广州楼市:为何有的地方涨得多,有的地方涨得少?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-31 21:55

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提问：你好广叔，工作地点番禺洛溪，目前住老公单位公寓房，上班交通还算方便。买三房主要考虑10年以后可能自住，但投资倾向更大，还想兼顾孩子上初中。孩子开学上五年级，如果买品秀星图，可以兼顾初中学位吗？品秀星翰，品秀星图，中交蓝色海湾，逸景翠园，怎么选？或者您还可以推荐其他楼盘。可以凑子弹100，350万以内，月供可接受1.5万以内。

回答：你好。1、品秀星图有华南师范大学附属中小学，学位是没问题的。2、品秀星翰，22号线地铁上盖，就是位置偏了一点，短期的生活不方便。3、中交蓝色海湾在南沙客运港，景观还可以，但这边上班通勤不方便，配套也不是很好，适合中长期投资。4、逸景翠园，广州大道南，11号线在建，逸景路站，周围配套成熟，生活便利，缺点就是有一定的楼龄了。

如果结合自住，建议考虑4，其次1，另外可以看下，结合自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：广叔，您好！非常感谢的宝贵建议！如果单纯投资，星翰和星图10年内，哪个升值更快啊？逸景翠园还有投资价值吗？

回答：你好，星图要更大一些。逸景翠园自住+投资也可以考虑，就是有一定楼龄，未来涨的空间就不是特别大

提问：广叔，谢谢！请问南沙的星河山海湾是否有投资的潜力？

回答：你好。星河山海湾在南沙港，这个片区适合休闲度假，配套不是很好，投资一般般。

提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：你好广叔，近期关注福田皇岗片区皇御苑四期和罗湖湖贝片区联城美园，总价在450万左右的小2房，考虑未来6-8年的升值空间，想请问下您怎么看呢？

回答：你好，我个人挺喜欢联城美园的，我看过那么多楼盘，美园的采光少有的好，大面积落地窗在十几年前非常少见。虽然居住我更喜欢联城美园，但还是劝你买皇御苑，罗湖，春风路片区，这两个大概念实在太拖后腿了。

提问：广叔好！上次您建议买深圳，经过考虑，觉得不好承受月供问题。所以现在想着：1、惠州，因为离得近，以后可以去住。买的话，推荐哪里哪些盘呢？2.武汉，家人亲戚都在武汉，也只能是不限购区。3.广州不限购区，是否可以买来投资？买的话，推荐哪些盘呢？是否还是继续等深圳？小白实在困扰，望一一指点迷津，谢谢！

回答：你好，这几个城市投资价值依次排序：深圳>广州>武汉>惠州，如果深圳月供承受不了，其次优先考虑广州，但是不建议去买不限购区，属于不稀缺的资源，价值有限，尽量破限购买主城区。广州现在也开始了一轮的升温，不同于上一波的“珠江新城+天河北”双引擎，这一次是“农村包围城市”先从外部区域开始升温，刚需大规模进场，迅速扫掉低总价的房子。整体来看，广州今年的时机适合入场，加上这次深圳+东莞限购升级，更加利好广州。广州本科学历+半年社保可以破限购买黄埔。

提问：您好广叔，坐标深圳，刚卖出唯一一套自住房，预计7月左右回笼约370个到手。因目前家庭收入不高（本人目前求职中无收入，主要靠太太月入约6、7000），且暂时也不想背负过多压力，所以准备用370左右全款买房，希望能淘笋入手带中等或中上初中学位的，且可能3-5年后能自住的房子（小孩已在上一年级，准备同片区租房直到小学毕业），兼顾自住加投资。

目前选筹上有两个方向：方向一：考虑西部本轮涨幅较大，现在入手可能会站岗1-2年，所以准备在东部龙岗淘笋，目前初步看中大运片区370左右带龙岗外国语初中学位的05年后小区电梯三房，自住舒服，单价较同户型次低价房源折价约3%（我看中的房源位于低楼层但使用面积可扩展约15%）。入手后因距离小孩念书及太太上班地太原，故准备放租，3年后再看情况考虑搬来自住或出手。方向二：牺牲面积学位换地段，更多考虑上班通勤（南山、福田生活），在关内罗湖福田龙华宝安淘个小两房自住。请教广叔： 1.本轮是否该轮到龙岗房价补涨了？ 2.上述思路是否可行，哪个更优？还是有其他更合理方向可以建议？ 3.出手时间，要等到3季度么，还是哪个时间段可能更容易淘到笋盘？感谢广叔！

回答：你好，总价350万左右可以考虑买罗湖和龙岗的最近1-2个月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高龙岗的220万-350万的成交也非常活跃投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山福田宝安龙华）350万以下考虑（罗湖龙岗光明）购买总价低的人毕竟是大部分的人，西部涨得好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高买不起西部就不买房了吗？也要先上车在置换呀！龙岗也有涨幅很好的板块，比如坂田，龙中学位盘，大水也会漫过大运的次新盘。每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，龙岗选筹优先学位和标杆次新盘。最近3个月是比较好的窗口期，淘笋。

提问：广叔您好，坐标广州，请问广州目前刚需可以上车吗？还是再等等？目前首付资金200-250w,总价500万左右的房子，您觉得哪个板块可以推荐？另外西安碑林区有一套学区房，目前价位2万出头，房龄8年，请问现在是否适合出手？谢谢！

回答：广州现在是低谷，当前市场正在筑底之中，目前可以买到一个非常好的抄底价格，刚需现在可考虑入手，3月份前上车是较好时机，预计广州后面会有新的行情。广州楼盘你重点就放在越秀东山口以东，天河珠堿、金融城、天河北、奥体，海珠西、滨江东、南洲沥落以东，还有就是老黄埔一带，具体还要再结合你的生活工作半径选筹。西安已获利，可以套现离场，把仓位都可以建在一线城市或环一线如东莞佛山。

提问：广叔好，感觉广州核心区的刚需房涨幅比较大吧，广州核心区大概300-400W的可以选哪里？两房小三房都行

回答：你好，广州市区范围内的刚需房涨幅比较大，其实真正涨幅比较大的是“城郊结合部”，就是沿着地铁7号线沿线的两侧，以及结合广州“向东向南”的这些区域

提问：你好广叔，请问深铁阅山境这个盘值得买吗？销售说大概8.5一平毛坯房，看了下户型都非常好，基本上都是朝南的。带的学位还不错，南科大二小，旁边在建深大外国语中学，在下面地铁车辆段的楼顶有个体育公园在建，到时有连廊可以从小区进入。但是项目被南坪，留仙大道，铁路所包围，噪音方面可能会比较受影响。

回答：你好，深铁阅山境还不错，主要是地段价值大，西丽留仙大道边上，近地铁，周边配套还可以。噪音方面确实大，户型方面在南山新盘必豪宅趋势下，竟然有78-81平的两房产品，填补了南山新盘无两房的市场空白。这个项目的两房必将受到南山刚需的追捧。

提问：你好广叔，4楼的房子可以买吗？楼下就是空中花园，报价比中层低5%。值得作为投资买入吗？是中产房。

回答：你好，近几年深圳的房子普遍都是40层以上；楼层越高反而越贵，因为视野更好。在深圳，所有的恐高症患者都被治好了。不过，在深圳买高层还是要挑楼层的，顶层和6层以下普遍会有所折价；4层便宜5个点是合理折价，可以买。但出手时也要折损几个点。

提问：广叔好，我女朋友她准备入手黄贝岭的房子，受她这个举动刺激，我也特别想买个房子，首付能有150万，在福田工作稳定，没有还贷压力。像我这个价位能买到福田比较合适的房子吗？还是选择偏远区的新房呢，我比较偏向住在福田，龙华。还是说要选择再等等明年再买，现在被刺激因素居多，明年首付会增加个20 30万，现在应该如何选择呢？谢谢！

回答：你好，不是要结婚，也不为抵御通胀，而是受了女朋友的刺激，不管什么原因只要手里有钱，还贷无压力，决定买房就是对的，以后你会感谢这个女生的。再说买在哪里，我的观念投住应该分离，投资不是生活的全部，也不赞成为了可能多出来的升值，就牺牲多年的通勤时间和生活便利。首付150总价500，不要求学位，在福田和龙华都能买到自住比较舒服的两居甚至小三居，好好选一选。

提问：你好广叔，福田大金沙片区有升值潜力吗？金海湾花园2房或者3房作为投资怎么样？

回答：你好，金海湾花园深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用…… 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

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