东莞楼市:买房选筹思维,适合你的房子其实并不多

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，东莞黄江新楼盘铂璟湾（备案名东莞汇盈大厦）三房户型174.8万，93平方。均价19000值得入手吗？靠莞樟路，在黄江镇政府斜对面。地铁规划一号线支线黄江镇府站但是不知道什么时候落地。感谢。1万9的价格未来升值空间可期吗？黄江还有哪个楼盘可以推荐？

回答：你好，铂璟湾，近黄江广场，镇政府，生活配套还可以，户型不错，可以考虑。当然有空间，黄江好点的楼盘都已经两三万，其他推荐参见内部分享！

提问：广叔你好，在东莞有房票，已有一套180恒大华府自住，现在手上有150W左右现金，可还贷每月15000左右，在东莞投资一套在哪里买比较好，谢谢！

回答：你好。恒大华府还不错，靠近文化广场，市民广场，生活配套较便捷。可以买个400左右的房子，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，我目前在东莞，在莞有有一套房，无贷款，手上有现金，想再投资一套房，可全款。有社保10年以上。请问有可以推荐的吗？

回答：你好。可以看下松山湖投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔：您好！东莞中堂浅水湾、麻涌碧桂园、麻涌保利投资哪个楼盘好？

回答：你好。中堂浅水湾景观还可以，周围配套还可以。麻涌碧桂园、麻涌保利很近，建议考虑麻涌保利。具体推荐参见内部分享！

提问：您好广叔，今年7月份根据你的指导在广州三溪盈彩美居用老人票买了一套2房360万，贷款250万，月供13500，租金4200。目前在中山创业，租房自住，月收入5-6万一个月。手上有套2016年7月购入的白云区黄石西路富力阳光美居房子（夫妻双方名额），购买时160万，贷款110万，月供5500，租金4000。

17年开始挂牌价270万，之后一直没上涨，最近还有回落的趋势。因为这套房子月供压力小，2022年后开通的马务站离小区只有300米左右，所以一直没有卖出。今年看到深圳房价又大涨一波，广州东涨幅也不低，现在想把富力的房子挂牌出售，套现160-170万，加上手上资金约50万，子弹共220万左右。我是广州户口，也满足深圳购房条件(5年社保)。我老婆深圳户口但未满足购房条件(入户未满2年)。纠结于现在深圳单价都较高，且国家政策支持深圳开发土地建新房，担心高位上车。可是看到最近深圳各种利好政策，怕再不上车后面就更加追不上了。

请广叔给指导下：1. 黄石西路的房子是否还有升值空间，该继续持有还是出售？2. 如果投资深圳是否属于高位入手？如果在深圳买改往哪个方向购买？3. 如果投资广州该往哪个方向投资？4. 是否有其他更优方案。

回答：你好，未来的广州，不是所有的区域板块盘都会齐刷刷地涨了，即使是涨，也不会是大家的涨幅都一样。可以肯定的是投资首选内部推荐的板块，白云不涨就是不涨，因为白云未来也没有什么增量了，而广州东部未来还会涨得更凶，所以卖掉富力阳光没什么可惜的。

未来买房的几个逻辑：1、首选选区域板块、次选楼盘、最后是房源本身，这个逻辑不能颠倒、不能错；2、依据总价范围和约束，在能够承受的范围内，尽量选靠近市中心的区域板块；3、总价一定的情况下，一定要选好的产品，好产品涨得快。当下建议继续加仓广州，2年后换筹深圳。

提问：你好广叔，我们现在有两套房子，但是都不是好的位置番禺南国奥园、海珠时代廊桥，现在首付预算200万以内，希望投资，非自住，很犹豫是选择佰利山还是往东边走。 佰利山看上的房子大概是3.7万单价，小区户型交通都喜欢，但是我们的房子都在南边，是不是太集中了？从资产配置的角度是否应该考虑东边呢？但是鱼珠和黄埔的房子都涨上来， 也都比较旧，实在不知道应该如何考虑比较适合。求指导。

回答：你好，如果追求自住投资偏向于自住多一点的话，佰利山可以选的，尽管东部发展势能是很猛，但是南部的佰利山也不差的，你别忘了还有一条7号线延长线，会到临港裕丰围一带，也会把人吸引过来额的。更别说万博后续发力，其实佰利山投资是可以选择的。

提问：你好广叔，广州户口首套，预算200万，刚需自住+保值，请问黄埔镇龙星汇城怎样？镇龙目前比较荒凉未来前景如何呢？另外星汇城和品秀星图比起来哪个增值空间更大一点？

回答：你好，镇龙星汇城靠近广河高速，周围什么都没有，离镇龙北地铁口倒是还近，买入的话要站岗很久的，个人觉得是不值得的，出租租不是很好租出去，真的很惨，还不如品秀星图。

提问：您好广叔，如果买25年老房子的顶楼有什么不足之处呢？目前看中的是一套顶楼的带天台，在加电梯价格还行，请问这种可以入吗？

回答：你好，顶楼一般会漏水或者很热的，还有就是一般2000年之前的房子不碰，除非是带很好学位的房子，你再对比一下这个小区电梯加装前的价格跟现在的价格对比差多少，这种房位置最好是在市中心。

提问：你好广叔，目前我们一家住在金沙洲广佛交界的时代地产，因地铁12号线的建设开始，每天出入金沙洲就更累了，所以就想出去租房，但是发现租金并不便宜，然后现在想买一套二手房，再加上我们夫妻年龄也大了，近50岁了，两套房的名额都有，想着要是再不买房就没机会了，我老公和我女儿有公积金，我老公和我女儿上班都在地铁8号线附近，一个靠西，一个靠东，我们现在就定位在海珠区的昌岗2和8号线或江泰2和未来11号线选房，从去年中旬开始直到现在我锁定了江燕路的晓燕湾，75平的两房，你觉得这个楼盘怎么样？

回答：你好，你们的这个买房思路还是正确的，租房没有未来，有能力情况下可以在广州继续买房加仓，没有太大问题。现在也是比较好的进场时机，南沙、花都、黄埔的人才购房变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快。还有之前广州政策一日游，种种迹象表面广州ZF已经按捺不住了。根据你的情况来看主要需求是自住+通勤，选在江燕路是可以的，这个也是可以满足你们的买房需求，晓燕湾是江燕路成交率比较高的楼盘，要买就买房龄新一点，更有利于长持！

提问：你好广叔，我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢！

回答：你好，平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，唯一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模旧改。不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。平湖唯一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

提问：您好广叔，总价550W左右的两房，自住+投资有合适的推荐吗？感觉布吉石芽岭那边环境看着不错，14号线开通后有升值可能吗？

回答：你好，百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，你说的这两个区域都可以买，地铁开通对房产增值是利好。具体板块及楼盘推荐参考内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:买房选筹思维,适合你的房子其实并不多
楼市一直在变化中,你的思维真的跟上了吗?
东莞楼市:买房背后的逻辑和机会你掌握了吗?内行人这么说
东莞楼市:南城适合投资吗?看完专家分析才知道真相
东莞楼市:这种房子无论是自住还是投资,买过的人都后悔
东莞楼市:如何选择适合的板块和楼盘?看看内行人是怎么操作的
上海楼市:楼市降温不降价,啥时候买房合适?适合买哪里的?
东莞楼市:如果你买的房子有这种特征,未来升值的空间会更大!
东莞楼市:买房从来只关注这几点,买房小白必看
40岁的年纪,还适合买房吗?如果买,那买什么样的房子适合你?