：

①部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。

②首次申报商品房预售许可项目不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报商品房预售许可项目不得高于首次申报的商品住房价格。

③购首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。

广东省东莞市住房公积金贷款收紧

广东省东莞市住房公积金管理委员会《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》：

首套房最高贷款额度由120万元调整至90万元，二套房最高贷款额度由80万调整至50万元。

城市面

关键词：快递业务

石家庄市邮政管理局：2020年1至8月，全市快递服务企业业 务累计完成6.43亿件，同比上升64.14%；业务收入累计完成 53.45亿元，同比上升31.37%。根据国家邮政局公布的2020 年前8个月全国快递业务规模和收入城市情况，石家庄业务 规模位居第15位，业务收入位居第18位。

关键词：南绕城高速公路

南绕城高速公路主线9月底具备通车条件，全长约53公里，其收 费路段为主线井陉枢纽互通至西南三环枢纽互通段，以及主线东 南三环互通至京港澳互通段，收费里程38.489公里。

焦点解读：南绕城高速公路通车后，石家庄在“环城公路”（即四环）尚待 规划背景下，率先完成“环城高速公路”，其将对鹿泉区南部岭 底、铜冶、寺家庄片区，以及沿红旗大街、装院路，以及太行山 高速公路南下的元氏县封龙山片区产生积极影响。

区域面

高新区：两所学校规划确定

①高新区第一小学项目可行性研究报告批复，项目位于昆仑大街以西、湘江道以南，高新区41号地，规划办学规模6轨制、36个教学班，可容纳学生1440人，将拆除原有临时校舍4000平方米，并新建学校。新建建筑面积21295.03平方米，其中地上建筑面积17659.26平方米，地下建筑面积3635.77平方米，主要为车库及设备用房，投资13957.04万元，建设时间自2020年9月至2022年8月。

②东仰陵学校项目建议书批复，项目位于东仰陵村，昆仑大街以西、延河路以北。项目拟建设小学教学楼一座（小学36个班），中学教学楼一座（初中18个班）、小学报告厅一座、地下车库及其他附属工程，建筑面积22803.42平方米，其中地上建筑面积20628.06平方米，地下建筑面积2175.36平方米，投资17283.21万元，建设时间自2020年至2022年。

桥西区：征地拆迁

西南地表水厂启动征地拆迁，范围涉及石铜路与汇锦路交汇处南侧南环旺角公寓。

鹿泉区：四个城中村拆迁加快

①中关村鹿泉协同发展中心启动，位于鹿泉区上庄镇科瀛智创谷，面积8400平方米，受鹿泉区政府委托，由石家庄中关村协同发展公司全权运营，将围绕鹿泉区“1+3”主导产业，重点引入电子信息、智能制造和科技服务类企业，提供商务办公、创新创业、科技孵化等多功能服务，并重点打造科技金融服务平台、集成电路产业服务平台、新工业化服务平台等“一站式”特色服务平台。北京航天常兴科技发展股份有限公司、重庆国飞通用航空设备制造有限公司等9家企业已入驻。

②获鹿镇召开全力推进、决战决胜城中村改造建设誓师大会，涉及一街、二街、六街和七街。

③公示西北物流产业聚集区总体规划调整方案，规划范围东至京赞线、西临九里山和鼎鑫东路、南至大河路、北接石闫路，规划面积47.90平方公里。

焦点解读：西北物流产业聚集区，也称“鹿北新城”，其规划已公布三年，此次调整方向系用地规划。考虑到物流产业园内房地产开发用地相对集中，园区功能定位非常明确，加之当前鹿泉区现状，扩大房地产开发用地规模可能性不大。

正定新区：医大二院新区医院及新区主干道

①中国（河北）自由贸易试验区正定片区管理委员会批复河北医科大学第二医院重大疫情防控救治基地项目环境影响报告书，项目位于河北医科大学第二医院正定新区医院院内，东侧为朱河街，西侧为拟建河北医科大学第二医院正定新区医院病房楼，南侧为拟建河北医科大学第二医院正定新区医院体检中心，北侧为天宁路，投资3.8亿元，拟建设公共卫生楼一栋，含门诊、急诊、医学影像、功能检查、手术、住院等业务用房，以及污水处理设施购置部分医疗设备，建筑面积2.6万平方米，含公共卫生楼2.59万平方米。

②批复正定新区怀德大街道路及管廊，北至安济路、南至天宁路，系城市主干路，红线宽48米，设计时速50公里/小时，全长962米。

③批复正定新区朱河街北延道路及管廊，北至崇因路、南至安济路，与承瑞路、永宁路与吴家庄路等道路相交，全长900米，红线宽30米。

焦点解读：正定新区配套落地速度有所加快。医大二院正定新区医院承担新功能后，项目规划扩大，且因新冠肺炎疫情防控影响，推进速度将显著加快，系新区配套重要利好。新区东部，即此前称“拓展区”交通路网落地速度亦加快，或将为市属高校园区二期开工建设打基础。

土地市场

当周石家庄土地市场延续平淡，新增挂牌出让地块3宗，面积4.14万平方米，约合62亩，均系工业用地，均位于正定县。当周另有1宗地块完成挂牌出让，面积3.30万平方米，约合49亩，系住宅用地，但因无人缴纳保证金而流拍。

此外，报告发布当日，位于高新区的原强大泵业地块挂牌出让，面积15.85万平方米，约合237亩，成交价15.93亿元，成交单价669万元/亩，系住宅用地，由融创与本地合作方巨基联合获取。至此，2020年前三季度石家庄土地市场落下帷幕。

尽管当周土地市场延续平淡，但前期方面仍有动向值得关注。焦点研究院监测显示，当周正定县太平庄和正定新区固营均有征地拆迁消息，特别是固营已确定将征收居民宅基地和房屋，并安置至诸福屯社区。考虑到正定新区朱河村拆迁户已在近期陆续收到拆迁补偿款，正定新区项目闻风而动，针对朱河村拆迁户推出相应房源或相关优惠政策，且多个项目因朱河村拆迁产生的购房需求形成实际成交，此次固营项目亦有望产生相应效果，这将对正定新区市场产生积极影响。

商品房市场

当周系9月前最后一个自然周，尽管仅有一个休息日，且至9月30日前尚有四个工作日，但多个项目将前期认筹和意向需求集中兑现都放在了这个周末。根据焦点研究院的统计，当周石家庄有1个项目开盘销售，5个项目加推新房源，但其中2个项目系新产品开盘销售，由此形成的商品房有效供应927套，较此前一周下降57.28%；面积11.16万平方米，较次前一周下降57.12%。尽管数量和规模有所下降，但成交效果普遍良好，在开盘销售或加推新房源的6个项目中，去化率超过50%的有4个，超过60%的有2个。预计9月30日前的最后四个工作日，石家庄仍有项目将开盘销售或加推新房源，推升供应和成交规模持续上扬，以求在第三季度实现尽量好的收官效果。

但在开盘销售或加推新房源的项目中，亦呈现出泾渭分明状态。一方面，以融创时代中心、融创都会中心和嘉实万科紫台等项目为代表，系此前销售情况良好的项目，多延续这一趋势，尤以融创都会中心177平方米去化表现突出，显示出项目在推出大户型产品后，尽管总价相对较高，但受到改善需求认可。另一方面，以新项目同福城为代表，成交价格低于周边地缘竞品，形成强烈反差，并以1.1万元/平方米价格产生爆炸效果，凭借小户型、低总价、控首付的卖点，在开盘销售当天实现高去化，购房需求以首置刚需、新市民和部分长线投资为主。

项目动态：

1、华山星岄府：项目开工。项目位于高新区，东至岗当街、西至祁连街及国有储备地、南至万泉道、北至国有储备地，规划有9栋住宅楼，面积30321.72平方米，建筑面积98451.83平方米，地上建筑面积76683.95平方米，含住宅建筑面积71039.02平方米，容积率2.50，规划可售房源607套，机动车停车位635辆。

2、林荫春天：二期封顶。

3、盛邦九号院：样板间开放暨产品发布会举行。项目面积27380平方米，建筑面积70000平方米，规划4栋住宅楼，容积率2.5。其中，1号楼25层，2个单元，两梯两户；2号楼25层，3、5号楼24层，均系1个单元，四梯四户。户型103平方米两室两厅一卫，148、162和164平方米三室两厅两卫。项目配套新风、净水和智能家居。

4、栾城天山熙湖：洋房文化节暨少儿文化艺术节举行。

5、龙湖天璞：二环新品发布会举行。项目规划54栋住宅楼，并配建两所9班制幼儿园，一所24班制小学及商业配套。户型89平方米两室两厅一卫、100平方米三室两厅一卫、120平方米三室两厅两卫、135平方米三室两厅两卫、142平方米四室两厅两卫，均系明厨、明卫。

6、融创臻园壹號三期：样板间开放。项目规划11栋10至11层住宅楼，户型89平方米三室两厅两卫、98平方米三室两厅两卫、110平方米三室两厅两卫，精装修交付，均价13800元/平方米。

7、三盛明瀚花香城项目：三盛集团品牌中心开放。

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执笔：樊晓璐

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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