那些准备在上海买房的人,这些建议很实用!

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以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔，你好，我在上海刚需买房，有房票，老师有没有推荐的总价低性价比高的板块？

沪叔： 你好，康桥是适合上海刚需入手的板块之一。从区位来看，康桥属于南汇区，是产住一体化的市级工业园，产业发达，能级较高。从地理位置来看，康桥位于市区边缘板块，周边是张江、御桥，与陆家嘴、浦东内环通勤距离较近。从交通来看，康桥到上海市区交通非常方便，11号线秀沿路地铁站增强了康桥与市区重点区域的连通性。从商业配套来看，康桥区域内动迁户较多，消费能力不弱，周边商业、医疗都较为齐全，板块距离大型商业、娱乐中心距离较近，再加上Costco好市多的入驻，能够较好满足居民日常消费需求。从教育医疗资源来看，康桥学区较弱，医疗资源也不够丰富，教育医疗资源较为不足。从产品来看，康桥住宅多为动迁房，产品品质不高，但是户型较好，购房总价低。在康桥买房的刚需，无论是购房自住还是投资，板块内地铁站附近的房子不失为一个不错的选择。

2.提问：沪叔您好，我比较看重学区，目前主城区的房子考虑不了，只能把范围缩小在普陀区，虽然这里目前有点破，但是我觉得以后应该也会发展起来的，老师觉得长寿区如何？

沪叔：你好，长寿区位于普陀区内环，毗邻上海静安寺板块，地理位置极佳，目前虽然在楼市中表现一般，但未来发展前景较好。在交通上，长寿路板块轨道交通网络密集，出行便利，与热门板块连通性强，能依靠便利的地铁享受到其他板块的资源。在医疗上，板块医疗资源丰富。在教育上，板块教育实力较强，还有学区规划，未来将受到不错的利好。在商业上，长寿路板块社区商业配套丰富，能够满足居民日常需求，还可以享受到周边静安区的优质配套。板块居住环境优越，城市界面较好，绿化率也较高，多为次新房，比较宜居。长寿路板块中，江宁路片区城市界面最佳，产品多为次新板块；长寿路与武宁路片区产品主要为次新商品房与老式塔楼。其中比较出色的楼盘有浅水湾恺悦名城和华侨城，另外，苏堤春晓与音乐广场也是两个各方面十分不错的楼盘。如果看重学区的话，一些70年产权的酒店式公寓如乐活居等，有一定的升值价值，也可以考虑。总体来说，长寿路板块价值较高，虽然目前受到普陀区的影响还处于房价洼地，但优越的的地理位置与便捷的交通是其核心竞争力所在，再加上板块各项配套完善，有较大的升值潜力。

3.提问：沪叔，据说浦东的金色中环会重点规划，具体会怎么规划老师知道吗？如果在浦东区域买房不考虑预算的话 ，重点应该考虑哪些区域？

沪叔：你好，浦东金色中环发展带规划聚集重点地区，着力于打造浦东产业、商业与商务一体的发展模式，无论是规划开发空间还是投资力度都极大，是浦东区指挥部重点规划打造的区域。发展带北侧规划重点是金桥集团负责开发的金鼎天地、金桥副中心与沪东船厂。金鼎天地是开发进度最快，包括住宅、配套、产业与商业，区域内交通规划也在进行中，预计引入多个高端创新产业基地，商业配套也极为丰富。金桥副中心规划住宅较少，主要为商务用地，承担公共服务与商业商务功能，交通便利，目前开发进度较慢。沪东船厂地块规划建设集商、住一体的船厂文化社区。南侧由陆家嘴集团负责开发，规划打造前滩国际商务区、御桥科创园与张江副中心。其中前滩规划发展高品质住宅区，筠溪小镇规划、海派低密度商品住宅规划都着力打造居住条件优渥的住宅区域。御桥科创园将引入大量产业与商业，垃圾焚烧厂这样的不利因素也将得到改善，板块价值会不断拔高，另外，板块的发展还会给三林、康桥带来不错的利好。张江副中心尤其值得关注，规划打造新产业高地，建设高密度的商办聚集地，再加上轨道交通发展利好，未来将迎来更好的发展。

除此之外，浦东足球场板块的产城融合社区打造规划、张江集电港产业园规划以及“新杨思地块（高青区域）”的摩天大楼、公园、住宅、学校规划等，都是金色中环发展带上的规划亮点，未来规划落地之后，强劲产业引入、高质量产城融合社区建成，会吸引更多人才流入，整个区域价值将出现较大的跃迁。在浦东区域买房，购房自住者可以重点选择北侧居住属性更高的住宅区，南侧发展潜力较大，购房自住+投资，建议重点考虑三林、周浦与康桥区域。

4.提问：沪叔，你好，我在上海工作，目前存的钱还不够首付，有点想回老家买房了，但是我又不是很甘心回老家四线城市买房，现在楼市分化太严重了，老师能分析一下现在全国的楼市走向吗？我买房的话建议去哪里买比较好呢？

沪叔：你好，楼市分化逐渐加剧，所有房子普涨已经成为过去式，随着市场结构分化趋于明显，质量更好价值更高的房子会展现出更强的升值能力。当前楼市从全国范围内来看，人口增长放缓，需求端会出现一定的缩减，但对于重点城市、重点发展区域来说，随着进一步发展，大量人口不断流入，需求将长期存在。然而对于三四线小城市来说，需求严重不足，许多供给的房产去库存艰难。因此从供求两侧来看，高能级城市的楼市行情较好，而一些发展滞后的三四线城市楼市发展不尽如人意。从楼市政策调控方面来看，基于房住不炒的大背景之下，限购、限贷政策更加严格，楼市发展受到严格调控，这无疑对三四线城市的楼市带来更加沉重的打击。总体来说，随着调控的常态化与供需关系的改变，楼市普涨几率变小，买房要更加看重房产的价值与稀缺性，购房要经过更加谨慎地分析考虑。购房建议首选一线城市，北上广深的房子最值得购买。如果没这个经济条件那就在二线城市中优选学区房、物业管理质量佳的次新房，注重房源稀缺性。如果在三四线城市购房自住，建议选择学区房，不太建议购房投资。

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沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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