广州楼市:买房最重要的就是选对楼盘,这些房子值得关注

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提问：你好！广叔。我是一名奔四女性，未婚，独生子女。在广州天河区员村.程介村拥有一套仅47平，结构不方正的一房一厅。去年下半年家里老人突然离世，因触景生情，我在12月底将房子以195W卖掉。除房产外手里积蓄不多，目前工作也不稳定。现想改善一下环境，220W左右预算。近三个月我看了增城、番禺、南沙的楼盘。番禺祈福新村、新造.谷围新村（近大学城）二手房和增城.东方新世界，中新站御溪世家，时代地产的几个楼盘，加起来共看了十几个楼盘。不是超预算就是楼龄太久。我现在很迷茫，完全不知道买到哪里有一定的升值空间。看一次房就失望一次，近期夜夜都睡不好觉。

我想置换一套地铁沿线，自住+有一定升值空间的楼盘。在我预算范围内地铁21号线和13号线或南沙、番禺，你建议我考虑具体买在哪个位置比较好？如：老黄埔？21号线中新站？凤岗站还是朱村站或番禺祈福还是亚运城附近或南沙那边？期待回复！！

回答：你好。预算220，祈福新村可以考虑的；谷围新村离地铁又远了点；增城新世界总体一般；中新站御溪世家配套很一般；这个预算可看下番禺（22号线利好）：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔，您好！科学城万科金色梦想一楼65方东南向带小院子的小复式355万，单价去到5.46万，和星河山海湾88平方东南向望小区的四楼平层305万，单价3.47万，哪个更有价值？谢谢

回答：你好。星河山海湾在南沙，这边如果中长期考虑的话可以优先选择，短期还是建议选择万科金色梦想

提问：广叔好，新人首问：本人现天河一套房，贷款300万左右，等额本金，已还4年，现月供22000左右。现有子弹180万，想再购置一套500万以内的房产，家庭年收入在60万左右。请问：按现有资产及年收入，500万的标的是否合理？如不合理，以多少为宜？怎样解决首付不足的问题？购置标的有何推介？以投资为主，兼若干年后可能自住

回答：你好。从收入情况看，假如按照3成首付再买一套500w的标的，则月供需要1.8w左右，加上原来一套2.2共4w一个月，还要看家庭支出情况，可能略微紧张。而且广州二套需要7成，除非有新的房票，不然很难买到500w的产品。可考虑全款垫资，后DY7成，不过成本利息可能略高。或从亲朋好友处拆借。入一套350-500的房子。可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔，您好，新人首问。第一套房。首付75W左右。自住+投资，不急住。看了新塘附近现代城市花园和亚太银座。花都的雅居乐雍华庭，万科。在万菱汇上班。花都人气比较旺，新塘比较少人破旧。南沙也准备去看下。您又给下建议吗？谢谢！

回答：你好。这个预算买新塘、花都都可以。建议优选考虑新塘，可以通勤黄埔、天河，有一定的外溢效应。如果在花都工作则考虑花都。看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校最好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：你好广叔，请教，投资买房，买精装修呢还是买毛坯；投资买多少平几室为好，或者说未来好卖；买高层还是买洋房？房价基本相当；

回答：你好，正常来说，毛坯房和精装修的房子是没有绝对的标准的。投资的话，精装比较好，即买即住、即租即收益，避免毛坯交房后在装修时期的空置率，资金上也有灵活空间。很适合买了之后出租出去做房东 ，买精装也比较省心省时，适合异地购房情况。买三房高层比较好，一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。

每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更美好生活是每个人的梦想。如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱。但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。

提问：你好广叔，在罗湖大戏院地铁站附近上班，600万左右总价，想在福田买地铁通勤为主，学校一般自住的三房，有什么推荐？

回答：你好，600万在福田能买到的三房，或塔楼独栋，或20+楼龄楼梯房，且不带好学位；福田真正有投资价值的是学位房。若非死磕福田，或者有更好的选择给到你，兼顾投资和居家舒适度；若死磕福田，可以看看保税区和景田一带。

提问：广叔，万象新天77平4房，700万，值得买吗？

回答：对比几个月前贵了点，不过西部整体价位抬升，不能静态去看待，可以对比下中熙香槟山，富通城，中信领航城的四房。参考内部分享！

提问：你好广叔，请问深圳还有没有150万左右的上车房？求推荐，手里资金不够，刚弄到房票。

回答：有，而且还有学区房，这个总价的房子虽然涨幅不会太理想，但资金如果没有更好的去处，哪怕上的是自行车，也比步行更快。可参考内部分享！

提问：您好，广叔，本人名下无房无贷，有广州购房资格，想在白云区买房，首付120万，预算在400万内，首套房，新房二手房都可以，白云区自住加投资选择哪里比较合适？

回答：你好，白云区公立名校附近的学区房均价4.5-5万/㎡，有一定投资价值的学区房。如果想买新房详见内部分享，不过周边公共交通不便，自驾通勤比较方便，周边居住界面较差，楼盘产品质量比较不错，价格不高，有一定投资价值，自住也比较合适。如果看二手房，详见内部分享，地段比较不错，楼龄较新，周边住宅小区较多，生活气息较浓，但界面较为一般，比较适合自住。总之，在价格相差较小的情况下，买房建议优先选择新房，其次再考虑一些楼龄较新、质量比较不错的二手房，至于其他条件，可以根据自己对交通、教育、预算等要求综合进行选择。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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