上海楼市:投资买房建议买户型要越大众越好!

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提问：你好，曾叔，请问今年想在上海投资一套房产，什么户型最合适？有什么要求策略吗？

回答：你好，投资买房建议买户型要越大众越好。既然是投资，未来一定希望这个房子所有人接盘的，不管是租赁的还是有人买的，一定要有人接，对于这样的投资产品最忌讳的就是买那些小众产品，像一居室的极小户型可能租金会很高，但资产的接盘人就会很少，或者说郊区的大品质成品，这些都不是常规的主流的产品，所以对投资来说一定要是越普通越大众，越符合主流需求的会是越好。要买投资类的户型，其实首先要看一看当下市场上最流行什么样的产品，其次也要站在产品的前瞻性，市场开始出现了一些90平米的小三房，或者说类似于80平米的两房，这种紧缩型户型开始变多了，投资要买的产品建议要稍微前置一点，比如说有没有功能间，比如说在同等面积下，有没有某一些居住度是得到放大的，诸如此类的，然后再通过比较选择一些性价比较高的就可以了。

提问：曾叔，你好！预算四百万内。想买西藏北路附近拆迁房或老房子。这个板块现在单价高。能等回到正常价格吗？

回答：你好，那一带老房子，涨不起来，但是也跌不回去。其实不建议买那里，现在拆迁不值钱，老房子沉没成本大。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，想请教 纯投资的话，区域 地段 和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）谢谢您！

回答：你好，单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

提问：你好，曾叔，坐标广州，子弹300，一套面积比较小。天买小点还是番禺买大点？如何选择？具体推荐哪些盘？理财还没到期，4.5月出手晚不晚？请指点？

回答：你好，目前番禺也不算太贵，天河，黄埔起来很久了，海珠西的话上周拍地刺激，整个海珠都很振奋，下一波水自然流到番禺万博也很正常。目前广州的行情，还不至于到顶，真到顶就是出个大的调控大的调控出来后，广州的房价还会继续涨，这个时候冲进去买的，就是韭菜。现在你们进场的，还不算韭菜，还有空间挖一下 可以对比一下去年深圳东莞出了调控，但是在一段时间内其实还在涨，有赚头好过没有。买贵了，最多亏2年利息而已，就当作生意亏一点钱，但是反过来想用2年利息换一个赚大钱的可能，不值得吗？只有确确实实看到涨了很多了，那些事后诸葛亮才会冲进场顺着“地铁、次新、带花园社区”来买的话，就一定能跑赢大市。

提问：你好，曾叔，请问如果是投资买房，应该选多大面积的合适？

回答：你好，投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性比较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100㎡左右，对大面积的需求较少。如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。当然，有也有特殊情况。如果是核心版块的优质项目，周围可选项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。但是比较少普通人投资建议选择90-120三房最佳。

提问：曾叔你好！我去年12月把杭州应该中海紫藤园以单价4万块卖了，（签了定金合同，收了40万定金）打算来上海摇新房。现在我的积分不够，基本上没资格摇中。现在的我是把卖的钱拿到上海买二手房还是杭州那套违约？如果到上海，可以投资在哪些楼盘合适？现金有450万左右

回答：你好，中海紫藤苑还有一点地铁利好，周围配套一般，卖的话也没多大问题。不用违约。可以考虑入手上海，或者再在杭州换一套更好的。上海450左右最有潜力的楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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