东莞近八成镇街成交上涨,“报复性”买房来了?
随着大量项目的入市,4月东莞楼市按下“重启键”。记者从东莞中原战略研究中心获悉,4月东莞全市住宅供需环比均出现大幅上涨,住宅成交同比基本持平,成交量已恢复正常水平。其中洋房成交3858套,持续成为成交主力。值得一提的是,4月近八成镇街成交环比上涨,塘厦、常平为成交热点。可见,随着疫情好转,楼市被封印的购买力逐渐复苏,成交量明显回升。
土地市场分化明显
房企拿地更加理性
受疫情影响,今年一季度东莞商住用地供应节奏放缓,到4月份市场逐步恢复,迎来一波“供地潮”。记者了解到,4月东莞土拍市场供应有所回升,共挂牌6宗商住用地,创历年4月供应面积最高记录。其中成功出让的4宗商住地,成交金额约63.9亿元,创下历年4月成交金额最高记录。而剔除配建后,楼面地价约9767元/㎡,同比下降39%。主要是因为茶山TOD地块低价成交,从而拉低整体均价。
由此可见,房企拿地变得更加理性,土地市场分化明显。市场热度区域,房企参与度高,而市场平淡区域则反之。记者了解到,4月商住地供应多为房价中等区域,整体楼面价仅9265元/平方米,溢价率13%。其中大朗镇承接松山湖外溢利好,土地供应少,连续断供四年,住宅供不应求,开发商普遍看好。因此,大朗商住地引来12家房企竞价88轮,最终由阳光城斩获,刷新大朗最高地价。而石龙商住地仅竞价16轮,就以楼面价11020元/㎡成交,并没有掀起太大波澜。
住宅成交同比去年基本持平
楼市正逐步恢复正常水平
从楼市供需来看,4月东莞住宅供需环比上涨均超四成。在供应方面,4月全市住宅供应37.34万㎡,环比上涨48%,但同比下跌20%。供应热点集中在滨海片区和水乡片区,同时供应量环比大幅上涨,合计供应17.37万㎡,占比近五成,多数项目为预热五一提前推货,抢占市场。另外,东莞近一半镇街正逐步恢复供应。其中中泰峰境本月集中供应近5万㎡,拉动黄江供应放量明显。长安因首铸御峰华庭和龙光江南大境新货入市,供应走高。在成交方面,住宅成交同比去年基本持平。其中洋房成交环比上涨44%,别墅、公寓成交环比上涨均接近四成。成交热点集中在临深片区和东部片区,合计成交17.91万㎡,占比达40%。其中临深片区受近期深圳楼市价格上涨明显,深圳客外溢,叠加中低价项目入市影响,成交上涨。而东部片区则受常平项目低开跑量和一些项目加大促销力度影响,拉动片区去化走高。如常平碧桂园玫瑰臻园4月集中签约,华润幸福里、碧桂园铂悦府等项目进行大幅度让利活动等,带动区域成交。
受房企让利促销影响
4月洋房成交均价小幅下降
记者还注意到,4月塘厦和常平的住宅成交总量均超过300套。其中塘厦住宅成交量达361套,位居全市镇街榜首,平均一天卖出12套房,数量惊人。相比之下,洪梅、松山湖以及谢岗住宅成交量略显逊色,成交套数仅个位数。而值得一提的是,4月洋房成交3858套,持续成为成交主力。其中成交面积39万㎡,环比大幅上涨44%,同比持平。但洋房均价小幅下降3%,为22415元/㎡。
据悉,由于部分开发商为了快速回笼资金,部分项目采取“低开跑量”策略,同时也有一些项目提前抢跑“五一”,加大促销力度。其中碧桂园玫瑰臻园成交1.51万㎡(155套),夺得全市销售冠军。南峰华桂园成交1.1万㎡(108套),位列第二。丰华珑远翠珑湾成交1.11万㎡(98套),紧跟其后。
另外,4月东莞别墅成交276套,环比和同比分别上涨33%和8%,成交均价为30016元/㎡,价格小幅上升2%。这是由于热销项目所推的产品户型相对较好,尽管价格有所上升,依旧受到购房者的青睐。其中海逸豪庭成交68套,夺得全市别墅销售冠军。其次为首创禧瑞阅府,以成交23套位居第二。碧桂园铜雀台成交19套,排名第三。
而公寓虽然供应持续收紧,但房企采取降价促销、首期分期或减价竞拍等形式刺激成交,成交持续上升。其中万科首铸东江之星成交超200套,恒大滨江左岸成交超100套,带动成交走高。其余项目成交一般,成交普遍低于40套。整体价格为15867元/㎡,环比上涨2%,价格持续走稳。不难看出,4月中心城区公寓成交表现亮眼,成交排名前二的项目均来自城区,两项目总成交量占全市37%。
记者了解到,当前东莞楼市正逐步重回正轨,加上部分房企让利促销,市场成交走高。而4月东莞普通住宅均价同比出现小幅下跌,也主要是受部分低价盘表现优异影响,拉低整体价格。另外,据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,4月东莞写字楼断供,仅成交60套,环比同比下跌59%和35%。除了碧桂园湾区国际成交22套和万科首铸东江之星成交15套,大部分项目均以个位数成交。东莞中原战略研究中心分析,这是由于目前国外疫情仍不明朗,经济形势严峻,购房者观望情绪浓厚,投资氛围依然较弱等原因导致。
数读
31253套!
东莞住宅库存持续走低,中心城区供不应求
截至今年4月,东莞一手住宅潜在供应量约882.2万平方米,与上月基本持平。其中洋房供应量约770.6万平方米,别墅潜在供应量105.2万平方米,环比微减4%。从区域潜在供应来看,排在前三位的分别是常平、麻涌和沙田。其中常平镇因4月有两个住宅项目开工,住宅潜在供应量跃至第一。而麻涌镇以58.4万平方米的住宅潜在供应量,位居第二。
另外,东莞合富研究院数据显示,截至今年4月,碧桂园、万科和保利的项目数量和总体量强势领跑全市。记者发现,当前东莞碧桂园的潜在供应约80.2万平方米,重点项目包括碧桂园铂悦府、碧桂园古梅荟、玫瑰臻园、茶山碧桂园等。而东莞万科潜在供应约63万平方米,排名第二,重点项目有凤岗四季花城、滨海大都会、万科皇马郦宫等。
东莞中原战略研究中心监测数据则显示,截至2020年4月,东莞住宅库存套数31253套,库存面积持续回落至396万㎡,环比基本持平,同比下跌25%,库存持续走低。同时,市场方面分化明显。水乡片区库存不足40万㎡,中心城区依然供不应求,货量紧缺,东南临深片区住宅库存最大为131万㎡,占全市比重的33%,东南临深片区住宅库存消化周期维持在16个月。
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