广东楼市:东莞和惠州哪个房子适合投资?买房如何避坑?

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提问：广叔你好，本人目前在深圳龙岗上班，老家新乡有一套房子价值80W,因为深圳购房政策有过贷款记录就要5成的首付，深圳总价150万的房子好像不好找，现在的想法是：把新乡的房子出售，考虑在惠州大亚湾购置一套三房，自己居住4-5年时间，攒够首付把大亚湾房子出售然后买深圳的房子，目前大亚湾觉得龙光城楼盘不错，比较靠近深圳，以后深圳上班大亚湾居住也比较容易实现一些。广叔您给个建议呢？

回答：你好，不建议买惠州大亚湾，很多人看到深圳上涨快比较周边城市感觉价格低，一冲动买了，市场上升期间貌似也不少涨，问题是将来不好兑现。很多人不知道经济规律盲目乐观，觉得惠州不错，开发商又无限放大供给，二手房基本没需求也没处变现永远不会值钱。

大亚湾的产业较单一，发展跟着惠州速度，很慢，与东莞深圳没可比性。大亚湾这种地方纯属垃圾资产。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城。本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

提问：广叔好，我在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨得挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。 除此之外，可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。

提问：广叔好，北京首房，子弹300。酒仙桥工作，上班自由。年薪20，单身。投资居住兼顾。请教如下问题，感谢！ 1. 总价不超500（200首付+300贷款），合理吗？有无更好的资金配置方案？ 2. 可选择的房子，麻烦推荐。

回答：你好，500总价可以，月供在1.5内 推荐看下 常营板块的两居 北京新天地、柏林爱乐、苹果派，望京板块宝星国际二期1居，望京新城2居

提问：您好广叔，本人现在我在唐山市丰润区有自住房一套大约价位80万，在唐山市高新区有期房一套，延期一年了没有交房，通知今年十月能交，犹豫疫情可能又得延期。还有27万贷款未还清，出手的话现在可以卖到125万。我想卖一套房子，有天津户口，想在天津买一个房子孩子上学用。不知道卖哪个房子？也不确定在天津哪个区买房子合适？孩子打算初二或者高二转学。请赐教谢谢！

回答：你好，可以考虑去天津，天津潜力大于唐山，唐山留套自住就可以，另外一套出手。 天津目前在静淡市区间，房价不会很快上涨，但长期看还可以。有教育优势，比大多数省份有50-100分加成。目前天津落户，买房，教育对外地大专以上学历很友好。 天津属于瘦死的骆驼比马大，至少也是个直辖市。未来涨幅跟着北京走。市内六区新房太贵，建议买环城四区地铁边的。

提问：广叔好，想请教一下如果是半自住加半投资（解决小孩上学的问题）有120万的子弹，最近看了关山高新二路的旭辉千山凌云首开盘24000带精装修120左右的户型，请问这里楼盘目前值得入手吗？现在入手关山会不会成为接盘侠？或者还有其他楼盘推荐吗？

回答：你好，关山大道自住和投资都没有问题，产业区，领涨。 考虑学区，中建大公馆更合适你。 旭辉学校一般。 也可以淘淘关山大道二手房，融科，蓝晶国际等，单价2.3以内可入。

提问：广叔您好，本人在罗湖有2套老旧小区房。想卖掉其中一套，换一套好一点的。价格大概在700万左右的三房，广叔有好一点的推荐吗？

回答：你好，置换目的是自住还是投资呢？ 还是想罗湖片区内置换吗？ 可以把需求描述的更详细一些，再做推荐

提问：广叔你好，在天津有房票，投资适合在什么区域出手，武清已经有一套房出租中。

回答：你好，如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。 如果是考虑教育，建议首选和平区

提问：你好，广叔，江苏盐城滨海人！想在盐城购买一套四房给小孩上学，但是对盐城学区还有未来发展并不清楚，老城区的二手觉着环境差又贵，城东的新盘又太远，想咨询一下您这里可有什么建议？

回答：你好，盐城的房价已经经过了一轮涨幅，未来想大幅升值可能性比较低，如果单纯投资已经错过了最好的机会。现在盐城人口的总体趋势是市区的人往苏州上海南京买房，县城的人往市区买房，乡镇的人往县城买房，总体而言中青年人口是向外流出的状态。不过市区的学区房依然是很火爆的，比如盐城中学不谈生源和教学水平如何，就高考成绩看盐中是比南京苏州八成以上中学好的

如果为了孩子，在盐城性价比还是比较高的，另外盐城的居住环境在苏北是相当可以的。 你的买房需求是为了孩子上学教育，学区房肯定是排在第一位，所以不建议去城东买新盘，好的学区房更多都在老城区，建议直接淘二手次新，房龄尽量控制在15年以内，学区房面积不宜买太大，不是看单价而是看总价。

提问：广叔好，本人目前手上120万，然后还可以贷20万信用贷，一共140万，想在北京买房子，但是在北京购房是二套资格。问题1:二套房资格购入的话，有什么地区可以推荐。之前我了解到全款抵押（垫资）可以做到三成首付。但是最后还是决定不用这种方式了。所以以目前的钱，有啥推荐的房子？问题2:信用贷这个东西靠谱吗？利率7.2，谢谢广叔了

回答：你好，子弹120，120万首付，可以购买总价300万左右老公房，通常我们尽量兼顾能做到两居，则需要面积在60平，对应单价5万的老公房，这一类标的主要集中在劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥一带。比如八里庄北里，康家园等。 也可以关注次新开间，单价6万左右的炫特嘉园等。 用二套资格买入，需要把子弹扩充到150以上。 公积金如果满额缴纳，试试建行快贷吧，利率5%以内最好，超过7%都是高利贷，不到万不得已别用。

提问：你好广叔，海淀世纪城学区房现在购买是合适吗？推荐下哪的学区房合适？

回答：你好，如果投资并不建议买，现在像朝阳看 如果刚需着急，就买小户型作为学票即可 不着急就买非学区房，学区政策长期看会变动且溢价高，投资回避

提问：你好广叔，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢

回答：你好，如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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