东莞楼市:如何选择有潜力的板块?听了专家解释,庆幸自己选对

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，手头有60-70子弹，我在厚街工作，以后不知道，想在厚街或者南城附近镇区买，自己住，但是以后肯定会换大房子。不知道哪个地段会好一些，地铁口是不是涨幅会好些呢？现在出行都是开车，

1.你建议在厚街买房吗？我看了几个地方，寮厦地铁站旁的鼎盛中环银苑，金域国际，珊美地铁站的碧桂园智慧家，盛和广场，这些会有涨？(万科金域国际离地铁站也不近，15分钟路程，鼎盛中环附近应该没配套，靠对面的万达广场)或者厚街其他地方有推荐吗？

2.如果厚街不行，其他地方有适合我的吗？60子弹，月供1万内的？是不是大岭山不错？

3.新房有推荐吗？麻涌铜雀台？厚街金域世家可惜要五成。。

回答：你好。1、厚街可以买的。鼎盛中环银苑，小区环境不错的，配套成熟，生活非常便利，可考虑的；金域国际，地铁陈屋站，生活也方便，可考虑；碧桂园智慧家区位不是很好，靠近莞太路，周围配套有一定距离；盛和广场，一楼底商，可考虑；

2、如果在厚街工作，还是选厚街好点。200左右其他选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

3、麻涌铜雀台不建议，这边配套和交通都是问题；

提问：广叔你好！根据你的推荐去看了沙田和常平的房子。现在有两个问题想请教：1、沙田和常平的房价差不多，如果从中长期纯投资的角度看，沙田和常平哪一个更好？2、如果投资沙田，是选择现在的镇中心如沙田碧桂园、滨江豪园，还是选择滨海新区如碧海云天、礼顿金御海湾这些楼盘更好？原因是什么？希望得到你的解答。

回答：你好。1、常平要好一点，确定性更高。沙田属于进取类型，确定性没有这么高，但回报会大。

2、当然是镇中心好，如沙田碧桂园，又有江景又有配套，适合生活，更保险一些。

提问：广叔您好！常住东莞东城，今年九月将东城唯一住房卖掉（考虑小区太旧），十月前在南沙投资保利半岛小高层一套，不知未来前景如何，麻烦您解答一下？另外，考虑过年前后，在东莞再买一套，夫妻均有购房资格，首付120，投资兼自住，或纯投资（有单位提供住房），自主有小孩一年半后要入读东城小学或附近小学，户型考虑三房两卫，仅看过裕大知府，如何购买这套房子比较困惑，请您给个建议？

回答：你好。南沙保利半岛中长期有潜力的。裕大知府在莞樟路边上，配套勉强可以，距离东城万达两三公里，旁边几个小区也有居家氛围，综合看自住+投资可以考虑的。具体参见内部分享！

提问：你好广叔，3年后预计才有一定的资金能考虑购买一线的房子，所以想先做好购买资格的准备。目前比较容易的就是深圳学历落户，有代办，8K左右。1：请问现在深圳学历落户合适吗？有何利弊？2：如果落户，未来选哪个区更好一些？3：如果3年后买一线，是否就没有太多增值的空间了呢？

回答：你好，深圳全日制本科45岁以下,专科35岁以下，可以直接办理深户，本科以上学历，40岁以前还有补贴。 另外未来你的孩子出生，就属于深圳原住民，福利待遇也不一样。 落户越快越好，代办费8千有点贵。 落户哪个区其实没有太大区别，一般来说福田 宝安很好一些。 一线城市未来10-20年都有投资价值

提问：你好广叔，请问目前子弹65，目前未婚，深圳沙井东莞黄江两地工作，深圳社保满4年，月收入2W，想考虑投资东莞，后续子弹够了，在资金够的情况下深圳继续买一套带学位的。或者资金不够就3-5年卖掉。是否建议合适？另外塘厦目前楼盘地势不好，临深几个楼盘都是高压线，墓园围绕。直线距离都能看见。偏远楼盘，又离深圳太远，长安房价已经很高，个人看好黄江，2021年开通地铁找地铁附近的上车，求参考！

回答：你好，你的思路大体还是正确的。子弹65，当前无法上车深圳，可以先投资东莞，用资产追资产，实现风险对冲，后期也可以进行置换。黄江位于东莞南部，地处塘厦、松山湖之间。深圳“北拓”已成为深圳发展的必然趋势，龙华的大热就是最好的证明。再向北，由与深圳地缘性最强的凤岗、塘厦、黄江组成的“深圳北临深一线”占据最有利地位。

黄江区位优势突出，处于深圳中部发展轴延长线上，依托这个优势黄江将成会为莞深科技创新走廊桥头堡。在一线临深中是比较有价值的区域。黄江对接好深圳，有可能实现弯道超车，从东莞的中等生迅速变成优等生。黄江镇二手房热点比较高，主要是因为黄江相对中枢的地理位置以及性价比较高，其距深圳较近 但价格与邻近的塘厦相比差价达到5000元/平，这里也成为了很多深圳客购买二手房的首选之地。子弹65可以选择黄江上车，提前淘地铁盘，等待未来利好兑现，持有几年后再置换深圳。临深投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：您好广叔，我想问下首付120万左右3成首套，考虑3房，黄埔花园和金碧世纪花园，天朗明居，自住投资各占一半，请问选哪里比较好？

回答：你好，选黄埔花园 天朗明居作为金融城上车盘不适合大户型，有个2房就够了，买大了就是错配。 金碧世纪花园学位，交通输黄埔花园一大截，有得选就选黄埔花园，金碧适合预算不足的人去。 别忘了黄埔花园有怡园小学的学位，加上7号线东延的利好，双地铁，再加上裕丰围这个地段，其实是临港经济区的核心区，你去查查控规图，将来裕丰围一带很多产业

提问：你好广叔，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！

回答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。

提问：广叔好，请您指点迷津：我家一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，预计全卖了大概500万。我和我老公31岁，总收入月均5万+，小孩2岁，考虑房子综合教育、投资潜力、2胎、3房等。目前考虑如下：

1）碧海区域，800万内有能力购置，考虑玉湖湾或者御龙湾，月供压力不太大。其他资金可考虑其他投资，但这边教育资源一般，配套也还没起来。

2）宝中区域，最大可接受900万+，月供压力较大，资金也全投了，比较激进，也怕自己高位上盘。目前幸福海岸、丽景城、深业新岸线、凯旋城都900多万了。这些房源您推荐哪个？

3）后海，城市印象、保利城、海印长城900万+，跟宝中哪个更推荐？

以上选择请老师指点迷津，万分感谢。

回答：你好，1.碧海是非常推荐的投资板块，入手碧海有个前提，未来5年内你们还需要再入手一套能挂学位的小户型。

2.宝中的教育是亮点，是上一轮领涨中，未来继续看好。

3.后海板块整体还行，跑赢大势。

另外前海南带学位的2房也可以关注。倾向方案2。

提问：您好广叔，我去年年底定了深圳德弘天下的房子，当时主要是看中了深圳中学的学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年受疫情影响担心房价会跌得厉害，所以在纠结到底要不要买！能给点建议吗？

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。如果只是买个学位，感觉性价比还可以，如果是投资，受罗湖大环境影响后期增值潜力还是堪忧。

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