预算200万在深圳买房,我有三条建议!

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以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：深叔老师，你好，龙华的红山区是不是也会跟着深圳楼市行情涨一波？那如果要买的话，红山区有没有可以低门槛买入、配套设施都有的性价比高的新盘？

深叔：你好，深圳楼市行情稳步上涨，核心区域的优质新房稀缺性较强，购买新房难度较大，刚需要把握置业机会，尽量选择在已经有一定发展基础且未来前景较好、规划正在逐步落实兑现的核心区域买房。龙华居于深圳中部发展轴核心位置，区域产业发达，经济发展迅速，是买房核心价值区。而龙华的红山区居深圳北站CBD与上塘CLD核心区域交汇处，北站的商务、产业规划建设未来会给红山区带来极大的利好辐射，众多拥有较强购买能力的商务精英产生的购房需求将由红山居住区承接，因此，目前已经有较高涨幅的红山未来价值还会不断提高。尚誉红山里项目是位于红山居住区的待售新盘，项目地段优越，周边交通网络密集，通达性较好，无论是自驾还是公共交通出行都十分便利。商业配套成熟完善，拥有大体量商业综合体，能充分满足居民消费需求。公共文化设施也极为丰富，规划建设众多高规格美术馆、体育馆、图书馆等场所，医疗教育资源也较为优质。外部综合配套成熟完善，小区产品配置也同样较高，产品主要为面积72-99㎡的小户型，比较满足当下购房者对于小户型的需求，而且产品外立面设计简约精致，内部采光通风性俱佳，设计细节到位，社区还为居民提供健身、儿童娱乐、储物空间等场所，提供舒适居住体验。总而言之，尚誉红山里周边配套成熟，产品品质较高，稀缺性较强，均价约7.2万/㎡，最低总价约475万，性价比较高，值得购房者关注。

2.提问：深叔老师，去年八卦岭的二手房价格炒得好高，据我所知，那边都是老破小啊，现在老破小也都翻身了么？那现在还能追高么？

深叔：你好，福田区八卦岭工业区的“老破小”2020年一年间达到惊人涨幅，单价跃至10万+，区域内八卦岭宿舍、鹏盛村以及旭飞花园三个楼盘涨幅居全市前列。“老破小”之所以能够翻身，主要是由于八卦岭的双名校学区加持，其次是八卦岭的棚改。涨幅最大的八卦岭宿舍房龄接近40年，居住环境极差，得房率低，采光通风性能极低。鹏盛村涨幅也有71.85%，房龄接近30年，主要户型面积为30-60㎡，购房最低价为348万，相比八卦岭宿舍空间较大。旭飞花园涨幅也较高，房龄20余年，在三个楼盘中居住舒适度最高，生活也较为便利，最低上车总价220万，建面仅15.4㎡。八卦岭极高的单价源于学区与棚改，但这样的高涨幅并不符合楼市发展速度，虽然学区需求强烈，但过高的增长难免透支未来的房价，建议理性购房，不要盲目追高。

3.提问：深叔老师，我买房预算总价在200万左右，首套房，我其实很想在南山买房，但是我看了那边的价格实在是高攀不起，但是我还是不想死心，很想问问我这个预算能在南山买房置业吗？

深叔：你好，置业南山是许多人的愿望，但南山的门槛属实有些高。桃苑公寓位于南山区南山大道，周边公共交通网络密集，交通出行极其便利。周边商业不足，仅能满足基本日常生活消费需求，医疗资源优质，学区也比较不错。小区主要有23㎡-35㎡一房与60㎡两房，户型设计稍微有一些不合理，得房率低，物业管理较差，绿化不足，住房环境差，但采光通风性较好，户型小购房总价较低，门槛较低，最低200万即可上车，产品还有一定的涨幅，桃苑公寓对于你的情况来说是一种较不错的选择。

4.提问：深叔老师，我买房预算有限，我有两种选择：要么就是买以后会发展起来的远郊区房子，价格便宜房间大；要么就是买市区离我上班近的房子，单价贵房间小；都有好处和坏处让我很纠结，不知道买房地段怎么选？

深叔：你好，买房地段如何选择，建议在能力范围内选择越靠近主城区的核心地段越好，即“近新贵”。首先，中国的城镇化速度虽然发展较快，但想要在短期内实现远郊区与主城区发展速度对等，几乎是不可能的，主城区资源倾斜，经过长时间的积累拥有完善的配套，这些都不是远郊区能迅速赶上的。其次，在远郊区买房对购房者来说意味着更多时间被消耗在通勤上，周边人际交往联系减淡，教育、医疗资源不足，难以给孩子、老人一个更为优质的环境。最后是房产的增值空间，主城区周边的新区开发力度、资源规划投入都要比远郊区高，增值幅度依靠区域的发展速度，因此近主城区的新区会有更高涨幅，同时周边配套也更优质，居住舒适度、升值价值都比远郊区要高得多。因此，虽然主城区房产单价较高，购房难度更大，但我们完全可以选择主城区附近单价相对较低、开发成熟的新区，建议不要图所谓的未来发展红利选择远郊区。

5.提问：深叔老师，我无房户有购房资格，分别看了核心板块的老小区和远郊区的新房，感觉都不和我心意，不是太破就是太远了，还是考虑想买市区的二手房，价格也比新房低，我就不懂为什么别人都要去买新房？买二手房有什么劣势吗？

深叔：你好，购买二手房虽然一般情况下比新房价格要低，但需要交付的款项更加繁杂，因此我们在买二手房时，要做好充分准备，了解二手房交易过程中需要支付的各项开支款项。首先是首付，贷款买房的购房者需要注意，如果是首套房，比例为房产评估价格的30%，二套房则各地有不同标准，从40%-70%不等。其次是中介费，购买二手房手续复杂，少不了中介的参与，中介费在房屋成交价格的0.5%-3%之间，可以与中介协商决定。第三是贷款费用，主要包括房屋评估费与按揭手续费，银行会对房屋进行评估给出贷款额度，买家需要支付评估价的万分之一到万分之五作为评估费。按揭手续费是中介要求收取给银行按揭办理员的服务费，价格在1000-5000元之间。第四是税费，包括契税、个人所得税、增值税、豪宅税、印花税五个，在深圳豪宅税与印花税目前免征。

除此之外，如果二手房卖家卖房时该房产的买房贷款还未还清，还需征收赎楼费，深圳卖房的赎楼费用由买家支付，主要包括担保赎楼与现金赎楼，一般情况下常用担保赎楼的方式，收取担保赎楼费用1.2%与约1%的短贷利息。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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