焦点周报·石家庄 | 市场交易全力冲刺 预期波动暗埋隐患

2020年第38周市场报告综述

市场交易全力冲刺 预期波动暗埋隐患

9月的石家庄市场将打上“喜忧参半”、“冷热不均”的底色。焦点研究院预计将在9月底到来的前期认筹和意向需求兑现高潮，已在当周展开，其开盘销售或加推新房源项目有13个，由此产生的商品房有效供应规模均呈现出翻倍上升状态。当周另有4个项目开放售楼场所，加入9月底或10月抢收行列的项目还在增加。但反过来，当周开盘销售或加推新房源的13个项目，仅2个项目当日去化率超过50%，剩余项目转入平销后方可逐步兑现去化效果。尽管市场出现绿城桂语江南这样面向改善需求，且在品牌和产品上有较强影响力的项目，但部分项目仍反馈，其去化效率仍不及预期。此外，近期市场出现预期转淡迹象，舆论环境唱空北方城市房价走势，尤以天津和石家庄为例，对市场预期产生不利影响，进而影响部分购房需求积极性。尽管预期转淡并非一朝一夕便可确定，但在房企和项目冲刺销售业绩，市场兑现成交效果的当下，预期波动对本就脆弱的购房需求产生的负面影响可能会被放大。焦点研究院认为，新冠肺炎疫情可能会成为影响第四季度走势的X因素，但预期波动带来的负面影响同样会延续到第四季度。从整体上看，第四季度市场环境不容乐观。

政策面

成都收紧政策 闽深加强监管 

四川省成都市 地方调控政策收紧

四川省成都市政府办公厅《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》：

① 提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

② 加强热点项目销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例，优先保障无房居民家庭购房需求。

③ 个人住房转让增值税征免年限由两年调整到五年。

福建省 预售资金监管

福建省住房和城乡建设厅《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》：要规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房企按时交付竣工验收合格的商品房。预售资金监管额度可与房企信用综合评价成果挂钩，对信用评价优良的AAA级房企，可适度降低监管额度；对于信用不良的C级房企，应提高监管额度。监管资金不得用于支付任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、营销费用及房企员工工资等费用。

广东省深圳市 市场整治

广东省深圳市司法局《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》：建立涵盖房地产买卖、租赁信息于一体的信息平台，完善平台服务和监管功能，与各职能部门、市场主体业务系统进行互联互通。

 石家庄住房租赁相关政策对中期市场有影响 

石家庄市政府《关于加快推进住房租赁市场试点工作的实施意见》：

① 支持住房租赁企业与房企合作，通过新建、改建或盘活闲置房源，开展住房租赁业务。

② 商品房项目中配建的公共租赁住房划定一定比例转为租赁住房，并购买商品住房用作租赁住房，由国有租赁企业负责管理运营。

③ 鼓励住房租赁企业、房企、物业企业等将已建成、未销售，或闲置未利用的商业、办公、工业、仓储等用房，在满足质量、安全、消防、采光、通风、卫生等基本居住条件基础上，改为租赁住房。

④ 2020年将新建、改建租赁住房2万套，盘活存量住房2万套。

⑤ 到2022年底，住房租赁市场价格水平涨幅控制在当地城镇居民人均可支配收入涨幅之内；全市规模化租赁企业累计不少于15家，其中，国有企业不少于5家；新增租赁住房不少于8万套，其中，新建、改建租赁住房不少于3万套，盘活存量住房不少于5万套。

焦点研究：石家庄正着力加强住房租赁市场建设，短期内对商品房市场交易影响不大，但中期对市场有影响：此前滞销商业、办公用房或将转入住房租赁市场，但取决于开发方对相关项目的开发和收益情况，不到万不得已，主要房企仍会寻求产权出售；租赁住房归集到规模化租赁企业，对管控房屋租金水平有积极影响，但房源归集涉及政策和资金相互配合，尤以当前石家庄出租人仍呈现零散状态，除政策鼓励和引导出租人将房源转交规模化租赁企业外，还需大规模资金支持，全国性或地区性市场化租赁企业对石家庄市场仍意兴阑珊，本地企业规模和实力有限，国有企业组建、实力和运营情况仍需观察。

城市面

关键词：城市规划

中共河北省委常委、常务副省长袁桐利到石家庄市调研：要科学编制城市规划，加强与国土空间规划等规划的衔接，统筹谋划生产、生活、生态三大布局。要更加注重城市设计，突出地域文化元素，加强城市建筑、街区等风貌塑造，抓好具有历史保护价值的老街区、老建筑、工业遗产等保护修复，打造独具特色的城市风格。要高标准实施城市建设，突出城市更新和综合品质提升，推动老旧小区、棚户区和城中村改造，健全市政设施，完善城市功能。要着力拓展城市绿色生态空间，把生态优先、宜居宜业贯穿城市规划建设始终。

关键词：服务贸易

中共石家庄市委副书记、市长邓沛然调研现代服务贸易：依托现有的服务贸易产业，借助河北自贸区正定片区功能定位和政策优势，推进服务贸易创新发展开放新平台建设，重点发展以大数据平台、人工智能化、移动互联网、众创空间等为核心的新兴服务贸易，做大做强以现代物流、工业设计、旅游文化为核心的优势服务贸易，做精做优以计算机通信、离岸外包、金融服务、文化创意为核心的特色服务贸易。

关键词：滹沱河经济带

① 石家庄市发展和改革委员会正编制滹沱河经济带产业发展规划。

② 河北省发展和改革委员会、自然资源厅、石家庄市发展和改革委员会组成调研组就石家庄滹沱河经济带产业发展规划进行调研，中共鹿泉区委副书记、区长李为军：滹沱河经济带涉及黄壁庄、大河、李村三个乡、镇，大部分位于一、二级水源地保护区范围内，以农业为主。希望调研组进一步明确滹沱河边界和经济带范围，建议根据实际情况，适时调整水源保护区范围，破解滹沱河经济带发展制约。

关键词：石衡沧港城际铁路

石衡沧港城际铁路完成第一墩。

关键词：地铁三号线

石家庄地铁三号线二期工程实现“轨通”。

区域面

正定县加大配套力度

正定县：多项城建规划落地

正定县政府《正定县县城新型城镇化建设示范方案》：

① 谋划建设正定县第一中学迁建，正定新区第一、第二、第三幼儿园等项目。

② 谋划建设正定颐养健康智慧城项目。

③ 建设正定县城旺泉北街拓通，西部中华大街北延（北绕城高速至正南线段），高新区北区赵普大街、董铨路、守洲路、邦秀路、怀丙路、拐角铺街、尉佗街（崇因路至西洋村南）、园博园大街（崇因路至西洋村南），正定新区安济路（西临济至天泽大街）、隆兴路延伸、迎旭路东延、新城大道（东上泽村至冯家庄）、顺平大街（崇因路至河阳路）、园博园大街北延、尉佗街（崇因路至隆兴路）、新城大道景观、郑州街等。

④ 加快建设正定新区天泽大街北延道路及管廊、朱河街北延（崇因路至安济路）道路及管廊、存量综合管廊、安济路综合管廊、调峰供热站。

⑤ 加快建设圆通速递华北区域管理总部项目，中通快递智能科技电商产业园项目。

⑥ 加快建设正定新区智慧中心项目。

⑦ 正建设正定县第九中学。项目位于燕赵北大街以东、镇州北街以西、京化路以南、晨光路以北；面积174.74亩，教育用地157.57亩，道路用地17.17亩；建筑面积约101580.38平方米，投资4.966亿元（含建安费用3.687亿元）。分三个教学部：幼儿部规划8轨制24个教学班，容纳720名幼儿；小学部规划12轨制72个教学班，容纳3240名学生；中学部规划18轨制54个教学班，容纳2700名学生；共计6390名学生。

土地市场

当周石家庄土地市场尽显平淡，新增挂牌出让地块15宗，面积25.14万平方米，约合377亩。其中房地产开发用地仅1宗，面积3.14万平方米，约合47亩，系住宅用地，位于藁城区，系藁城核心区内四明街住宅用地。当周另有5宗地块完成挂牌出让，面积4.62万平方米，约合69亩，其中成交4宗，面积3.55万平方米，约合53亩，成交价0.20亿元，成交单价39万元/亩。此外，当周完成挂牌出让和成交地块中，均无房地产开发用地。

尽管当周无房地产开发用地成交，但土地市场依然话题不断。一方面，位于和平东路的华药南北老厂区均已或大部分拆迁腾退完毕，市场消息称，北地块年内具备出让条件，南地块或将在2021年挂牌出让。另一方面，同样位于和平东路的石钢老厂区将在月底停产，并具备搬迁腾退条件，预计交地时间应在年底或2021年初。此外，位于长安区的原焦化厂等地块亦有拆迁腾退消息。综合政府规划和市场消息，最早在第四季度，石家庄土地市场还将有大幅纯净房地产开发用地挂牌出让。

商品房市场

尽管距9月结束尚有10天，但房企和项目已展开对前期认筹和意向需求的集中兑现。根据焦点研究院统计，当周有3个项目开盘销售，10个项目加推新房源，另有4个项目启动认筹，加上4个项目开放售楼场所，营销和推售动作之密集创下下半年新高。当周石家庄商品房有效供应2170套，较此前一周上升109.86%；面积26.03万平方米，较此前一周上升94.25%。而这样的趋势还将延续到9月底，预计9月26日和27日尽管仅有一个休息日，但计划在当期开盘销售或加推新房源的项目已超过10个。密集供应体现出房企和项目在第三季度末加快抢收的意愿。但从成交情况来看，石家庄市场依然呈现出“冷热极度不均”状态。当周开盘销售或加推新房源的项目中，仅2个在当日实现去化率超过50%的效果，多数项目在供应房源后便转入平销。从开盘销售、加推新房源或认筹项目分布来看，当前市场依然呈现出“西平、东热”状态，当周京广铁路以西仅一个项目开盘销售，剩余项目均位于以东，尽管计划在9月底开盘销售或加推新房源项目中不乏以西区位，但以东项目活跃度较高。此外，改善需求活跃状态不改，近期市场尤以绿城桂语江南项目具有代表性，其售价或将触碰2万元/平方米，与同处南二环的嘉实万科紫台项目相比，总房款水平更高，将考验改善需求的品牌辨识度、整体购买力和近期表现倾向因素。

项目动态：绿城重资产在石家庄首个项目售楼处开放

1、绿城御河上院：“家国事、御未来”名家讲堂举行。

2、想象国际：全时全龄健康社区新品亮相暨2020利鑫集团康养产业发展战略发布会举行。

3、天山世界壹號：N°5新品荣耀发布盛典举行，推出210平方米四室两厅三卫大平层住宅。

4、绿城桂语江南：生活美学馆及样板间开放，样板间130平方米三室两厅两卫、145平方米三室两厅两卫。1、8号楼认筹启动，17层，认筹可享受2万元抵顶7万元。

5、龙湖九里晴川：“九里魔幻之夜 龙民幻境开启”2020年龙民专场答谢会举行。

6、融创都会中心：样板示范区及样板间开放，样板间108平方米三室两厅一卫、150平方米四室两厅两卫。

7、宝晟蓝庭：售楼处开放。

8、华远昆仑赋：公园生活馆开放。项目1、2、3、11号楼在售，1、11号楼简装修交房，均价13800元/平方米；2、3号楼精装修交付，均价16000元/平方米。

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执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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