广州楼市:房子升值潜力这点很重要,投资买房一定不能忽视

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提问：您好广叔！请问您南沙的星河.东悦湾和保利城，资金200W--300W，投资哪个最好？分别有什么优势？谢谢！

回答：你好。保利城，次新大花园，景观和视野都不错，缺点是离地铁不是很近。星河东悦湾，地铁蕉门站，配套齐全，近公园，可以考虑。建议首选星河东悦湾，次选保利城

提问：广叔，你好，这里有几个问题。1.你对广州沙村地铁口房子怎么看，由于它地处黄埔和新塘交界处，感觉两个区政府都不会在边界上增加太多的公共资源，如学院，医院等，因此，两个区或者城市交界处的房子长期都不大看好。2.你说过看好金融城，如边上的美林海岸花园。我看了一下在售户型，几乎清一色的西晒，西晒的房子真的很难受，自住根本受不了，中介的话说是，如果住得舒服，别人也不会卖。你是如果对西晒的房子进行定价。3.你说过看好保利天悦花园，是有单价5万的房子，那是商住两用的。普通住宅要到9万，而且是超大户型。

回答：你好。不同的预算有不同的选择，自住的位置也不同。所以适合别人的房子不一定适合所有人。1、沙村不如新塘。2、买房主要是买的地段，周围环境，对于西晒，不是所有人都特别在乎，广州闷热，即便不是西晒，没有空调也是不行的。至于定价，西晒会有一点点折价，但不大。3、保利天悦花园改善型住宅，商住是不建议，住宅虽然价格高了一点，但对于有一定资金量的改善需求来说还是可以选择的。

提问：新人首问广叔你好！我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积，二套投资房，现在价值170，有租约。另有200计划做房产投资。方案一，用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二，保留英豪花园，用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适？两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢！

回答：你好。英豪花园在南洲，配套齐全，交通方便，但是片区发展成熟，缺少增量，且小户型一般家庭居住起来不是很舒适，自然失去了购房主力军的支撑，如不出租，建议出手置换。4成首付，考虑入个三房，可以看看金融城骏景，老黄埔的黄埔花园、金碧领秀，科学城的万科东荟城，海珠光大花园

提问：广叔您好，我看您有提到，广州黄埔这些地区要比东莞松山湖这些地区的升值潜力还要大，但没有房票，如何破限购？

回答：你好。可补半年社保，一些开发商还可以先交定金签合同，然后开始补缴社保，半年后再做网签。

提问：广叔你好，我现在在广州富力天禧有一个二房的想再买一个大点的是买原小区还是附近大点的小区

回答：你好。富力天禧比较新，可以考虑同小区置换，缺点是学位和周边一般，同时社区偏小。另外可以看看骏景花园，位置更好，学位不差。

提问：你好广叔，目前有改善+投资+未来学区需求，很希望得到你的专业建议 【购房需求】1.改善型三房，如果有可改三房的两房也可考虑；2.电梯，房龄15年以内；3.总价680以内；4.目前学位稍好一点（中学学位排名在全市前60名以内，或发展潜力较大的学校）；5.一公里左右有地铁 【意向片区】1.红山、上塘；2.梅林关；3.碧海 【意向楼盘】1.星河传奇一、二期；2.金地上塘道；3.万科金域华府一期（两房可改小三房）；4.玉湖湾；5、碧海富通城四期； 目前的预算在红山上塘可入手三房，但同样资金目前来看在金域华府和碧海片区只买到两房，且这个价位在碧海能买到的位置都有硬伤，所以按我们的需求您更推荐哪个片区？ 想请专业的广叔帮忙给这几个楼盘做个点评，排个顺序，如果有其它更好的推荐，请予赐教

回答：你好，星河传奇 勉强还算红山片区（带龙华实验学位） 1、主力户型87平四房两卫； 2、小区绿化率高； 3、虽处上塘、红山地铁站中间，但距离两个都不近，而且比较吵，6号线修好，更吵； 4、密度太高，中低楼层采光非常差，部分终日无阳光； 5、地块不周整（华业玫瑰四季也有这样问题）、外立面黄色给人感觉不上档次。 金地上塘道 深圳龙华实验小学中学学位 上塘区域 未来利好 红山辐射区域（热点板块） 万科金域华府 白石龙地铁口，深外学区房，玖龙荟3.7万方商业,星河cococity8万方商业（距离200米） 08年的房子，容积率2.8绿化率38%，开发底商统一装修，由别墅和高层组成，主力户型64-84的两房，79-103的三房和别墅组成，有赠送面积，距离白石龙地铁200米，小区2-3房都很吵 玉湖湾 优点:海景、新小区环境好、未来红树林公园、户型好高赠送、车位配比1:1！ 缺点:地铁一公里略远、均价有点贵 总结:自住不错，投资谨慎（除非有笋盘） 富通城四期高楼层看海，一直是我们星球内推荐的楼盘。 根据现在的价格和未来的成长性，优先考虑富通城和金地上塘道。

提问：你好广叔，想请教一下投资买房，如果贷款的话，首付越低越好，贷款期限越长越好，这样理解对吗？感觉贷款期限越长利息支出也很大，有没有最佳的首付和贷款比例呢？谢谢！

回答：你好，理解正确 多军的标准是： 1.标的尽可能性价比高 2.贷款尽可能多 3.其次才是贷款月供，最末利率 房贷值钱的话语背景是在房产这个范围内。

买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。 买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。

因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。 那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？整整赚了100公斤啊。再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？ 只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会觉得贷款30年买房的人蠢呢？ 所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年。

对于普通人的贷款方式选择： 等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群； 等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。

提问：您好广叔，想在肇庆新区买2套房或店铺，分析一下投资价值？

回答：你好，因广佛地区的发展还没达到一定的水平，广佛地区的发展也会对肇庆有很大的影响。肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。肇庆是一座典型的人口净流出城市，投资价值不大。当下深圳+东莞限购升级，更利好广州，广州本科学历+半年社保就可以破限，相比在一线城市中房票比较容易，所以我建议你买2套肇庆，不如去买1套广州，价值完全不一样。

提问：你好广叔，我在光明有一套90平的住宅，目前我父母在住，在松岗有一套小产权出租，租金4k元，如果卖掉的话可以到手130万左右，现在手里有现金300万左右，我是自己开公司的，公司现在规模不大，我每个月收入大概六七万。还有一个买房名额，要付七成，请问去哪里买比较合适？

回答：你好，光明从长远看没毛病，很多利好还没兑现，外加你自住可保留。小产权可留可不留，目前来看对你影响不大，博一下拆迁大概率10年没动静。300万现金，月供充足，可适当加大点杠杆，直接上一套1000+的房子。可以考虑的参考选筹：【宝中】：天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，西城上筑，丽晶国际，第五大道、幸福海岸等。【碧海片区】：中信湾上六座、城市峰尚，富通城、玉湖湾等。【前海南片区】：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园。【科技园】科苑学里、润府，阳光带滨海城，海怡东方花园。【前海自贸区】：前海时代，招商领玺。【蛇口】半岛城邦，南海玫瑰园。【后海】蔚蓝海岸，后海理想雅园、漾日湾畔，太古城。以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢入

提问：你好广叔，感觉现在深圳市场已经没什么好盘了，是不是后面会有很多放盘的？价格是不是会涨？

回答：不会，深圳业主很惜售的，上半年深圳二手盘会维持在32000-35000的数量，横盘，逐渐挤干泡沫。

提问：您好广叔，请问龙岗的远洋新天地这个盘如何？ 17年的时候因为没有名额就买了一套公寓，现在房价也没变化，在想继续持有还是置换套现呢？

回答：你好，有名额的话，能及早置换成住宅会比较好，公寓的税费让你涨也爽，不涨更不爽。

提问：你好广叔，看了你的分析很专业，想请教你：我们因孩子已在蛇口读书了，现在在住的房子是两房有点小，想卖了沙井万科翡丽郡的买荔海春城的双拼自住，后期荔海春城有没有什么潜力呀？

回答：你好，万科翡丽郡现在卖掉其实有点可惜了。 如果月供能力不错，建议加按揭后再入手一套蛇口。 南海中小学，除了荔海春城，还可以关注鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等。择笋录取。

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