焦点周报·石家庄城建面:地铁二期规划加快跑办 张营改造曝规划

2020年第31周市场报告综述：秩序颠覆 冷热不均

“改善崛起”是必然的，但令各方始料未及的是，趋势肇始来自嘉实万科紫台项目。当周该项目首次开盘销售，售楼场所开放三天实现认筹超过600组，开盘现场小程序签到640组，供应426套房源，开盘当天实际成交385套，成交规模近10亿元（详情参看项目监测简报），特别是大户型定价高于小户型，去化效率亦好于小户型，改变了市场既有“大户型低定价、控总价”、“小户型高定价、拉总价”的传统策略，加之项目东侧东三教项目地块已挂牌入市引发房企强烈关注，嘉实万科紫台项目在开盘后成为了行业关注焦点，售楼场所被频繁调研，项目也被放大、被反复研究。近三年来市场震荡整理，近年来价格表现弱势，追求快周转的房企在产品定位上明显保守，“小户型、低总价、控首付”成了普遍选择，总房款超过300万元产品几乎成了房企和项目普遍不愿触碰的领域。我们曾寄希望于一些项目在2020年可尝试挑战这一总价段，但实际效果差强人意。嘉实万科紫台通过厚实的品牌积累，扎实的营销步骤和合格的产品设计，为其实现10亿元成交规模打下坚实基础。

这个项目并非当下市场唯一主角。8月初的石家庄市场将全面进入状态，凭借极富竞争力定价的融创都会中心，以及在近期义务教育招生政策有变化、引入草场街小学的金地阅峯两个项目，均有可能取得良好去化效果。可市场“冷热不均”状态依然严峻，多数项目仍面临着“获客难、转化难”的问题，政策环境从严从紧没有改变，购房需求观望情绪强烈，投资购房意兴阑珊的情况也没有改变，少数项目高去化意味着更多项目“盘子”有明显流失，这便倒逼房企和项目作出两种选择：要么，价格妥协；要么，扎实做好营销，容不得半点马虎。

城建面

当周核心消息：

中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查轨道交通建设：要谋划好轨道交通未来发展。要加快轨道交通二期建设规划跑办，完善各项手续，拿出具体方案。要加快通往“三区一县”轨道交通规划设计，力争纳入国家“十四五”综合交通规划大盘子，努力实现“三区一县”与主城区深度融合发展。要推进轨道交通沿线土地资源综合利用。要认真借鉴先进城市经验，立足石家庄市实际，全面梳理当前地铁沿线土地资源，加快地铁小镇等开发建设。

焦点研究：轨道交通第二期规划仍在手续审批阶段，预计年内获得国家发改委批复。石家庄决策层表态透露轨道交通三项动向：“三区一县”轨道交通规划进入编制阶段，或将冲刺纳入“十四五”全国综合交通规划；轨道交通沿线土地开发已进入通盘考量中，TOD模式落地将深刻影响房地产市场；此前曾规划在鹿泉区、后搁置的地铁小镇重新出现，原有选址可能发生变化。

区域面

当周核心消息：

石家庄市国土空间规划委员会第六次专题会召开：审议并原则通过张营城中村改造项目规划设计方案。该项目西临石太铁路，南临石家庄技术学院，面积约41.97公顷，其中居住用地约23.7公顷，商业服务业设施用地约0.89公顷，公建地约2.93公顷，秉承“一心两轴”的设计理念，“一心”即结合区域文脉，打造以梁氏宅院所在城市绿地为中心的组团社区；“两轴”即沿城市主路营造建筑高低错落有致的城市景观轴，沿规划支路打造特色商业生活轴。

根据已公示张营城中村改造规划设计方案，项目建筑面积83.26万平方米，地上建筑面积60.01万平方米，其中住宅建筑面积57.32万平方米，可供应住宅5705套，住宅套均面积100.48平方米，可开发住宅用地10宗，另规划有幼儿园两所、小学一所，商业用地1宗等。

焦点研究对张营改造项目的解读：

焦点研究尚未获得该项目一级开发方的确切消息，但该项目建筑面积和开发空间广阔，待其入市势必将对现有桥西市场格局产生重大影响。当前桥西区市场分为三部分：新华路沿线以刚需首置项目为主，沿街形象差，配套不齐全，严重制约定价；中山路、裕华路、槐安路沿线配套较齐全，城市形象好，尤以裕西公园为核心，以改善项目为主，定价能力相对较强；红旗大街沿线配套尚可，但高职高专院校集中分布，流动人口密度大，城市形象差强人意，以首置、首改项目为主，定价能力一般。张营项目位于新华路与中山路之间，处于板块过渡地带，可享受中山路部分配套，但项目西临铁路，与西三环缺乏互动，交通小环境改善任务艰巨，当前条件下仍以刚需首置为主，辅以首次改善产品。

区域消息

当周核心消息：

1、新华区：中央商务区32号地商业写字楼建筑面积5.3万平方米，规划地上22层、地下3层，高度99.9米。 

2、桥西区：桥西区政府组织召开“烂尾楼”项目专题调度会议：坚持分类施策、加快攻坚步伐。对于积极配合，主动跑办完善手续的企业，各有关部门和属地办事处要全力支持，尽快协调解决项目存在问题。对于手续跑办不积极不配合的企业，属地办事处要立即移交区政法专班予以打击。 

3、桥西区：南新街新石北路至华星路段通车，道路全长240米，红线宽25米，双向快车道16米，两侧便道各4.5 米，位于新客西园小区东侧，是南、北向城市支路。

4、裕华区：位于裕华区东南部的仓裕路，西临南焦客运站、穿过体育公园，道路全长1100米，宽45米，双向四车道，城市次干路。

5、正定新区：石家庄市国土空间规划委员会第六次专题会召开，原则同意河北国际人才港规划设计方案。该项目位于正定新区中部，东侧为白朴街、西侧为新城大街、南临弘文路、北侧为弘义路，以商务办公和街区商业等功能为主。项目规划五栋高层建筑，充分考虑沿街面与南北项目融合，在商业街区借鉴古城尺度，以一、二层建筑为主，并创造围合庭院景观，丰富建筑形态和空间。

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