焦点周报·石家庄 | 万科战略深耕背后,是市场规则洗牌

2020年第37周市场报告综述

万科战略深耕背后 是市场规则洗牌

万科与石家庄市政府签署战略合作框架协议，令人想起十年前恒大与当时石家庄市政府同样达成战略合作，其在石家庄市场陆续开发多个项目，并助推其迅速跻身全国头部房企行列。万科并非年内孤例，2018年已有融创与市政府就中央商务区开发达成战略合作，融创因此获取主城区内殊为稀缺的大体量地块。尽管后有金地、花样年也与市政府就项目接洽，但年内目前仅有万科达成战略合作。与其与西宁市政府达成战略合作相似，万科深耕石家庄之意已非常明确。

与十年前相比，十年后的石家庄市场已是全国性房企遍地，多数房企获取核心地块的诉求均非常强烈；十年后的政府部门手中掌握的土地资源也更为优渥，除可见的大体量地块集中位于长安区和桥西区外，还有十余幅规模不等的地块经过专项整治和其他方式储备进入土地市场。更为重要的是，政府部门已深谙市场规则，对部分地块可能出现的竞价行为不再视为“洪水猛兽”，而是持开放态度。这在一定程度上加速了石家庄土地市场的洗牌。此时向优势方靠拢，对在一级开发上意兴阑珊，但对净地出让兴趣浓厚的全国性房企而言，机会显然会更多。

政策面

中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查住房租赁市场发展试点城市建设工作：

① 摸清底数，把租赁企业、租赁住房摸排清楚，建立工作台账，做到底数清、情况明。

② 加大工作力度，细化分解任务，推动新建一批、改建一批、购租一批、盘活一批，坚决完成目标任务。

③ 坚决落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深入研究分析房地产业发展情况，提出有针对性的措施，促进房地产市场平稳健康发展。

④ 完善政策体系，结合国家最新精神和《关于加快推进住房租赁市场试点工作的实施意见》，尽快出台相关配套文件，为住房租赁市场发展提供政策依据；加大监管力度，强化备案管理和价格监测，加快建立信用体系建设，持续整顿住房租赁市场秩序，维护好租赁双方合法权益；深入广泛宣传，引导市民掌握住房租赁政策，转变住房消费观念，鼓励市民将闲置房源交由专业化、规模化住房租赁企业运营，推动住房租赁市场做大做强。

⑤ 加大扶持力度，结合“十四五”规划编制，研究出台金融、税收、住房公积金、租购同权等相关支持政策，推动形成健康规范、蓬勃发展的住房租赁市场。

⑥ 完善信息平台，强化与审批、住建、市场监管、公积金等部门的信息共享。

焦点研究：针对房地产市场，石家庄决策层极少做新的、有别于其他城市的政策表态。此次表态尽管出自石家庄正着力建设的住房租赁市场，但仍可见部分“新意”：行政力量正介入住房租赁市场，政府部门将引导更多租赁住房向头部企业集中，并引导头部企业入驻政府部门搭建的租赁住房交易平台进；掌握平台和房源，便于政府部门从源头上打击违法违规租赁行为，整肃住房租赁市场秩序。房源和需求向头部企业集中，对头部企业扩大市场份额有关键作用，这将加速石家庄市场集中度，对相关企业而言，这样的政策东风势必不能错过。

区域面

东良厢改造全部规划确定

桥西区：东良厢改造

石家庄市国土空间规划委员会第七次专题会：

① 审议并原则通过东良厢城中村改造项目规划设计方案。项目位于桥西区，东临汇明路及规划中的地铁四号线，西临西三环，面积103.7公顷，规划设计建筑面积157.44万平方米。北区含六个住宅地块，并结合三圣寺布局配套公建带，配置一所36班小学、三所12班幼儿园、一所6班幼儿园和一个文体活动中心；南区含两个住宅地块、1个商业地块，配置一所36班中学、一所36班小学、一所12班幼儿园、一所养老院及社会停车场。

② 原则同意中国铁建花语城规划设计方案。项目位于正定新区核心区东南部，滹沱河北岸，规划延续小街区布局形式，用适度开放公共街道，将地块高层组团与小高层组团分开，形成四个尺度宜人的组团空间。项目结合北侧地块，沿丁家庄路规划一条“十字”特色商街，搭建社区生活场景，营造和谐邻里中心。

焦点研究：东良厢项目已由绿地开发，当前已进入第二期。项目体量较大，产品主力面向刚需首置和地缘首次改善。上述规划显示出其教育配套规模较大。此前无甚消息、传闻庞杂的轨道交通四号线“仍在规划中”亦得到政府部门的侧面确认。

经开区：经济增速跑赢全市

2019年石家庄经济技术开发区完成地区生产总值351.8亿元，同比上升11.4%；主营业务收入1889.3亿元，同比上升10.5%；财政收入88.3亿元，同比上升20.3%；税收收入85.3亿元，同比上升20%；一般公共预算收入23.5亿元，同比上升14.7%；利用外资3.2亿美元，同比上升24.6%。

焦点研究：预计经开区市场潜在供应规模将在2020年进一步放大。现状配套勉强，成交价格不高的经开区市场仍以承接主城区外溢、购买力较差的首置刚需，以及地缘改善和周边郊县进入主城区的新市民为主，当前在售项目户型普遍极小，借以实现控总价、降首付目的。

正定县：旧城拆迁

正定县政府公告称，拟征收油泵厂家属院，项目东至天主教堂及洗煤厂、西至东柏棠新民居、南至隆兴公司新建住宅楼、北至天主教堂，面积约11868.021平方米，约合17.8亩；建筑面积约11890.46平方米，征收约150户。

土地市场

当周石家庄土地市场焦点系位于胜利北大街、运河桥客运站南侧的原天同地块（[2020]063号）。此外，此前曾流拍、位于高新区天山大街沿线的原强大泵业地块（[2020]060号）再次挂牌入市，也引起市场关注。当周新增5宗地块挂牌出让，面积23.78万平方米，约合356亩。其中房地产开发用地3宗，面积22.01万平方米，约合330亩。当周3宗地块成交，面积12.30万平方米，约合184亩，成交价21.30亿元，成交单价1154万元/亩。其中房地产开发用地2宗，面积10.50万平方米，约合157亩，成交价21.23亿元，成交单价1347万元/亩。

原天同地块收到中海、平安、新城、华润和荣盛五家房企报名参与竞价，经过606轮竞价，荣盛击败主要竞争对手中海，获取该地块，成交价18.11亿元，成交单价1601万元/亩，初步测算其成交楼面价超过1.2万元/平方米，在成交单价和楼面价两个方面，均创下石家庄含住宅的房地产开发用地新高。诚如此前焦点研究院分析，该地块存在一定不利因素，尽管荣盛参与该地块一级开发多年，市场传闻称其享有一级开发收益，可适当减轻开发成本，但对项目售价依然有一定影响。尽管项目附近有万科紫郡已销售一年有余，其成交价格在2.5万元/平方米水平，但原天同地块仍需从品牌到产品，面对改善需求的诸多考量。且考虑到当前规划要求，传统的“高低配”规划或难以在项目上实现，更是对项目定价和去化的严峻考验。

商品房市场

9月进入下半月，此前认筹、计划在当月兑现的项目，几乎均将节点放在了9月最后一个星期。尽管当周有1个项目开盘销售，7个项目加推新房源，另有3个启动认筹，加之1个项目开放售楼场所，但去化情况普遍不佳。市场热点和重点项目仍在等待9月底的“临门一脚”。根据焦点研究院统计，当周石家庄商品住宅实现有效供应1034套，较此前一周下降36.56%；面积13.40万平方米，较此前一周下降23.64%。但没有项目在开盘销售或加推新房源当天实现50%以上的去化效果。

改善需求在2020年的活跃表现留给市场较为深刻的印象。但并非所有项目面向改善需求乘兴而来，便可如愿以偿。当周有多个面向改善需求、有改善面积产品供应项目入市，但去化效果差强人意。从市场环境来看，二环内供应规模放大已系市场普遍共识，且放大趋势仍在延续，可能会在年底重塑石家庄商品住宅的库存结构。购房需求一方面尽快出售既有房产，为换房储备购房首付款；另一方面也在多方选择，优中选优。这其中，区位、地段和配套因素的影响权重首当其冲，户型、单价和总价的考量也较为重要，但品牌和口碑影响尽管难以量化，但潜在影响巨大，且在改善需求多重考量中显示出较大影响。这反映在部分项目尽管区位、地段和配套优渥，但品牌和口碑差强人意，对改善需求的进一步影响彰显乏力。改善需求尽管成为了难得的市场“增量”，但并非所有项目都可以在增量中大快朵颐。

房企和项目动态：万科与石家庄市政府签署战略合作框架协议

1、万科石家庄：石家庄市政府与万科集团签署战略合作框架协议，双方将在轨道交通发展、老旧小区改造、智慧物流产业、产城融合发展等方面开展深层次合作。

焦点研究：此前已有融创与石家庄市政府就中央商务区签署合作框架协议，并直接推动中央商务区开发建设实现“破局”。年内已有金地、花样年先后与石家庄市政府就具体项目进行接洽，但仅有万科签署合作框架协议。与往年相比，当前政府主导加快供地节奏，一方面通过既有棚户区、老旧厂区拆迁腾退地块，另一方面鼓励房企参与竞价并自由争夺条件成熟净地，力度更大，决心更强；与以往相比，政府手中掌握净地资源也更为丰富，对竞价争夺土地态度更为开放。这给了在当地通过一级开发做地旷日持久，导致意兴阑珊的全国性房企新的机会，也推动房企主动与政府接洽，通过达成合作，从“总对总”层面获取开发机会。当前未知万科与石家庄市政府达成战略合作标的项目情况，但考虑到近期石家庄受政策鼓励，以及现实棚户区改造压力艰巨等因素影响，有意加快棚户区改造步伐，且在政策层面有意扩大力度以吸引房企参与，这可能会成为房地产开发层面房企与政府合作的突破口。

2、西美兰溪璟园：售楼处开放，位于高新区仓宁东路与景观路交汇处东北角，泊水公园旁。

焦点研究：项目位于高新区南部，较之华远昆仑赋、正基九宸靠南。项目优势系紧邻泊水公园，系环城水系在东南段面积最大的公园，自然景观较好；项目劣势也较为突出，地段稍逊，天山大街、昆仑大街尚未南延到位，仅有仓宁东路可直通太行大街，不利于购房需求导入。售楼处开放后反映出项目面向地缘需求较多。项目有针对性做了规划调整，引入石四药职工医院，并强化西美在既有商业运营上丰富经验，强化项目自有配套优势。项目首开户型76平方米两室两厅一卫和113平方米三室两厅一卫，面向首置刚需，实用性较强，当前考虑单价和总价因素，能否符合需求预期。

3、天河悦城：天河方圆荟购物中心招商答谢会举行。

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执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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