广州楼市:低价盘涨得快,高价盘涨得慢

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提问：广叔好，我们的情况是这样，手头110万资金，想在广州购置一套房主要是让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资，最近纠结了很久了，目前对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣，朋友都建议买科学城好，第一套房首选哪里比较合适，请给我建议一下。

回答：你好。有房票当然首选科学城啊！知识城这个概念比科学城差远了，地理位置也偏，发展比科学城要慢。可参考：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，广州亚运城新盘天逸如何，投资合适吗，如合适，小三房好似两房好

回答：你好，亚运城区块较为孤僻，属于“孤岛”，承接外溢的能力弱，未来土地供应也大，竞品自然就多，距离未来的核心区域不是很近，如离番禺广场、到万博，都还有一定的距离。虽然3号线东沿线对亚运城利好，但我更认为会利好番禺广场，把亚运城的购买力吸走。如果注重学位，居住是可以考虑的，配套也在逐步提升，自住+投资可以考虑。建议3房为主。

提问：广叔好！预算400左右首套房，目前关注的新盘有万科城市之光、星樾山畔、融创广府一号，想请广叔给些建议，或者有其他的盘也可以推荐一下，谢谢。

回答：你好。万科城市之光还不错的，近地铁，配套还可以。星樾山畔靠近高速、立交，不是很好。融创广府一号离地铁有点远，周围环境不是很好。400左右可看看：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我一直有看您的文章，看到您一直不推荐公寓，为什么呢？公寓是不是很难卖掉啊？我在无锡卖公寓洋房，就是无锡没房子了，请问广州黄埔比无锡核心区域回报率会更高吗？对于黄埔中央城、保利拾光年哪个更有投资价值呢？请问是选择新塘还是选择南沙好呢？还是办户口买黄埔更值得呢？还有南沙我定的时代香海单价，可是跟前面南沙珠江湾次新房是江景房单价差异怎么会这么大呢？请问有必要退掉时代香海换珠江湾或者换到灵山岛金茂湾，星河山海湾？是考虑广州入手两套投资性质。感谢，盼复~

回答：你好，为什么不推荐公寓因为公寓流通性较弱，而且涨幅慢。广州价值更大一些，万科新里程属于次新房，黄埔中央城和保利拾光年属于知识城，没有科学城价值高。能办户口入黄埔科学城，不能的话入南沙新塘都可以，没必要退长期看还是有潜力的。

提问：你好广叔，广州两套房，一套写老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W；一套写我的名字，在南沙，月供5K，值100W，两套都是婚后买的。老婆小孩老人都在广州，我深圳上班周末回广州。 目前子弹50，年入60，南沙的房子，想卖掉，然后去深圳供首套房。请问想法是否可行？还是说在广州买第三套房？如果广州买，要怎么样操作才有购房资格？打扰您了。

回答：你好，总体看深圳好于广州，但是深圳现在已经是高位，只能在第二梯队 补涨区域内淘淘笋。 南沙已经入手了，可以长持。 把番禺这套尾款还清后过户到你名下，离婚腾出老婆的房票，全款房做抵押融资，加仓深圳。

提问：广叔你好，惠州大亚湾西区的房子值得投资吗？女儿在深圳工作，投资了我们去居住，有合适的便利楼盘吗？是买二手房呢还是新建房，在网上看了二手房的价格比新建房的价格低，给个建议。

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳和广州的机会。土豪随意，刚需慎重。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。

提问：广叔你好，现金来讲我就差100万首付买天河小三房，现在这样的市场行情我是抵押300万的小房子出来直接购买这个小三房，还是抵押我的700万大房子出来买两套：一个天河限购区大房和一个不限购区的（例如佛山）？

回答：你好，建议先买一套广州的，因为行情快来了 广州起来了，你再抵押或者装修贷什么都好搞套佛山，其实是来得及的，确定性高 就好像有人深圳玩过了去广州 这也是我不建议大家去知识城的原因，因为行情来了广州，广州一般是猪心先起来，然后一步一步蔓延开，但是现在一个问题是，这次行情会有多大，我们不得而知，毕竟疫情的影响还是有的，如果水不够大，会导致知识城那边蔓延不过去，那你只能独守空房了。

提问：您好广叔，请问茶山和石碣哪个区域更有投资价值呢？还有道滘怎么样？市区的房子太贵，所以只能找周边的房子了，现在准备自住加投资。看了达鑫江滨新城，王洲湾1号，茶山的金融街金悦府，道滘碧琴湾，不知道怎样选择，能否给点建议！

回答：你好，茶山和石碣差不多都是属于外溢片区。茶山和道滘主要承接来自城区的外溢，石碣则来自松山湖的外溢。达鑫江滨新城临江景观好，可以考虑。王洲湾1号跟上面这个盘挨着，其实不如上面这个。金融街金悦府也不错，可以考虑有地铁，但是不近。碧琴湾近未来地铁1号线，道滘站，对面是医院可能有一些人会忌讳，综合看可以是考虑的。

提问：你好广叔，如果3-5年不自住，可以选富颐华庭吗？请问再过几年该楼盘配套的交通等可以起来吗？

回答：你好，短期可以，毕竟炒得火热大有接盘侠。富颐华庭交通方面是个硬伤，离地铁不近，但是因为有鱼珠CBD的辐射不会太差。

提问：您好广叔，刚卖了深圳的房子，家庭年收入50万左右，不稳定，另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300万的现金，在百花片区的小户型和梅林梅香学校的学位房之间考虑，有点拿不定主意。买梅林的房子能全家住，压力可能小点，买百花的小户型不能住，还得再租房。我想问下：1、您觉得买哪个片区的房子更合适？2、百花目前小户型650万+了，您认为还有上涨的空间吗？3、什么时候买合适？4、今年房价会降吗？我有必要再观望一段时间不？

回答：你好，关于如何选学位，分情况，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 百花太贵了，从投资角度是不建议入手的。

提问：您好广叔，我们家小孩明年小一，目前在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但是距离地铁站有点远，06年的房子，楼层总共11层，但是最近几年一直处于横盘状态，现在市值估计不到500w，欠款120w月供7000，手上可以再凑150w，所以想买个学位房，有这两种方式：1、卖掉这套，毕竟升值空间不大，然后一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子。2、关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，只是纯粹为了学位。3、这个小区活跃度不高，如果卖不出去明年用了学位，然后适当降价卖再置换关内的房子。不知道哪个方案比较好呢？这个房子是不是应该尽快出手呢？

回答：你好，建议选方案二，方案一无非就是一套小的加钱换一套大的，还是用来自住，这个没有1+1>2的作用。方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策，先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，半年之内很可能会有一波小行情既然都已经苦等三年了，不要失守在黎明之前。等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。具体推荐分析参考内部分享！

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