东莞楼市:房子涨幅潜力这点很重要,买房一定不能忽视

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提问：广叔你好，请教你个问题，石碣的达鑫滨江新城和招商美的东越哪个好？东莞石碣的房子，值得投资吗？还是买万江的房子更有价值？

回答：你好。达鑫滨江新城好一点，景观更好。石碣是城区的外溢片区，还是价格洼地，可以买。当然万江近南城，更有价值。

提问：广叔好，新人小白。打算买人生的第一套房。现居东莞。现在手中60万左右，向周围朋友借下应该可以有70万吧。目前月收入稳定5万左右，自由职业。想在东莞买一套自住房，2房或者3房都行，能增值的更好。也不急住，2年内能入住都可以。我儿子现在1岁半，希望是带学位的房。我目前是自己创业，对地点要求不是那么高。希望广叔能指导和推荐下。还有我目前的资金不算多，按照目前的收入到年底资金会多一些，是现在买还是说等到年底买好一些。现在是东莞户口，社保交了大概10个月左右。谢谢

回答：你好。能买个210左右的房子，可参考：

长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

建议到年底要好一点，因为年底都需要回笼资金，同时天寒地冻少人看房，自然笋盘也多一点。

提问：广叔您好，之前经您推荐南城未来世界花园，目前中介给我推了两套我也去看过了，一套6楼复试66平方3房250万，一套14楼复试71平方三房260万，但是我看这个小区同面积房历史成交价都才220万，而且是6月成交的。这两个卖家是不是瞎胡挂价。

对于此有几个问题要麻烦咨询广叔一下（1）第一套房子中介给我说今天另外有个买家245万想买，问我的意思，我感觉是套路。请问广叔这两套房我首先要砍价多少合适？我应该怎么砍价？（2）中介说这个开发商1993年拿的地方，房龄是2005年的，是否过于老旧持有中长期不好出手砸手里。（3）未来世界花园都已经将近4万一平，附近也好像都是住宅区。对面国际商务区CBD的发展这边是否沾不上光，这些老小区房价会不会涨不上去。麻烦广叔了！

回答：你好，1、一般是上次成交价加一点，如果砍的太离谱，卖家会认为没有诚意。首次看房，即便你是特别的喜欢，也一定一定一定不要表现出来！并且找出房子的一些问题，以此作为砍价的筹码，当即砍价10%以上，看业主反应。如反应不是很激烈，回去之后找中介电话继续砍，告诉中介，砍下来分其一部分，多半能砍下来。接着以带家人看房名义第二次看房，演戏唱双簧，表现出家人不喜欢，快要吵起来的假象继续砍价。2、这个房子地段还可以。2005年也不是特别老。3、未来世界花园，就是有CBD利好，未来在这边工作的人都需要买房子。而未来世界花园小区环境不错，保养的也好，能跑赢市场。

提问：你好广叔，想请教几个问题。本人原有两套房，卖了一套有700w+，还有一套在盐田目前自住，值500w+，贷款不多。两孩子，一个四年级，一个两岁。目前想用700w在福田，南山或者宝安买一套投资性质的学位房，两年后搬过去住。中学学位不一定四大，全市前20多就可以。 看了一下人才公园附近蔚蓝海岸，北师大附属中学学位一般。 龙华深高北，10多万太贵。 宝中，宝安实验，育才，南外，石厦学校，福田外国语都不错。 在福田上班，想就近一点住，老大学习还不错，怎么选一个合适中学的学位房？ 将来也可以卖了盐田的，两套都往西靠。谢谢！

回答：你好，宝中和前海南带学位也可以关注，前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。 宝中有天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸

提问：广叔好，几年前毕业到深圳工作年薪30，工作稳定，但是买房还差点钱，要等明年估计才能买得起，一个同事之前辞职创业，前年底在深圳买了一套房，现在涨了不少，心情复杂，不知道要不要借点钱今年把房买了，要不万一明年房价涨了我又白奋斗一年。

回答：你好，为什么同样的人生轨迹，毕业几年后，有人住着几百平方的房子，有人却在辗转租房，明明都是差不多的家庭背景、学历、月薪，是什么让他们在财富和阶层上拉开差距？生活过得天差地别？有时选择比努力更重要。努力是可控的，基本上是线性的堆积时间，需要的是体力和信念。所以一件事情做到极致，达到目标完全是可以的，至少比做相同事情的人所达到的高度不一样。但，只有努力并不够。

真正难的东西是选择，是判断时机，是理解社会，是找到机会。选择的关键就在于，人生没有办法重来，时间是最大的沉没成本，选错了路，可能刚开始并不会发现，但随着时间的推移，差距才会凸显出来。再想转变，需要付出极大的精力和耐力，有些人能够幸运扭转，有些人可能一辈子也没法改变。很多有购房需求的人，总是说我想买套房子，但是钱不够，真的钱不够吗？其实不是，如果要交通好、位置好、配套好，那价格肯定也就贵了，对于刚需而言，与其想着一步到位，不如先“上车”。买房可以等，但是好的房源和房价不会等你！

提问：你好广叔，深户二套，首付预算600万，主要想买福田学区加自住的二手房，广叔有什么好的建议吗？另外，香蜜湖、红荔村怎么样？

回答：你好，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。但是具体的楼盘和小区还是要根据你的情况来定，比如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。 香域中央公馆，中旅花园也可以关注。 二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成。

提问：广叔好，手头上的资金不多只有50万，坐标广州，广州的老破小又买不起，想问下买佛山万达广场附近还没有破万1平方米的房子好还是买清远的房子好呢?如果清远有没有什么好的推荐?谢谢广叔!

回答：你好，子弹50看看新塘，地铁沿线还有单价1万出头的次新盘。佛山作为次选，清远回避。

提问：广叔你好，我准备在光明买套房来自住，大概在80平以内，请问广叔有哪些楼盘值得买呢？还有东莞长安那边买来投资怎么样？

回答：你好，光明可以重点关注： 光明一号，正兆景，宏发嘉域。 绿地新都会也可以关注 东莞值得投资的板块只有松山湖和南城，其他板块涨幅都一般。

提问：你好广叔，我目前手上持有5套物业想出手一些。1-石厦东方欣悦居89.9平的3房2卫。2-景田锦文阁大厦45平的单间。3-布吉石芽岭宇宏健康花城89平的3房1卫。4-凤岗大运城邦4期95平的3房2卫。5-天健天娇123平的3房2卫。这几套房子在您看来，该留哪些？该去哪些？请您指导，谢谢。已付咨询费！

回答：你好，看你的房产布局，三套福田、一套布吉、一套凤岗。不出意外是个老福田。房产的数量够了，但是质量不够；基本都是防守型，而非进攻型的产品。这样的产品线缺乏继续拉升的力量。在福田沉淀了2000多万，太多了。

我的意见是，深圳的四套除了天健天骄，其他的可以全出。锦文阁是个烂盘，不值得占指标；石厦片区的房价和学区现在已是高点，以后会逐渐走下坡路；宇宏健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋，食之无味弃之可惜。出掉这三套，腾出了一个宝贵的指标和1000多万的现金。用这笔钱去买更好更有价值的产品；比如深业中城。这样的机会持续还会有。现在是拼质量不是拼数量的年代了。

提问：广叔你好，手上有250万左右资金，总预算不超过700万，主要需求是想改善居住，至少三房，同时也希望能解决学位和有升值空间，在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来就更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间应该如何平衡呢？在坂田看了嘉御山和银湖谷，楼龄新，配套好，但是学位差。坂田好像没啥规划，担心会变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园，雅居里楼新但是学位一般，创世纪滨海学位尚可学府，但楼龄有20年了，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动，还有多少升值空间，宝安还不太熟，不知道有没有折中的推荐？谢谢！

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。虽然学区房会面临很多风险，无法推理及预判，也有很大的赌博性质。但是在深圳新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素。比如去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立，深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田，南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁你有充足的时间淘笋。

提问：你好广叔，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。

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