广州楼市:这类楼盘被低估,买房前一定要知道

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-27 23:51

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！品秀星樾现在楼层及户型好点的都是4.2万多，感觉投资意义不大。前几天过去大沥融创御府感觉居住氛围好了很多，周围有发展，现在可以毛坯卖2.26的单价（楼幢位置及楼层尚可），有必要出售吗？美的玖峰盘小，感觉位置比融创好，有必要再入一套吗？有朋友介绍佛山时代天璞，想听听您的专业意见

回答：你好。品秀星樾值这个价的，现在稍微好一点的楼盘都破4了，价格只会越来越高。大沥融创御府，广佛智城板块，配套在逐渐成熟，有商场，有公园，可以考虑；美的玖峰盘位置怎么能说比融创好？美的玖峰靠近立交，周围都是工业厂房以及五金家纺陶瓷的商户，环境较嘈杂。时代天璞自住还可以，投资暂时还看不出有什么机会。

提问：新人首问，本人广州户口，目前广州一所房子，番禺康乐园，自住，商贷，月供8500。想再买一套用于投资，需要7成首付。想用公积金贷款，目前手里只有100万。1、康乐园这个小区怎么样，有升值空间吗？2、首付100万，投资房哪里比较好。目前看了南沙的优山美墅、唐宁伯爵山、黄阁保利城，哪个比较好，或是还有其他比较好的选择吗？

回答：1、康乐园，市桥，老楼梯房，生活方便，对口市桥中心小学，算是番禺最好的公立学位。不自住可出手置换。2、优山美墅，一般；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，想弄个首付80W以内的，面积80多平的刚需过渡房。目前在天河区羊城创意产业园上班。地铁或开车行程想控制在半小时左右的，未来可能会结婚要孩子。目前适合在哪买，哪些楼盘可以推荐下。目前有朋友介绍我番禺的中海左岸澜庭，这个楼盘如何？居住和潜在的升值空间如何？

回答：你好。80w首付，首贷资格还在的话，能买260w的房子；中海左岸澜庭，没有地铁，周围工业厂房民房多，就亚运大道两侧供地多，未来怕转手有点难，如果选这里一定要选地铁口近的，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，这几个楼盘哪个更好？无法抉择，你帮我看看。1、黄埔花园:目前困难是预算内没笋盘，看得上的都在4万3起；2、金碧世纪花园:缺点是这个预算高不成低不就，只能拿三房一卫的，够不到105平，并且单价4万起；3、中鼎名城:较喜欢次新，99平是可以拿到三室两卫；4、万科东荟城:三房两卫可选的房源很多，小学，小区和整个科学城环境都很好，后面接盘侠应该不少。请您点评，和对应笋价，倾向3和4

回答：你好，很多人喜欢比较楼盘，谁比谁好。那得有个前提，都能买到的情况下。资源分配不足的情况下，先抓住可以到手的才是上策。不要嫌弃A楼盘不如B楼盘。赚100万的的确不如赚150万的，但一定比啥也没赚到的要好太多。能让你赚钱的都是好盘。谁比谁好是孩子们和幼稚的人才做的选择，成熟的成年人只讲谁让你赚到钱。

目前你说的四个楼盘都不好淘笋了，价格一个比一个高，除了歪瓜裂枣的，基本都不便宜了。以你这个角度，可以在中鼎和东荟城之类选择。绝对的次新房。黄埔花园南向三房很贵了，金碧世纪剩下的都不便宜，连杠杆的力度都小了。目前你也不追求高评高贷，也不看重学位，重点看看中鼎吧。东荟城心态相对更硬。

提问：你好广叔。请问您如果深圳东扩，惠阳的投资价值如何？从其目前的新房存量和深圳刚需外溢看，惠州二手房在东扩的前提下几年后会有出手机会？

回答：你好，深圳东扩十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？惠州中介要卖房子。如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。你现在知道的：后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。惠州投资一定要回避，房比人多，二手出货打骨折。

提问：广叔你好，500万左右的预算，我是买华景2房好呢？还是买阳光假日园或者骏景花园呢？天朗明居、盈彩美居、美林海岸 1、华景：现在价格这么高，我为啥还有执念，是因为学位，还有上班也方便 2、车陂和鱼珠那边：担心学位

回答：你好，建议上金融城吧，500万买2房有点不甘心，虽然有个学位 2房后续会被很多人忌讳，毕竟总价上去，很多人宁愿退一步去别的地方上3房 500万你这个预算建议尽快把，美林海岸你是挑不到什么货了建议去看骏景，盈彩，中海康城或者城市假日园先，这几个对应的小学其实口碑还不错，特别是骏景小学，每年的尖子生不少，考入华附的牛蛙可以叫板华景小学，短板就是骏景的中学不咋地，其他几个同理，所以才成不了学位房车陂鱼珠一带不用过于担心学位，这边的房子主要是靠地段升值，要是还有个学位的话就变态了。你小孩还小，小考虑小学学位先，另外2026年天河这边学位政策不知会有什么变动，宜边走边看

提问：你好广叔，现有龙华华盛观荟房一套，欠200，工作在罗湖，上班太远。还有子弹100，长沙有套200+可售换子弹。孩子3岁+，有二胎打算。想买个居家最好带学位，上班近的，怎么安排？推荐哪里的？

回答：你好，观澜这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的，行情刚开始我就卖房换筹或者抵押，拿到钱开始第二笔投资时，反应慢的楼盘才刚开始。华盛观荟可以考虑出手置换。首付300+，建议入手福田或者罗湖的第一梯队的学位房，优先福田。孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。

提问：你好广叔，近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回650+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？学位加自住保值，总预算800-900，目前考虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？小户型投资，总价200-300，目前考虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？

回答：你好，孩子即将上学可以重点关注福外本部、福外南，短期内比较稳。其次成长性不错的盘，比较推荐：南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 300多关注西乡碧海沙井或12号地铁沿线的小户型

提问：您好，广叔，我和老公手头上有300多万，首期5成，目前居住龙岗中心城，小孩2岁。想着明年小孩要上幼儿园，看过大运中海塞那时光，中心区的吉祥里，东都王座，宝安翻身老旧小区，沙井新房，观澜新房，布吉新房，龙华清湖老旧小区。考虑地段未来升值空间，又想找好点的学校。已经看了三个月的房子了，就因第一套房没考虑到位，房价没怎么涨（已经卖了），所以还请广叔指点迷津。谢谢！

回答：你好，五成能买个600-700万的房子。自住还得考虑通勤距离，这个价位排除掉观澜、布吉、清湖。中海塞那时光是中海康城2期，可以考虑，吉祥里、东都王座都可以考虑，还可以看下保利上城。翻身老旧小区不建议，还是要买新一点的，不然未来容易跑输。这个价位，可考虑龙华上塘，坂田，

提问：您好，广叔，我目前在福田上班，是刚需首套。月收入2万多，计划400万以内的2房，目前在看福田的老破旧，学位还可以的。比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘，广叔觉得怎么样？

回答：你好，这都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主。整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当的成熟了。最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，没有什么出彩的表现。皇岗板块可以重点关注！

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