广州楼市:明年房价涨幅怎么样,年初入手还是再等等?

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提问：你好广叔，首问：有两套房产分别是70方的两房和100方的三房，现在双方父母及两个小朋友均住在这两套房，在西村的富力桃园，楼龄大约15年，还有一套在天河珠江花城4房，2021年收楼，两个小朋友现在都在桃园小区小学就读。手头可用资金约500W，年入300W，广州户籍。问题1.因为好像富力桃园基本没升值，是否需要出手？但是出手一套，就没房票，出手两套，再买哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考虑投资，建议哪里买房产呢？增城？ 3.如果想买别墅自住，可以建议哪里呢？谢谢

回答：你好。1、富力桃园产品本身很不错的，花园社区，景观好，缺点在于附近环境和配套、交通，离地铁也不近，也有一定的楼龄，整个罗冲围板块被水路和广清立交、增槎路隔断，板块被孤立，发展受限，增量有限。可出手置换。天河珠江花城主要问题还是交通和配套，生活不是很方便，周边工业厂房扎堆，短时间是没法改变的。

2、卖一套没有房票，非广州户籍吗？像你的情况，我觉得可以配置一套优质的产品，上面两套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、鱼珠，具体潜力大的板块，详见内部分享！

3、投资价值高的别墅，详见内部分享！

提问：广叔你好，我目前是有科学城科城山庄一套150w左右的房产（无贷），打算置换做投资用，每月可负担1.5w左右商贷（总价350-400w）想问下广叔，投资用途可考虑哪些板块呢？目前认筹了科学城的星樾山畔，但高速噪音影响有些犹豫。

回答：你好。科城山庄一房，一般买房都是家庭单位的，一房缺少居住体验，可出手置换。星樾山畔的主要卖点就是地铁上盖，缺点就是靠近高速，有噪音，加隔音玻璃会好一些，总的来说性价比还可以。350-400w还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！目前总价约300万，其中首付100万，其余月供。有广州户口，在广州内买首套房，自住+保值。上班地点是珠江新城，与女友还未领证，小孩上学起码要等八、九年，因此本次购房学位问题可以暂不考虑，但需要电梯房。目前本人比较后倾向于东圃附近，看中天力居一套房，请问还有没有其他更具价值、风险更低的选项？另外，本人目前信用卡及借呗还有一些小额还贷，总额7万以内；供职央企，住房公积金有保障，也还有十余万未用，是否会影响首套房房贷的比例？恳请解答释疑，谢谢

回答：你好。天力居还可以，近地铁东圃站，周围生活配套也还可以，就是楼龄有点老了，具体潜力大的板块，详见内部分享。建议在申请贷款钱还清欠款，不然负债率高影响审批。

提问：您好广叔，现有四川南充万科一套120平，总款100万，房贷50万，月供3300 手上资金100万，我该不该卖了南充买深圳，卖了也就150万，深圳该如何买三房。

回答：你好，从未来潜力上看，南充价值不大，可以考虑出手。 如果月供能力还不错，可以买深圳和广州。 sfsd还在，建议抢沙井新盘 海岸城。 sfsd已经用掉了，建议全款抵押或者5改3的方式 首付3成入手深圳。 宝安的碧海 西乡 沙井，龙华上塘，福田保税区，这几个板块可以重点淘笋。

提问：你好广叔，首问，深圳有2次购房经验，1.本人深户，坐标深圳，现深圳自住龙岗坂田嘉御豪园三房市值约780万，自住，学位房带外国语小学和初中学位；用老人票持房产为母亲1952年，现68岁；银行余贷款11万，2021年7月还清，可提前还款，赎回红本，问过担保公司，母亲房子只能贷款3年；2.本人深户，住龙岗坂田，在深圳已有房贷记录，单亲，非全日制本科，现名下已无房，如再购房首付5万，子弹100万，月收入1万，投资为主，请问如何融资和房产资源配置，看了星球的，想到以下几个方案，供参考：

方案一：融资获现金流，龙岗坂田三房赎楼后转让到本人名下，红本在手，向银行申请红本抵押贷款，7万，30年，用母亲名义全款买主深圳小二房持有3-5年后卖出；建议深圳买哪里？方案二：东莞买二手房或重庆。方案三：因有朋友在重庆买三套(重庆无房票，限贷不限购)。方案四：转到广州，破限购，

回答：你好，更看好方案四。深圳这波上涨之后限购很严格，接下来几年大概率会高位横盘，以3-5年为投资周期，而且还是高杠杆进入就不建议了。

东莞这一轮临深有点透支了，深圳资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动，东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论z策或者市场角度看都快到尽头了。最近很多人炒扩容，这件事不是投资的依据，因为不是确定性事件，属于不可控的黑天鹅。建议还是看看天河或者黄埔，有只有100万首付，那可能只有黄埔了。广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，请问品秀星樾的宣传哪里有问题，心动了，怕入坑，今天算价格了，108方南向3房2卫，单价37500 还是想说，他旁边不远的火村中央城块开盘了，价格肯定没他高， 那边板块跟区府核心板块的价值差在多少钱一个平方？

回答：你好，火村中央城周末开盘了，价格在3.3-3.5之间，这个大盘未来的户数是1.5万套 整个萝岗的供应有点大，单单从地段和价格上来看，品秀星樾的位置更好

提问：你好广叔，深圳首套房，刚需深户，之前在福田看房子，看上了碧海红树园的两房，请问对于这个小区广叔觉得怎么样？

回答：你好，碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。

附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。

提问：你好广叔，我现在有想法把现有住房做个调配，不知道什么时间操作合理，考虑总价500-550万之间，出手我坂田嘉霖华禧的房子置换到地铁4号线沿线楼盘，因几月前打新了光明，有房贷，再买打算全款DYD，所以是只能买二手房了。因我在观澜上班，主要考虑生活便利和出行方便，不考虑学位，打算投资兼自住，请问1.合正观澜汇的二手房今年涨太多了，现在还值得买吗？现在买是不是高位？要不要再等等？我嘉霖华禧的房子现在出手是不是早了，会不会太可惜了？如果不换，这两个楼盘哪个更有潜力？2.这个价位沿地铁4号线或近4号线5号线换乘比较近的区域有哪些楼盘更有价值？请帮忙推荐几个？非常感谢！

回答：你好。嘉霖华禧没啥亮点，可出手。1、合正观澜汇属观澜标杆，地铁口物业，可以买，还有潜力的。2、可以看下坂田。

提问：你好广叔，想向您请教一下初中学位，南二外海德和南外高新对比，哪个片区学位房未来前景比较好呢？能帮忙在两个片区各推荐一些有潜力的楼盘吗？

回答：你好，这两个学区都属于南山第一梯队，注意只是南山，不是全深圳，有共性比如教育都偏外语，区别也很明显：1、高新是南外的新兴头牌，海德是南二外的领军者。2、南外集团实力均衡而强大，南二外集团一枝独秀。3、南外是完全中学，南二外不是。4、南外高新均为九年制，海德是三小楼盘九年制、五大楼盘共享学区。5、南外高新主流是三房四房，海德主流是两房三房。论学位价值倾向于南外，论投资价值，海德的小户型跑赢。说到学位房投资选品比选学区更重要，不同户型的投资逻辑不一样。具体推荐分析参考内部分享！

提问：你好广叔，我的情况是，我在深圳已经没有购房名额了，手上还有400-500万的现金在手，之前在深圳买的房子现在已经涨了200多万了，但是还不能出手，现在还是想投资房产。我老婆想去广州买套大点的，但是我不想去那边，因为我的工作生活全部都在深圳，所以还是想在深圳买，我自己觉得回迁房还不错，但是呢又怕踩坑，毕竟里面套路很多！所以想请教一下老师您怎么看？我是该去广州买呢？还是在深圳买回迁房？感谢指点。

回答：你好，其实并不是所有的回迁房都是坑！你的工作和生活都在深圳，我的建议是优先考虑深圳，想买到一套安全优质的回迁房也可以关注我们会员购房课程里的内容，可以给你一些建议和推荐！广州虽然潜力也不错，但是比起深圳来还是要差很多！

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