深圳楼市:买房套路,南山学位房哪个更具投资价值?听听专家分析

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，想买深圳的房子，手上还有一个名额，南山的育才学位房或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井、松岗、光明相比，哪个更具投资价值？

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不一样，其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持， 学位房只要成绩不下滑，每年都会有的涨，但是普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，因此哪个更好具体还要看成绩走势，育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

提问：云叔，请问南方国际广场可以买吗？三年后小孩可以上石厦中学，首付180万左右，有贷款记录要五成，考虑以学位为主，你觉得有更好的选择吗？

回答：你如果是为了孩子读书可以买， 石厦学校是福田仅次于四大和福外的名校，成绩经过多年验证，一直稳定，不像福外南、深外龙、科华、深圳湾这些未经过成绩检验的“名校”，还存在不小的不确定性和风险， 南方国际36平是石厦片区最低总价上车盘，除了自用，投资属性也不弱。 如果孩子要读初中，考虑自用的话，仍然可以买，因为同类学校找不到更好的替代品，如果是从投资的角度看，石厦学校只要成绩稳定，长线没有问题。

提问：云叔好，家中有两套房，分别在海印长城（2房）和坂田佳兆业（3房），两套房总计剩余贷款100W，目前两套房都是自己和父母自住，考虑到5年左右公婆会来深，现考虑在后海附近买个1房，先投资后自住。父母有房票，但可贷款年限短，因为不想贷款压力过大，首付可凑150左右，总预算350左右，看了下现代城梦想家园，你觉得这个小区如何？或者有更好的推荐？

回答：你好，首付150万，其实全款抵押的方式可以买400万左右的两房，可以看一下蔚蓝海岸二期、后海理想雅园、海境界、漾日湾畔、现代城梦想家园这些楼盘，如果价格合适的话，可以入。具体详见内部分享。

提问：云叔好，目前在沙井工作，资金1000万多，名下无房无贷，指标2个，考虑新会展对面公寓，300万多、凤凰山对面新公寓、60平200万多，海岸城打新约700万、西环路玲珑湾找关系约700万、御景水岸叠拼1500。主要考虑中年两人居住刚需，兼顾投资，月供20多无压力，可以给点建议吗？感谢

回答：你好，其实深圳公寓分为深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，是有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘，这几个楼盘中选择的话，如果考虑自住的话，就选择买御景水岸，如果是考虑投资的话，就买海岸城没什么问题。 海岸城打新难度比较大。

提问：云叔好，你觉得龙岗的远洋新天地这个盘如何？ 17年的时候因为没有名额就买了一套公寓，现在房价也没变化，在想继续持有还是置换套现呢？

回答：如果有名额的话，能及早置换成住宅会比较好，公寓的税费高，让你涨也爽，不涨更不爽。具体详见内部分享。

提问：云叔好，我是年前1月中购买了，宝中的凯旋城，总价1200万左右115平方，订金给了60万，因为受疫情影响，现在成交冰封，请问现在应不应该放弃订金？长期我觉得深圳房价不会大跌，但是短期您觉得是否应该放弃，把钱拿在手上，这几个月等笋盘？想听听你的意见，感谢！

回答：你好，在宝中选800万-1200万的三房四房，是超难的一道选择题，因为没有对错，只有抉择； 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 如果不考虑学校的话，不太建议选择凯旋城，这个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 如果纯投资的话，可以考虑先观望，超过1000万的产品还比较多，因为受疫情影响，可能会有少量降价盘，多淘淘。 需要自住和学区，可以拿下，比较定金也不少。

提问：云叔好，南外大冲这2年因为学校成绩不错，学区的楼盘房价涨了不少，如果今年买入那种10万左右，500万的小户型，请问还有升值潜力么？中长期的潜力如何？谢谢

回答：其实南外大冲今年是当了一次黑马，可会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实在是吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。具体详见内部分享。

提问：云叔好，第二套房，预算400万左右总价，考虑投资为主，未来7-8年用初中学位，比较看好宝安中心区最低门槛上车，现在买入会不会太高了，目前在西丽上班，留仙洞听说有教育用地是否也可以就近考虑？

回答：你好，家庭二套，总价预算400，那就是首付7成，也就是首付资金有300万左右，涨幅看选筹，赚钱靠杠杆，选筹问题很重要。同样杠杆也很是，建议做三成首付考虑，买房要么就买强势学位，要么就买强势区域，当然强势学位加强势区域就更完美。宝中这个区域，可以放心买就好了，至于新建学校，大概率在很长一段时间都属于炒作范畴，不属于自用范畴。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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