深圳楼市:在深圳买房只要满足这几点,房价都很坚挺

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔您好，我宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？

回答：你好，如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。 如果月供压力比较大，建议出手置换。 刚需自住盘，地理位置距离宝中，周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，距离地铁口稍微有点远。自住的话是没问题的，投资涨幅一般，周边可以选择的房源充裕。 如果考虑自住加投资，首选碧海，次选西乡和沙井。

提问：云叔，请问这波行情能持续多久，能传到东部普涨吗？平均涨幅大概能有多少呢？谢谢

回答：你好，这波行情预计会持续到明年五月份左右，龙岗坪山都会跟涨，平均涨幅弱于西部，但中上等盘10-15个点是没有什么大问题的，目前部分优质盘5个点的涨幅已经有了。

提问：云叔好，刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深圳户口，未婚，想100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园，哪个盘更适合持有方便以后出售？或者有其他的楼盘推荐吗？目前住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，希望能投资2套，还有什么操作方法？谢谢

回答：你好，栖游花园周边配套比较差，学校一般，单价已经涨的太高，不建议继续买入。 花好园比较好一些，或者可以关注碧海、西乡、 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。 你是深户，可以考虑把父母的户口迁到深圳，做接力贷买入。具体详见内部分享。

提问：云叔好，目前在南山工作，总价600以内，考虑自住，小孩一岁，南山学位两房还是去宝安选三房？怎么选择更好？谢谢。

回答：你好，总价600w预算，是按揭买还是全款抵押买？如果是按揭买，首选南山，南山教育资源好，2T名校学区两房也可以找到四百多万的；毕竟豪宅线高，你还有机会避税。 如果是全款，选择宝安的话也是可以的，有机会做到全款避税。

提问：云叔好，请问南山有什么好的小学学位房推荐，我预算360万首付，有什么好的合适的三房推荐，现在住宝安小两房想换到南山住，孩子也要上小学，谢谢

回答：你好，南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。 南山小学水稍微弱于福田，和中学一起才能带动房价。 700万总价买三房，要小学初中双学位很困难，只看重小学的话还是有的选，具体详见内部分享。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，请问前海港湾花园这个盘值得继续持有么？5号线地铁很快就要开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，就是比较吵，去年730之前入手的，现在基本上是亏的。

回答：你好，前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段位置和学区都很好了，继续持有吧。去年赶上730严控，很多盘都是从当时的高点回调，但前海这个地区，以及前海港湾这个盘是没问题的。

提问：您好云叔！ 我想请问如果有2500万左右的预算，纯粹投资，福田或者南山，能否推荐几个楼盘？还有是有朋友买了红树西岸旁边的万科云中心-瑧湾汇249平米的公寓，麻烦云叔点评一下，谢谢！

回答：你好，投资考虑有以下4种思路： 保险点买深圳湾；进取点买蛇口；重视教育买香蜜湖；如果从利益最大化角度考虑，更建议1000+1500的仓位配置。南山+宝安。 半岛城邦、华润城、阳光海滨、海境界、三湘海尚、恒裕槟城都不错。 瑧湾汇公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值的。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，我在宝中110平房用经营贷欠200万，已过5年，夫妻都用过房贷，但目前这房是名下唯一。我40岁，想加贷再买套三房或四房自住兼投资。手上现金100万，年收入100万左右，请问买什么小区比较合适？麻烦云叔点评一下，谢谢

回答：你好，具体看你的总价预算再做推荐，600万-1000万之间的选筹跨度非常大。 目前宝安推荐的板块除了宝中之外，还可以关注碧海、西乡、沙井板块。 如果考虑改善置换，个人建议首选南山。

提问：云叔你好，入深户已2年，郑州两套已卖一套180万，想在福田区购买自住房。1、450万之内的两房，先上车，等郑州第二套卖了再买深圳第二套小房子。2、再等一年将郑州第二套卖了一起买个稍大点自住？两个小孩在福田上学。不知道怎么选择更好？谢谢

回答：你好，建议后者。 福田的刚需小两房年前已完成上涨，现在着急入手没有什么意义。 你又有两个孩子，刚需自住，小房子住不下，放松心态，等郑州两套都出手再买套大的自住吧。具体详见内部分享。

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