重磅解读！深圳出手调控，房价要跌了！

　　昨晚熬夜没等到！今天早上一大早就等来了！

　　今天，深圳发布通知进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，终于出手调控了！炒房客们该瑟瑟发抖了！

　　此次重磅通知和此前猜测的调控几乎一致，重点关注几点：

　　一、调整商品住房限购年限

　　1、深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，非深户家庭此前要求不变。

　　解读：这个调整影响非常大，以往深圳落户非常宽松，而只要一落户就马上有名额，说白了，只要你有钱就可以在深圳买一套房子，造成深圳炒房之声四起，刚需哀鸿遍野，此次调整不仅要求有深户，还必须要落户满3年且在深圳缴纳社保满3年，这将把一大部分外地投资客堵在门外，预计短时间内起码减少四分之一的外地买家，可以缓解本地的供需矛盾，接下来一段时间内深圳房价都涨不起来了。

　　2、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　解读：之前是2年内，现在是3年内了，离婚年限又延长一年，打击了那些想走捷径的投资客，今年那些排队离婚的人，又得多等一年了！

　　这两点其实在李老师在7月7日的直播就已经给出建议，现在想堵死深圳的火热，一定要从落户和社保上入手，现在第一点建议已经应验，至于第二点扩容到底会不会做，接下来我们也可以重点关注！

　　二、完善差别化住房信贷措施

　　这里最大的变化是针对非普通住房贷款，也就是144平米以上的改善型家庭。

　　1、购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；

　　2、购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　解读：这半年来除了是外地热钱的涌入之外，和本地改善型刚需也有关系，现在提高非普通住房的贷款比例，会增加改善型的首付负担，短时间内能减少改善型需求的置换，给过于火热的市场降降温，侧面也是保护刚需。而对于非普通住宅的标准在第四点就有定义！

　　三、发挥税收调控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　解读：这一点调整也非常大，以前是满2年可免增增值税，如今调整至5年。一定程度上可以增加短期投机客户的持有成本，但相比第一点，免征增值税费的调整更像是打补丁，毕竟税费都是转嫁到买家身上，只要行情好了，买家也愿意为这多出的几万十几万买单，但那些想短炒快出的投资客，这两年要是熬不住了，就极有可能快速出手了。

　　四、细化普通住房标准

　　享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　解读：这条标准主要是为了第二条做补充，细化了普宅和非普宅的定义，可以差别化贷款，注意这里是要同时满足以上条件，重点关注最后一点，实际成交总价低于750万，这意味着很多区域的刚需户型都已经超过了这个总价，尤其是西部和中心区的，比如南山很多10几万的房子，7-80平米的户型其实就已经超出了750万，这意味着哪怕你在本市无房但你有贷款记录，你的首付比例都提高至6成。

　　这点杀伤力也很大，这和豪宅税标准还有点差别，豪宅税是征税费，这个直接是提高了1成的首付，意味着总价越高，首付比例越高，意味着你可利用的杠杆就越少，这点主要也是打击投资客。

　　其他几点可以具体看原文。

　　原文如下：

　　一、调整商品住房限购年限

　　深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　二、完善差别化住房信贷措施

　　在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。

　　根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

　　（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

　　（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；

　　（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　三、发挥税收调控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　四、细化普通住房标准

　　享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　五、加强热点楼盘销售管理

　　对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　六、推行房屋抵押合同网签管理

　　进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

　　七、加大二手住房交易信息公开力度

　　及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

　　八、严厉打击房地产市场违法违规行为

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

　　本通知自发布之日起施行。

　　深圳市住房和建设局深圳市规划和自然资源局

　　深圳市市场监督管理局

　　深圳市公安局

　　深圳市地方金融监督管理局

　　国家税务总局深圳市税务局

　　中国人民银行深圳市中心支行

　　中国银行(601988,股吧)保险监督管理委员会深圳监管局

　　2020年7月15日

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　　总结一下此次深圳的调控，基本在我们此前的意料之中，深圳住建局去长沙绝不可能只是喝茶聊天，上半年过热的市场终于要被浇一盘冷水了。

　　接下来深圳房价会下跌再横盘，这意味着留给刚需的时间又多了3年。

　　而且根据里面的几点细节，也是有的放矢，比如细化普通住房标准，主要是打击今年上半年过分火热的西部和中部而利好东部。

　　相信东部一些核心区域的5-750万以内的房价会有望在下半年迎来一轮补涨，我之前就一直告诉大家，东部肯定会有补涨，只是时间问题而已，下半年我相信改善客户为了减少首付会考虑东部在750万以内的项目了。

　　离婚年限的调整也是呼应今年上半年深圳排队离婚的现象，排队还需要预约1-2个月，这点是极其不健康的，现在之前从2年变成3年，想走离婚降低首付这条路子短时间又被堵了。

　　我相信这个调控政策出台后，深圳失控的楼市会被控制了，按照过往的经验来看，我相信深圳接下来至少会横盘2-3年。

　　最后一句话：千万别挑战“房住不炒”，今年由深圳开启的这轮楼市火爆终于被按压了，而下半年，那些过热的城市也要瑟瑟发抖了，调控可能陆续有来！

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