广州楼市:小楼盘涨得慢,大楼盘不好卖,这种房产受欢迎

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提问：新人首问：多智的广叔，刚入的广州户口，之前在外地购的第一套房贷款已结清，第二套和第三套还款中，这样在广州还有贷款资格吗？广洲没有购房记录和贷款利率。

回答：你好。贷款记录是根据征信上的体现，如果在全国有贷款记录未结清的，在广州无房，则都需要7成。而有贷款记录，均已结清，在广州无房，则可以4成。你的情况，还贷款未结清，需要7成，可以操作全款DY。

提问：广叔你好，新塘板块！品秀星图目前价格25000左右，旁边的锦绣天伦有二手房20000左右！从投资的角度，选哪一个？多谢广叔！

回答：你好。买品秀星图，地铁近很多，而且还是新盘。锦绣天伦花园盘稍微大了点，地铁没有这么近。

提问：广叔，你好。广州户口，总价150万左右，2房一厅，学校还可以（例如：华师，广外，广雅等省市一级学校），交通较便利（现在有地铁，或者将来会规划地铁）的广州楼盘，推荐一些楼盘。新房，二手房都可以。

回答：你好。学校还可以，近地铁，总价150w可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，请问知识诚万科幸福誉，保利拾光年，时代天韵和科学城的中央城，纯投资那个会好点？麻烦帮分析一下

回答：你好。万科幸福誉、时代天韵可以买，近地铁，已经有了形成初步居住氛围、配套。保利拾光年位置要更偏一点，地铁远，周围较荒。科学城的中央城楼盘大，地铁远，旁边有思德园、寺庙，有些人忌讳。需要看你的预算是多少，看你是短期投资还是中长期，每个盘都有优缺点，长期知识城也可以考虑的。

提问：广叔你好，总价450左右，首付3成，投资为主自住为辅，考虑番禺万博或者鱼珠（如有更好的，也可以推荐）目前夫妻在珠江新城和番禺万达上班，小孩两岁多，卖那个楼盘最好？谢谢广叔！

回答：你好，有限条件：450万，珠江新城、番禺万达的通勤距离，以及小朋友2虽多，未来4年之后才用到学位，有几个建议： 1、番禺万博（3号线、7号线）：翠山蓝天苑、锦绣香江、雅居乐、华南新城 2、金融城、鱼珠附近（5号线、13号线）：骏景花园、盈彩美居之类的

提问：广叔，请问广州海珠光大花园500万可以买么？天河东的东圃和鱼珠板块没有高评，但是那边会比较有潜力，选择天河东还是海珠呢？

回答：你好，500万主要还是看你的需求，如果是考虑学位+居住舒适度以及通勤，光大花园就可以，那边的革新路跟工业大道板块其实价格造价筑底，可以入。如果是兼顾投资的话，天河东跟鱼珠板块的未来潜力肯定没问题

提问：你好广叔，请问海珠新盘鸣翠花园四期咋样，能投资吗？会受到琶洲的辐射吗？

回答：你好，不建议买，那边挺成熟的，2手可以看看，如果一定要买新房，保利天汇值得看看。

提问：你好广叔，背景父亲深户，惠州十里银滩一套有贷 母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权 大姐深户，无法无贷，收入相当 二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙 本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。 方案1. 300分散给姐弟，利用 本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40+平，总价270，可租5500 大姐想购入其它房产，合计子弹150. 方案2 母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值扛通胀 方案3 母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？ 请问广叔怎么利用这些资金？

回答：你好，倾向方案1 深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。 以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。 1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。 若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户+投资，父母年纪未满65周岁，可以做接力贷。 2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。

另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。 3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖 可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算300-400万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：广叔好，清远地区楼盘被炒得很热，还有轻轨站的开通，很多人都去清远购房，身边的朋友都购买了，我也跟着下了定金，回到家后觉得有些后悔~现在还没签协议，请问值得入手吗？如果交了定金损失会超过2万的定金吗

回答：你好，不建议入清远，有几方面原因：1.交通成本太高，通勤时间和精力消耗太大 清远，现在还是初级阶段，想要等到“广清同城”没有个十年八年，那基本上是不可能的！虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢。2.珠三角相对落后城市 GDP增速倒数第一。3.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津 在清远买房，还面临一个最大的问题，那就是房子多，人口少！

提问：你好广叔，680万预算，坂田上班。自住+投资均考虑的话，有以下三个选项，三叔看看哪个最合适？（1）长城盛世家园二期两房；（2）坂田南（万科第五园、太阳雨、诺德）三房；（3）龙华春华四季园，算赠送4房。

回答：你好。1、长城盛世家园，近地铁冬瓜岭站，靠近莲花山，旁边是交警大队、人民法院，片区较成熟，缺少增量。2、选离地铁更近一点的诺德中央道3、春华四季园主要是离地铁不是很近，周围环境一般，有立交高架、铁路线、物流园。也有一定的楼龄了。自住可以考虑，投资一般。

提问：你好广叔，我目前有190万的首付，我在南山上班，现在住在西丽，小孩已经三岁了。看了前海、宝中的房价，感觉对于我们这样的打工族已高攀不起了，190万对于我来说已经属不易了。现在就想入个500多万的房子用来自住兼投资，学位一般的就好，看了福永沙井，但好像又没什么盘可选了。看了中粮凤凰里3房。请问我们这个情况怎么样操作最好？

回答：你好，其实福永基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，房子扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘，最新打新均价4w多，美的很。虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。你这个预算 自住的话往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，单价一直稳中有升。

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