焦点周报·石家庄:项目定价高报低开 二手房出现显著分化

2020年第33周市场报告综述：高报低开 预期筑底

当周石家庄市场依然处在“暴风雨前宁静”之下。当周全市新增4个项目认筹，加上此前已认筹项目，焦点研究院统计，全市仍处于认筹、未开盘销售项目已超过10个。预计这些项目将在8月底陆续兑现，并在8月底至9月初将当前较为低迷的市场交易规模推上高潮。通过认筹规模推算，其中超过一半项目有望实现超过80%的去化效果。

当前认筹或封筹，但并未开盘销售项目究其原因，部分项目正等待更多房源获取预售，与此前取得预售房源同步推向市场，实现更大规模的转化效果。一方面，这些项目已有认筹比较稳定，房企和项目对转筹效果有信心。另一方面，这些项目定价策略基本确定，且对认筹购房需求有输出，得到认可后对转筹效果形成支撑作用。但从根本上来看，当前项目定价仍处于“高报低开”状态，且这种状态已经为购房需求普遍掌握。当“低开”成为趋势，则将形成稳定市场预期。尽管这对认筹转成交效果产生正面和积极影响，但定价低开对市场预期有一定负面作用。

近期二手房出现显著分化，其中“老破小”价格有进一步下探趋势，一方面因部分改善需求急于腾笼换鸟，卖房置换，二手房中介普遍反映，近期房产关联交易大幅增加。另一方面则由于商品房市场“高报低开”对市场预期产生直接影响，商品房定价权掌握在房企手中，价格可控；但卖家相对零散的二手房市场，则容易形成踩踏效应，进而对二手房价格产生负面影响。短期来看，价格预期稳中下降已成趋势，整体价格底部已经出现，但筑底需要时间；整体预期底部却尚未出现，特别是局部片区预期筑底仍需时间。焦点研究认为，8月底至9月初前期认筹集中兑现将反映出当前认筹的含金量，更将反映出当前价格预期究竟如何。

城市面

当周核心消息：

1、国务院《关于同意全面深化服务贸易创新发展试点的批复》：同意包括石家庄市在内的28个省、市、区为全面深化服务贸易创新发展试点。2019年，石家庄市服务贸易额202.5亿元，占全省总量的30%左右。2020年上半年，全市在河北省商务厅服务外包信息管理分析系统新增注册企业101家，企业总数513家。

2、石家庄市入围2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，未来三年将获得24亿元补助资金。石家庄市已筹集并投入1.6亿元，回购566套人才住房。

3、上海交通大学与石家庄市政府签署全面战略合作协议，双方将在科技成果转化、人才培养交流、高端智库建设等多方面，在生物医药产业、生态环境治理等多领域开展深层次合作。

区域面

当周核心消息：

1、桥西区：组织召开新客站片区棚户区改造项目一期B地块征收工作调度会，早日完成剩余两户协议签订工作，对已完成征收补偿的19号楼进行拆除；确定果品公司安置方案，尽快将果品市场拆除到位。

2、桥西区：石家庄市政府宣布，槐安路与西二环立交桥列入2020年度房屋征收计划。

3、长安区：石家庄市政府宣布，将南三条小商品第一市改造项目、金石街丰收路至北二环段、光华路工人街至解放大街段列入2020年度房屋征收计划。

4、裕华区：石家庄市政府宣布，体育大街贾商路至方村路段列入2020年度房屋征收计划。

5、裕华区：仓丰路东延项目已先后征地四个批次，面积3.8175公顷，约合57.2625亩，征地范围位于建华南大街东西两侧并向东至赵卜口。

6、高新区：中关村海外科技园石家庄分园在高新区开工。项目位于高新区天山大街与仓宁路交汇处，2017年10月立项，占地100亩，规划建设面积20万平方米，一期建设面积6万平方米，计划在2021年投入使用，项目预计在2023年底建成。

7、藁城区：中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查石家庄信息工程职业学院新校区项目建设，要求着力做好地铁口到校园的交通接驳；妥善做好搬迁交接工作。

8、正定县：石家庄市召开正定县（正定新区）发展建设工作领导小组第十九次会议暨中国（河北）自贸区正定片区推进工作领导小组第六次会议：

①着力招引延链、补链、强链的龙头型、基地型项目和产业链高端项目。

②完善发展规划，着力形成产业集聚，以承办河北省数字经济发展大会为契机，引进国内外数字经济龙头企业，培育壮大数字经济核心产业。

③持续完善提升正定县（正定新区）和自贸区正定片区国土空间规划，坚持全域统筹、多规合一。

④加大棚户区改造力度，提高教育、医疗、养老服务水平。

9、正定县：宣布对大十字街危楼改造项目（东至二单元、西至府前街、南至中山路、北至刘家鸡南邻胡同）、府文庙周边改造项目（东至府文庙，西至燕赵大街，南至学西胡同南一排、燕赵大街东侧临街一排，北至房管所北墙延伸到燕赵大街）等两个项目实施房屋征收。

土地市场

备注：

1、数据来自于中国土地市场网、石家庄公共资源交易网和相关政府部门。

2、统计区域范围即石家庄“城四区”（新华区、桥西区、长安区和裕华区）、高新区、“新三区”（鹿泉区、栾城区和藁城区）、正定县、正定新区和井陉矿区。

3、“房地产开发用地”包括住宅、商服用地，以及包括上述两类用地性质在内的混合用途地块。

当周核心观点：

当周石家庄土地市场无新增供应。成交仅1宗，即位于鹿泉区的医疗卫生用地，面积1.35万平方米，约合20亩，成交价0.12亿元，成交单价61万元/亩。在交易上尽管表现平淡，但部分房企正在为即将挂牌出让并可能引发竞价的东三教地块（[2020]074号）和天同地块（[2020]063号）做准备，前者缴纳保证金截止于8月26日，后者截止于9月7日。尽管有关方面正对两宗地块可能出现的竞价情况进行斡旋，但未能确定两宗地块是否将以平静方式确定竞得人。

商品房市场

当周核心观点：

当周石家庄市场转入短暂“休整”。根据焦点研究院统计，当周仅5个项目有新房源加推，另有4个项目认筹，实现商品房有效供应944套，较第32周下降10%；面积10.80万平方米，较第32周下降15%。从成交情况来看，有新房源加推项目当日表现普遍不佳，转入平销后将逐步跟上。尽管供应和成交均有所下降，但市场实则处于积蓄力量状态。此前已封筹的融创都会中心正等待更多可售房源获取证件，万科紫台、金地阅峯、融创时代中心在近期均有开盘销售或加推新房源计划，加上当周新增认筹项目，本轮认筹高潮将在8月底集中兑现，并将成交规模推上新高峰。

定价方面，本轮认筹转成交兑现高峰中的项目，心态普遍审慎，部分项目认筹情况尚可并没有让这些项目冲昏头脑，向市场释放定价信号也反映出“低开”状态。焦点研究认为，这种状态将导致近期市场出现成交上的“量升价稳”，部分项目将通过偏低定价对区域市场形成价格“锚点”作用。

房企项目

1、润江云璟：售楼处开放，并开放109平方米三室两厅两卫样板间。1号楼认筹，认筹4万元抵顶7万元，并可享受99折购房优惠，预计成交价格19500元/平方米。

2、中铁建花语城：售楼处及示范区开放。一期占地约70亩，规划16栋住宅，含7栋11层洋房，9栋18层小高层住宅，部分精装修或全装修交付，剩余毛坯交付。正认筹，认筹金2万元，认筹可享受99折购房优惠。

3、中电世纪公元：展示中心开放。项目位于建华南大街与槐安东路交汇处南行100米。规划两栋Loft、平层混合业态，以及一栋总部级写字楼。混合业态中，1至6层为平层，7至21层为Loft。

4、天山银河广场：V8新品暨4.5米8层全优型Loft发布，缴纳定金3万元万，总房款可优惠5万元，贷款购房可享受89折优惠，一次性付款购房可享受87折优惠。

5、安联生态城：檀悦府交付，实景园区开放。地块规划9栋高层住宅，其中1至3号、5号、7至9号为25层高层住宅，4、6号楼为28层高层住宅，为实景现房，成交价格13500元/平方米起。

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