广州楼市:如何才能买到有潜力的板块,弄懂这几条你就明白了

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提问：广叔，还是我之前在敏捷绿湖买了一套期房，价格是15500，而这里的二手房价格是12500。最近也是在找关系尝试着能不能把房退了，可能会花个十万人民币吧。1,您说我是继续找关系合适，还是把这个房子留着，等以后稍微升职到不会亏的程度，再卖掉，不过这期间可能就要租很久的房子了。2,这里的期房二手房为什么价格差了3000呢，这也太多了？

回答：你好。1、敏捷绿湖在石滩，这个地方不建议买，估计三五年的会横盘，如果后期的16号线远期规划落地的话，才能看到曙光，需要持有很长很长很长时间。所以这其实是一道数学题。

2、因为一手房备案价提高了。二手房缺少接盘侠，片区缺少产业和人口流入，价格自然起不来。提问：广叔您好！我又来提问了，刚刚看了黄埔取的富力新城，东鹏大道和宏明路交界，有地铁13号线，但也不是很近（2公里左右），单价3万元左右。本人预算300-350万元，首付+月供，属于首套房购买，自住+保值，7-8年后会选择置换学位房。从居住来讲富力新城配套目前实在是不算完善，而且交房的计划时间也定到了明年6月底。请广叔帮忙分析一下，以未来5-6年为周期，这个富力新城的90平左右三居升值潜力是否有东圃附近二手次新小区（南国嘉园等）的70-80平两居大。

提问：你好广叔，本人50岁了，南沙一套3房新房约250W，东圃旭景家园一套小三房约350W，他人名义番禺广场附近一套次新小四房约350W，手上无名额了，番禺公寓一套出租。想出手其中二套房，在琶洲或者万博附近新购一套4房自住，手上暂只有100W，月供约2W左右可以接受，请问房叔有什么好建议？如何解决，或者干脆保持现状

回答：你好。南沙中长期可继续持有；旭景家园，隔条马路对面就是东圃商业圈，楼龄也偏老，地铁也不近，整体看没有太大亮点，可以出手置换；番禺广场还是不错的，我比较看好，但不知道楼盘叫什么；公寓一直不建议，可出手置换成住宅；看你手上的资金量吧，琶洲和万博都是不错的区域，有增量。首选琶洲，次选万博。

提问：广叔你好，本人有广州户口，无房无贷，打算买二手房自住为主，预算在200万左右，单身打算先买二室，将来结婚了再考虑置换三室，由于工作未定，想先找地铁站附近的房子，这样出行方便，请广叔推荐一些生活配套较好，性价比较高的二手楼盘，目前在看的是洛溪附近的洛涛南居，洛湖居，南浦的广州碧桂园丽江花园，请给建议，谢谢

回答：你好。自住的话在哪工作呢？首先要考虑通勤距离，不要买太远的。洛涛南居、洛湖居，低总价，适合上车，就是楼龄较老，还是步梯房；碧桂园丽江花园，离地铁不是很近，也有一定楼龄。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，有如下问题希望您指点： A. 目前状况：坐标深圳/预算450以内/投资为主，自住为辅。 B. 现有选筹方案： 方案一：等待新盘入手，考虑 沙井海岸城 或 光明金融街 方案二：上车二手盘，目前选择： 1. 光明正兆景89平三房，418万； 2. 沙井西荟城67平二房，430万； 3. 金地上塘道一房，356万，或 52平二房，468万； 4. 潜龙曼海宁一房，399万； 5. 白金假日公寓43平小二房，398万。 C. 问题：希望广叔赐教，从投资回报率的角度，对于选择哪一种方案的楼盘有何建议？谢谢

回答：你好，这几个盘优先光明正兆景，单价控制在4.5内更好 光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条完美的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。 另外几个盘溢价太多了

提问：你好广叔，撇开深圳，论新一线城市的机会多还是风险多？离我最近的南京900万不到人口，省会，军区，大学城；苏州1000多万人口，离上海最近，想这样的城市投资效率能否匹配得上福田这样的地段？

回答：你好，首先一个问题一线城市也不是无线有机会的，核心地段最重要，其他二线城市也是一样，人口不能说明问题，问题是要发展起来的地方，产业能提供购买力的，并且房子不过剩，这样的地方只存在于发展好的城市核心地段。

比如北上广深一线城市郊区炒作以后也是一地鸡毛，深圳郊区很多地方已经四五年没有涨了，北京也是一样，对于高杠杠四五年年不涨是很痛苦的。早就片区分化，未来也是一样，过去炒房赚钱靠运气，乱买以后一定会把靠运气转的钱亏掉。比如深圳之前很火的郊区老破大，没有一个人赚钱。比如龙岗中海的深圳v，买的好多年没有赚钱。新一线城市投资回报率最高的板块 具体详见内部分享

提问：你好广叔，珠江新城上班，海珠半岛花园一期高层南向90平420w值不值得入手，纯自住。还是建议再往东一些？看看蓝康、珠光、或者天立俊园这些？ 海珠半岛的户型有点古怪，没有阳台，心里是觉得有些别扭，楼龄也有点老，97年的。但胜在朝向还不错，小三房/大两房都ok，主套南北通透。

回答：你好，海珠半岛是港式设计，没阳台、户型古怪是常态，很正常。420万的总价也是市场行情价而已。往东的蓝康、珠光、或者天立俊园，其实都属于滨江东了，本质上没两样，如果自住的话，在产品上就必须要讲究起来了 1、户型要方正，方方正正的户型才是用家的第一选择 2、周边的生活配套要没得问题，至少是基本的生活配套 3、地铁，对于广州这样的城市来讲，地铁的作用太重要了 4、在上述3点要求的基础上，才是价格、交易条件的约束

提问：你好广叔，我之前看好了一套房子，但是打算入手的时候突然发现主卧楼下正对着城中村马路，车流不算多，想问一下对于风水上来看算不算路煞 、路冲之类的呢？应不应该折价啊？我担心对会我的运势有影响，感觉好多人都介意这个，我怕买了之后后面不好出手！你觉得呢？

回答：你好，其实风水学是中国古代的一支旁门学科，古人创造出了各种风水概念，单路煞就有直冲煞、镰刀煞、反弓煞、穿心煞等各种煞。风水学放在人少屋稀的古代是没问题的，房子与房子相邻至少100米，想犯冲都很难。

但在现在这个时代，尤其是高楼林立、道路交错的深圳，深究起来，那简直就是屋屋犯冲，户户风水有问题。世易时移，风水学不能生搬硬套了。你要拿这个和房东谈折价，估计房东先是一脸问号，然后客气地和你再见！

提问：你好广叔，总价200万左右投资，8号线盐田路站附近和14号线坪山沙湖或坪山围周边哪个会更好，金港盛世华庭和京基御景印象二期的一房一厅哪个更会好，同价位或稍微再加一点换周边地铁远一点的二房一厅会不会更好呢，谢谢您！

回答：你好，盐田港我个人认为值得投资的价位是刚需上车盘，总价低，性价比高于罗湖，可以产生地铁拉通之后的外溢效应。 坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域更大。 所以单纯短期涨幅，两者相差不大，中长期来看京基略优。

提问：你好广叔，最近有计划买房，请问坪山高铁站那块实验几个盘入手好吗？还是买宝中花样年未来升值好一点呢？

回答：你好，这个问题很难回答哦，目前东部局势不明朗，就目前我们所接触的客户，不管投资还是自住人心所向全指西部，不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳了。不难回答的是花样年不是一个好选择。

提问：你好广叔，我的预算在700万左右，现在想买育才学位的房子，请问花园城一期，三期，五期和桃花园的两房哪个盘更好呢？需求是升值兼自住。感谢！

回答：你好。买花园城五期了，桃花园和一期都是01、02年的老房子了，楼龄马上20年，你住个十年想要置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。 花园城三期户型偏大，你700万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。 再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园！

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