焦点周报·石家庄 | 主城新区市场各有特色需求静止状态突显

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-27 17:59

2020年第43周市场报告综述

主城新区市场各有特色需求静止状态分外突显

10月已经过半，但与9月相比，当月的市场表现缺乏亮色：主城区既有热点项目处在平销状态，当去化率有保证；新项目开盘销售未出现影响市场走势和预期的现象，市场对龙湖天璞项目给予厚望。与其他相比，龙湖天璞项目的认筹方式值得玩味。尽管项目已取得部分房源的预售手续，但该项目采用的是户型认筹方式，即购房需求针对意向户型进行认筹。当周市场消息显示，该项目135平方米户型认筹情况最好，输出价格逼近2万元/平方米。与之相比，其小户型定价在1.7万元/平方米。考虑到项目将精装修交付，首次开盘销售还将赠送地下车位，其目的旨在拉升单价，但当前购房需求将地下车位作为“添头”，其敏感点依然在价格上，其他户型认筹情况将影响该项目首次开盘销售时的供应情况。

近期市场关注的另一个项目即中铁建花语城。考虑到正定新区因当前朱河拆迁改造和未来固营即将拆迁改造，将由此向市场输出一批规模可观的拆迁户和购房需求，对正定新区市场将产生较大影响。目前朱河拆迁户已收到首批拆迁补偿款，已有备货且购买力满足的中铁建花语城项目率先受益，下周万科正定文化村项目三期也将开盘销售，都将在一定程度上受到这部分需求的影响。但综合来看，无论是龙湖天璞项目所代表的主城区市场，还是中铁建花语城所代表的正定新区市场，其购房需求表现出了比较强的“静止”状态，主城区外溢至正定新区市场的需求规模有待提升，主城区内项目仍以消化既有改善需求为主，而外地输入首置刚需，则仍集中在二环外的部分项目，特别是近期有低开趋势的项目。

政策面

北京市住房和城乡建设委员会：启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查。

安徽省合肥市《关于加快发展和规范合肥市住房租赁市场的通知》：对权属清晰的商业（办公）、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型房屋，可按相关规定和程序改建为租赁住房。支持成套住宅改造，单套住宅内使用面积12平方米以上的起居室（客厅），可以且仅可隔断成一间房间出租供人员居住。个人出租自有住房，税收按综合征收率0%征收。将现行企业向个人出租住房租金收入减按4%征收房产税政策，扩大至企业向专业化、规模化住房租赁企业出租住房，并对经批准的“商改租”、“工改租”住房比照适用。

江苏省南京市《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》：企事业单位、社会团体及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”、“工改租”住房，用于居住的，房产税暂减按4%税率征收。个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除。住房租赁企业向个人出租住房，小规模纳税人按5%征收率，减按1.5%计算缴纳应纳税额；一般纳税人可按5%征收率，减按1.5%计算缴纳应纳税额。

区域面

长安区

1、长安区将就光华路工人街至解放大街段进行房屋征收。

焦点解读：光华路将西延至解放大街，并与即将通车的解放大街和平路至赵佗路段连通。光华路东延则待原石钢厂区搬迁腾退并进行房地产开发时同步进行。此外，“正履行国家发改委审批程序”的轨道交通第二期规划中，五号线一期将沿光华路地下敷设，其沿线开发价值和热度仍有上升空间

2、长安区房屋征收管理办公室通告称，就南三条小商品第一市改造项目选取评估机构。

焦点解读：该项目应系位于中山路与解放大街交汇处东北角已烂尾多年商业项目。现场公告已要求沿街商户尽快搬离，预计楼体将爆破拆除，并重新规划，目前正招选社会资本合作企业。考虑到项目与中央商务区隔路相望，整治诉求强烈，速度和进展将较快。亦考虑到临近中央商务区和中山路，用地规划或将维持商业商服性质

鹿泉区：

1、鹿泉区召开城中村拆迁集中攻坚推进大会，强调拆迁工作已经进入攻坚阶段。

2、鹿泉区李村镇正筹建一所专科类高等学校，拟开设电子信息、智能制造等专业，对相关地块进行控规维护。经维护，调减生产研发、一类物流仓储用地，调增教育科研用地。

藁城区：

藁城区将就石井村城中村改造项目招选社会合作企业，项目位于藁城区廉州镇石井村，面积约245亩，要求招选企业须具备房地产二级开发资质。

焦点解读：项目位于藁城区核心区南部，临近南二环东延线，地面交通较为便捷；远景规划轨道交通三号线东延藁城线，但短期内难以落地。项目周边现有藁城天山熙湖等项目，仍以地缘需求为主，售价维持在万元水平以内。项目开发空间较为广阔，且规划调整后适当增加文化设施用地，各项用地性质更为均衡

土地面

当周的石家庄土地市场延续平淡状态，但中国金茂宣布获取此前已成交的[2020]062号地，还是给市场带来了一些波澜。根据焦点研究院的统计，当周石家庄新增挂牌出让10宗地块，面积17.02万平方米，约合255亩，均系非房地产开发用地，分别位于栾城区、藁城区和正定县。当周完成挂牌出让地块9宗，面积12.47万平方米，约合187亩。6宗地块成交，面积8.32万平方米，约合124亩，成交价2.13亿元，成交单价171万元/亩。其中，房地产开发用地仅1宗，面积3.14万平方米，约合47亩，成交价1.853亿元，成交单价392万元/亩，因系住宅用地，可形成住宅建筑面积9.43万平方米，成交楼面价1963元/平方米。竞得该宗位于藁城核心区四明街地块的房企系自然人发起成立。另有3宗地块撤拍或流拍，面积4.15万平方米，约合62亩。

当周中国金茂宣布，获取6月22日由河北保伦获取的[2020]062号地，计容建筑面积12.35万平方米，这也是中国金茂在全国范围内进驻的第50个项目。彼时经过与万科、保利等房企的激烈竞价，河北保伦以7.82亿元竞得该地块。截止目前，焦点研究院尚未查询到中国金茂在石家庄设立有开发主体；中国金茂已在保定市场开发的“竞秀金茂悦”项目，其开发主体母公司也尚未在石家庄设立开发主体。根据焦点研究院目前获取的信息，该项目市场定位已基本完成，初步确定将采用中国金茂旗下“悦”系产品。

房企获取项目动态：中国金茂获取东北二环外地块

中国金茂：中国金茂公告称，收购[2020]062号地，计容建筑面积12.36万平方米，但未披露收购价。该地块在6月22日由河北保伦房地产开发有限公司以7.82亿元竞得，地块面积45991.51平方米，系住宅、商服、教育混合用地，其中住宅容积率>1.0并且<2.5、商服容积率<4.54。该地块挂牌出让时吸引万科、保利等房企参与竞价。

焦点解读：该地块位于东北二环外，原系亨伦唐宫原著二期项目，转入土地市场并以净地出让，吸引多家房企参与竞价，经过149轮激烈角逐，由河北保伦竞得。彼时市场传闻称，中国金茂系河北保伦合作方。但截至目前，焦点研究院未查询到中国金茂及其关联公司在石家庄设立开发主体；其在保定市场开发的“竞秀金茂悦”项目主体母公司，也并未在石家庄设立开发主体。

根据焦点研究院目前获取的信息，该地块将用于开发中国金茂旗下“悦”系产品，项目市场定位已经完成。该项目面临的区域市场竞争格局较为激烈，上半年有亨伦观唐名邸项目以1.3万元/平方米价格水平入市，尽管该项目在年中因故退市，但对区域市场预期产生较大影响，以致区域内其他项目被迫跟进这一预期进行定价。下半年区域内还将有祥聚拾光等项目入市，区域供应规模有望进一步放大。从目前来看，除万科翡翠书院外，区域内其他项目仍以刚需首置为主，首次改善需求为辅，购房需求对价格的敏感度比较高，尽管中国金茂既有品牌号召力比较强，产品力表现也比较好，但难免受到区域市场环境的影响，采用“悦”系产品作为项目定位，应系较为审慎的选择。

商品房市场面

当周市场略有升温，位于正定新区的中铁建花语城项目加推新房源起到了一定的引领作用，该项目也值得近期关注。随着龙湖天璞项目认筹接近尾声，荣盛天同项目城市展厅开放，2020年底石家庄市场的最后几轮推售高峰即将到来。根据焦点研究院的统计，当周石家庄市场有6个项目加推新房源，另有2个项目启动认筹，由此形成商品房有效供应686套，较以前一周下降70.73%；面积7.55万平方米，较此前一周下降66.30%。但其中，仅中铁建花语城项目加推首日去化效果良好，去化率超过50%。剩余项目去化率参差不齐，但未超过50%，后续转入平销状态。

中铁建花语城项目成为了近期正定新区市场的缩影。因区内规模较大的城中村改造项目朱河有实质性进展，拆迁户收到第一笔拆迁补偿款，购买力到位，且拆迁户普遍意愿在区内购房，这部分购房者成为了正定新区项目争夺的焦点。其中，中铁建花语城率先取证，且其单套总房款最高水平满足拆迁户当前购买力需求，因此率先受益，后续将开盘的万科正定文化村项目三期和其他区内项目也在激烈争夺这部分需求。由于以贝壳为首的渠道拓客有较强的动员能力，其对正定新区市场的“吃定”状态更甚，近期这种状态有所扩大。此外，荣盛天同项目公布销售案名并开放城市展厅，荣盛首府项目户型面向地缘改善需求的目的相当明确，预计最快在11月，该项目将开盘销售。

项目营销动态：荣盛天同项目城市展厅开放产品信息初步释放

1、天山世界之门：10月24日，燕赵风潮文化节举行。

2、荣盛首府：10月25日，城市展厅开放，位于位于长安区胜利大街与华新路交汇处北行500米路东。

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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