那些准备在上海买房的人,这些建议很实用!

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以下内容选自“沪叔说房”微信公众号,粉丝提问

1.提问:沪叔,你好,我在上海刚需买房,有房票,老师有没有推荐的总价低性价比高的板块?

沪叔: 你好,康桥是适合上海刚需入手的板块之一。从区位来看,康桥属于南汇区,是产住一体化的市级工业园,产业发达,能级较高。从地理位置来看,康桥位于市区边缘板块,周边是张江、御桥,与陆家嘴、浦东内环通勤距离较近。从交通来看,康桥到上海市区交通非常方便,11号线秀沿路地铁站增强了康桥与市区重点区域的连通性。从商业配套来看,康桥区域内动迁户较多,消费能力不弱,周边商业、医疗都较为齐全,板块距离大型商业、娱乐中心距离较近,再加上Costco好市多的入驻,能够较好满足居民日常消费需求。从教育医疗资源来看,康桥学区较弱,医疗资源也不够丰富,教育医疗资源较为不足。从产品来看,康桥住宅多为动迁房,产品品质不高,但是户型较好,购房总价低。在康桥买房的刚需,无论是购房自住还是投资,板块内地铁站附近的房子不失为一个不错的选择。

2.提问:沪叔您好,我比较看重学区,目前主城区的房子考虑不了,只能把范围缩小在普陀区,虽然这里目前有点破,但是我觉得以后应该也会发展起来的,老师觉得长寿区如何?

沪叔:你好,长寿区位于普陀区内环,毗邻上海静安寺板块,地理位置极佳,目前虽然在楼市中表现一般,但未来发展前景较好。在交通上,长寿路板块轨道交通网络密集,出行便利,与热门板块连通性强,能依靠便利的地铁享受到其他板块的资源。在医疗上,板块医疗资源丰富。在教育上,板块教育实力较强,还有学区规划,未来将受到不错的利好。在商业上,长寿路板块社区商业配套丰富,能够满足居民日常需求,还可以享受到周边静安区的优质配套。板块居住环境优越,城市界面较好,绿化率也较高,多为次新房,比较宜居。长寿路板块中,江宁路片区城市界面最佳,产品多为次新板块;长寿路与武宁路片区产品主要为次新商品房与老式塔楼。其中比较出色的楼盘有浅水湾恺悦名城和华侨城,另外,苏堤春晓与音乐广场也是两个各方面十分不错的楼盘。如果看重学区的话,一些70年产权的酒店式公寓如乐活居等,有一定的升值价值,也可以考虑。总体来说,长寿路板块价值较高,虽然目前受到普陀区的影响还处于房价洼地,但优越的的地理位置与便捷的交通是其核心竞争力所在,再加上板块各项配套完善,有较大的升值潜力。

3.提问:沪叔,据说浦东的金色中环会重点规划,具体会怎么规划老师知道吗?如果在浦东区域买房不考虑预算的话 ,重点应该考虑哪些区域?

沪叔:你好,浦东金色中环发展带规划聚集重点地区,着力于打造浦东产业、商业与商务一体的发展模式,无论是规划开发空间还是投资力度都极大,是浦东区指挥部重点规划打造的区域。发展带北侧规划重点是金桥集团负责开发的金鼎天地、金桥副中心与沪东船厂。金鼎天地是开发进度最快,包括住宅、配套、产业与商业,区域内交通规划也在进行中,预计引入多个高端创新产业基地,商业配套也极为丰富。金桥副中心规划住宅较少,主要为商务用地,承担公共服务与商业商务功能,交通便利,目前开发进度较慢。沪东船厂地块规划建设集商、住一体的船厂文化社区。南侧由陆家嘴集团负责开发,规划打造前滩国际商务区、御桥科创园与张江副中心。其中前滩规划发展高品质住宅区,筠溪小镇规划、海派低密度商品住宅规划都着力打造居住条件优渥的住宅区域。御桥科创园将引入大量产业与商业,垃圾焚烧厂这样的不利因素也将得到改善,板块价值会不断拔高,另外,板块的发展还会给三林、康桥带来不错的利好。张江副中心尤其值得关注,规划打造新产业高地,建设高密度的商办聚集地,再加上轨道交通发展利好,未来将迎来更好的发展。

除此之外,浦东足球场板块的产城融合社区打造规划、张江集电港产业园规划以及“新杨思地块(高青区域)”的摩天大楼、公园、住宅、学校规划等,都是金色中环发展带上的规划亮点,未来规划落地之后,强劲产业引入、高质量产城融合社区建成,会吸引更多人才流入,整个区域价值将出现较大的跃迁。在浦东区域买房,购房自住者可以重点选择北侧居住属性更高的住宅区,南侧发展潜力较大,购房自住+投资,建议重点考虑三林、周浦与康桥区域。

4.提问:沪叔,你好,我在上海工作,目前存的钱还不够首付,有点想回老家买房了,但是我又不是很甘心回老家四线城市买房,现在楼市分化太严重了,老师能分析一下现在全国的楼市走向吗?我买房的话建议去哪里买比较好呢?

沪叔:你好,楼市分化逐渐加剧,所有房子普涨已经成为过去式,随着市场结构分化趋于明显,质量更好价值更高的房子会展现出更强的升值能力。当前楼市从全国范围内来看,人口增长放缓,需求端会出现一定的缩减,但对于重点城市、重点发展区域来说,随着进一步发展,大量人口不断流入,需求将长期存在。然而对于三四线小城市来说,需求严重不足,许多供给的房产去库存艰难。因此从供求两侧来看,高能级城市的楼市行情较好,而一些发展滞后的三四线城市楼市发展不尽如人意。从楼市政策调控方面来看,基于房住不炒的大背景之下,限购、限贷政策更加严格,楼市发展受到严格调控,这无疑对三四线城市的楼市带来更加沉重的打击。总体来说,随着调控的常态化与供需关系的改变,楼市普涨几率变小,买房要更加看重房产的价值与稀缺性,购房要经过更加谨慎地分析考虑。购房建议首选一线城市,北上广深的房子最值得购买。如果没这个经济条件那就在二线城市中优选学区房、物业管理质量佳的次新房,注重房源稀缺性。如果在三四线城市购房自住,建议选择学区房,不太建议购房投资。

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