东莞楼市:买房投资要谨慎,别再乱买板块了

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提问：广叔你好，新人首问，本人在东莞南城现代经典花园有套120平的房子，货款75万，月供四千，两个小孩，压力不小，我和老公的工作都属于业务类型，家庭年收入50到100不等。我们工作地点都在南城。现在手头上有资金110，想再入一套小三房纯投资。现在的问题是本人看好城区，也比较熟悉希望就近投资，感觉三房够不到，有人推荐临深，但自己不熟悉，心里沒底。希望广叔给点意见，推荐一下城区适合投资的楼盘。谢谢

回答：你好。现代经典花园地段不错的。城区不错的，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，因为我们资金的问题，只能承担东莞总价200万左右的房，你给了几个建议，寮步：时代华庭，万科松湖传奇，大岭山：新世纪领居，光大山湖城，大朗：松湖豪庭，新世纪美好家园，我在贝壳上搜了一下价格，其中时代华庭价格已经到了三万多，

问题一，因为我们是以投资为主，你推荐的这几个盘个有些什么原因吗？比如说有些什么地理优势，或者是交通便利上的优势，或学位上的优势

问题二，这些小区大部分在两万多一个方，在接下来会不会比较难涨，因为投资要考虑到交易等各方面的费用，如果3年，主要涨幅少，就有可能会亏，甚至是持平这样的投资，算是失败的

问题三，在上述你给的建议里面，就升值潜力及出租率来说，有优先排序吗？

问题4，假设我们勉强够得上长安的新世纪宜居2房，同比上面的投资方案，是不是更优？

回答：你好。1、地理位置很明显。200万买不了松山湖，也买不了南城。只能考虑外溢片区，次选板块。

2、抗跌保值已经很不错了。东部产业区便宜，但不抗跌，涨的慢。

3、就按我推荐的顺序选吧，重点看看有没有货

4、可以考虑

提问：广叔，您好!我夫妻名下东莞黄江有一套房子，目前尚有几十万未还完贷款，但可以一次性还完，现手上有500万左右现金想投资房子，夫妻均是外地户口但东莞有5年以上的社保，想问下东莞现在买 哪里的新盘或者次新房对于保值或者增值较好？每月还贷金额没有问题我们是做小企业的，主要不想手上的资金贬值，500W的现金能够买一套总值多少的房子？还是多套？南城还是松山湖区的好？能不能讲一下具体的盘？主要还是想买次新的房子想请您帮忙配置下房产，谢谢！

回答：你好。可以买两套，拿200做4成买套500的，剩余300全款买一套。东莞具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，新人首问：本人工薪阶级，在东莞凤岗上班，老婆在塘厦。首套房几年前在外省老家买的，贷款还未结清。今年准备在东莞再买套二手房自住加投资，面积在75平左右，现有子弹50W，月供可负担7K左右；位置就在离工作地近的清溪、塘夏、凤岗考虑，因为子弹少，优先考虑清溪。麻烦广叔根据我的实际情况，具体指导推荐一下，谢谢！

回答：你好。东莞这几个临深区域都可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，深圳的限购政策正式落地了, 对广州楼市有什么近期和远期的影响呢？想上车的是不是要加快速度？

回答：你好，其实你们放长到5年左右来看今天发生的一切都是注定在未来不短的时间里面会有不少的收获的。压根不担心说这个要怎么买。深圳调控升级，这一次是动真格，刀刀见血。至此，中国内地4个一线城市，全部五花大绑。

近期的话深圳房价肯定会僵持的，买的人少了,卖的人也少了。因为卖的人他有可能也买不回来买的人,因为这个给限制了,那肯定也少了,所以说房价那肯定是不会这么跌的，如果真的要有跌幅的话,估计也要到明年吧。

深圳调控，哪里最受益？广州。四个一线城市当中房价最低，与深圳在某些方面存在竞争关系，替补程度最高，深圳调控消息一出据说广州楼市“疯”了。

现有的一些比较强的省会城市。之前买深圳的资金很多来源于全国各地，深圳限购之后，很多资金会在本省的省会城市置业。股市。资金发大水，蓄水池一是房市二是股市，从现在的情况看，楼市涨得比较狠，上面是一定会出手调控的，资金的另一个出处只能是股市。但是股市有风险 入市需谨慎！

提问：您好广叔，请问下预算700以内，想买育才学位的房子，花园城一期，三期，五期和桃花园的两房哪个盘更合适？要兼顾自住需求。谢谢

回答：你好，买花园城五期了，桃花园和一期都是01、02年的老房子了，楼龄马上20年，你住个十年想要置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。花园城三期户型偏大，你700万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园。

提问：您好，广叔！最近楼市政策不断收紧，黄埔地区开始逐渐拒绝通过人才政策的购房者，房贷也是审批期限长，审查也比较严，社保的时间也增加了，想问一下今年买房，还有哪些可以作为投资的选择呢？

回答：你好，商务公寓最近的情况不错，首先是多处公寓都通上燃气，其次就是可以通过积分申请入学，该政策最大的优势就是缓解房价，促进房价稳定。不过整体来看，公寓的学位方面仍然比不上普通楼盘，而且商务公寓才是认定的公寓，有一定投资价值，其他公寓价值则不大。此外，湾区还有几个地区也有较大的政策红利，南沙地区整体政策规划偏向于高端人才引进，黄埔地区偏向于高端企业建设，佛山三龙湾和顺德粤港澳协同发展合作区则注重于智能化建设，而这些都是十分有投资价值的地区，值得作为投资选择。

提问：你好广叔，我现资金约100W左右，在南油有一套宿舍，现在想找个适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算在700W左右。看了梅林片区的碧荔花园，请问南油宿舍有必要继续持有吗？梅林的房子可以入手吗？或者老师有哪些合适的楼盘可以帮忙推荐一下吗？

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史的原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少！坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；南油宿舍可以出手。

提问：你好广叔，资金受限（首付资金有限），只能买总价500万以内的房投资，但南山500万以内的房，基本都上涨10-20%左右 问题： 1、继续接盘此轮已上涨过的500万以内的盘？ 2、去西乡购买500以内的盘？ 3、西乡500万以内目标盘：招商果龄、万象新天、富通V城，哪个更合适投资？

回答：你好，你说的没错，这一轮南山500万以内的房源大部分有上涨，涨幅没这么夸张，但5到10个点是有的。 为什么是500万以内，因为南山的豪宅线在490万，所以500万以下的刚需小户型有往上冲的动力，但一旦冲过了豪宅线，就明显到达阻力位，会有一段时间横盘，等待下一个突破时机。 所以这个节点去选择刚冲过500万生死线的南山小户型是不太明显的。 500万不买南山，备选项还有很多，西乡不错，你说这几个盘也都可以买，但不是投资唯一的选择。

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