东莞楼市:并不是所有盘都值得买,看看内行人如何选择

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提问：广叔您好！一，请问东莞茶山龙湖金地与新塘品秀和保利天际。二，还有大岭山万科金域缇秀和大朗万科金域蓝湾。三，南城万科金域华府和石竹花园。结合以上纯投资那个更有价值空间？谢谢！

回答：你好。1、龙湖金地可以考虑的，新塘首选品秀；两者比较选龙湖金地。2、选。朗万科金域蓝湾。3、选万科金域华府。具体参见内部分享！

提问：广叔，请问半投资半自住，我们考虑常平碧桂园玫瑰臻园，此盘怎么样？？烦请分析

回答：常平碧桂园玫瑰臻园，没有什么亮点，周围环境一般，配套一般，自住没有问题的，适合刚需上车。

提问：广叔，你好，新人首问：本人在东莞南城工作，首套是在东莞森林湖，现在想入手一套八九十平以内的小户型作为投资用，看了万江十里溪境89平和南城中证云庭93平，以及寮步万科金域东方，总价分别是300万、330万、320万，首付四成120万至130万，月供1至1.5万，想入手中证云庭又担心单体楼以后卖不出价，想请教从投资的角度来说哪里更适合入手？如果都不适合，是否有更好建议？个人更偏好一手房，因为二手房选择太多比较不好好判断

回答：你好。东莞森林湖不错的。万江十里溪境可考虑；中证云庭周围环境一般，民房较多，靠近立交桥，总体一般；万科金域东方可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸官邸单价11万+可以考虑，最新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好广叔，坐标东莞石碣，三口之家，想改善住房，不知买哪好？东莞城区3万/方，太贵！江龙桥旁，金众江悦府，复式，房型不错，位置好像偏了些。石湾龙湾天元，毛坯，均价1.2W，红海大桥开通后，离石碣还算近！石碣镇内，价格约在1.8W左右，利丰华府，中洲里程，卓越弥敦道，哪个好些？不知道要怎么买好！深圳出台政策，东莞房价是不是又要涨了？有一房贷，现金100W，想买120平左右，请指点！谢谢！

回答：你好，金众江悦府位置有点偏了，然后复式的房型，一般不怎么推荐，长期改善居住，体验不太好。石碣镇内，相对更推荐卓越弥敦道，长期升值潜力更好些。深圳出台政策，对东莞是利好，但是不一定又涨，如果东莞再涨，又会出一系列措施，到时候降温之后入手也不晚。所以先别着急入手，改善本来不能太急。多观望下，多看几套。

提问：您好，广叔！本人在东莞厚街上班多年，目前手上现金38万左右，想在厚街东逸翠苑买套二手两房，前几天去看了套83点多的10楼180万，犹豫了下，被别人签了，其他一套六楼朝东，有点不太满意，要价188,想问下东逸翠苑怎样，你的建议？谢谢广叔！

回答：你好，先说下东莞楼市现状：凤岗，塘厦,清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。长安有自己的内在实力，会一路停不下来。虎门借助交通优势也不会太差。松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。

令人担忧的就是:石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。所以投资角度，厚街板块在东莞不是最优选，但你是刚需自住，且你预算偏少，东莞房价涨过一波 现在已并不便宜，所以自住加投资还是可以考虑，对于刚需 更应该把自住放第一位。

另外说说这个楼盘：东逸翠苑是个大规模的老社区，内部配套完善，居家生活氛围浓厚，小区品质较好。小区于2004年建成，楼龄较老;小区规模大,分为住宅区和开放商业街，内部配套齐，小区入住率较高，平时小区的居家生活氛围比较浓厚。东逸翠苑小区的品质对比周边同等价位的小区来讲，还是比较好的，但是小区楼龄较老，如果十分在意小区楼龄的购房者不建议购买;但对小区楼龄没有特殊要求的，可以考虑下。东莞刚需买房建议，详见内部分享。

提问：你好广叔，请教下万胜围板块比如天悦雅郡，以及磨碟沙赤岗板块的会展西岸及佳信花园等，您觉得600万预算左右，自住和投资，分别哪个更好呢，以及理由

回答：你好，万盛围板块，未来我认为无论是投资还是自住，都是非常不错的，如果非要跟电商总部挂钩，以及非要在琶洲东——琶洲西之间做个选择，我会选择琶洲东 那么结论自然就有了，选择会展世界城、雅郡。有人认为，万盛围目前生活不方便，其实只要实地走一走，你就会明白，那里没问题，一点问题都没有

提问：你好广叔，我是深圳户口，目前有150万的首付，我们夫妻目前都在南山上班，目前住在宝安的新安片区，小孩今年三岁，我爸妈在家帮忙照看孩子。去看了前海，宝中，对于我们这种普通打工族已高攀不起了，这150万的首付对我来说已经很难了。现在想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的就好了，看了宝安福永片区，感觉没什么盘可选了。看了中粮凤凰里3房，我家人挺满意的，请问这个盘值得买吗？或者有更好的推荐吗？谢谢。

回答：你好，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

提问：你好广叔，明年六月毕业，已签约深圳工作，预计明年下半年落户深圳。 目前家里备有资金200万，二线城市有一套小房子如果卖了能回笼80万。有过贷款记录，本来打算毕业后买一套自住房，现在建议要不要用家人名额先上车投资一套？

回答：你好，大学毕业应该是首套首贷，首付能凑到280万，可以买到800万的房子。 如果用家人名额，最低五成，200万首付只能买400万，如果七成只能买300万。 我建议耐心等待，等明年尘埃落定后认真选套800万的好房子，比现在盲目买一套400万的价值大的多。

提问：你好广叔，我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘，谢谢！

回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

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