广州楼市:内行人首次揭秘,如何买学区房才能暴击

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提问：广叔好，广州越秀的淘金大厦可以持有吗，还有天河的沙太南，燕塘和沙河这些板块的房改房是否可以持有，保值就行

回答：你好。淘金大厦有点老了呢，很多挂牌半年以上都无人问津。这几个板块都没问题，比较好的是燕塘，地段较好，其次是沙太南，沙河片区发展较早，同时多做服装贸易的，买来出租还行，自住的话，有点破旧了些。

提问：广叔你好，我想买套小户型纯投资用，短期。广州什么地方升值空间比较大呢？200w左右的 有什么推荐吗？

回答：你好。200左右小户型考虑黄埔科学城：保利越秀岭南林语、万科山景城

提问：自住为主，最好有一定升值空间。最近一两年准备要小孩，需要父母同住帮忙带孩子，所以至少要两居室，最好三居室，面积不能太小。换房折腾不起，所以最好交通和学区一步到位。月供能力一万多一点。把自己的积蓄和父母的老本算上，子弹也就一百万差一点。想来想去，容身之处只有逸涛雅苑的二手别墅或者广隆苑、丰庭花园的二手安置房。请评价一下上述小区可行否，各有什么缺点。

回答：你好。逸涛雅苑楼龄有点老，不是很建议。广隆苑、丰庭花园均在金州，金州、蕉门板块依托于南山区政府，自成一个小城区，建设完成度和产住配置类似于深圳龙岗中心城，缺高净值人群，但是安居乐业，价格低廉；广隆苑，近地铁飞沙角，但是小区环境较一般，没有电梯。丰庭花园，近地铁金洲站，跟广隆苑的小区环境差不多，但是有电梯，周围配套要齐全一些，近万达广场。如果选，建议首先丰庭花园

提问：新人首问。你好，自住一套，想投资一套，手上有100W,请问新塘白江地铁站附近的楼盘怎么样？惠百氏广场和东方名都哪个更好？新塘和知识城哪个升值空间大？

回答：你好。白江地铁站附近可以考虑，13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。优选东方名都，花园社区，住着更舒服一些。

只能说都有潜力，知识城相对来说需要更长的周期，而新塘短期有暴击的可能。

提问：你好广叔，请问中怡城市花园263万40平和金穗大厦40平220万选哪个，只要学位和低总价，没现金要全部贷

回答：你好，显然是前者，中怡城市花园。金穗大厦，除了有学位之外，投资属性几乎为零，无论是产品、位置、物管、周边环境，都配不上“投资”两字，果断舍弃

提问：广叔你好，请问广州南沙哪个区域的价值要好点呢？

回答：你好，南沙核心区是蕉门水道两侧的明珠湾、南沙湾两岸。最具有投资价值的毫无疑问是明珠湾的横沥、灵山两岛。这里集结的是国家队、现代金融服务业；拿到的是华南地表最强的配套资源，只可惜横沥没房；灵山岛尖的交通、产业稍弱于横沥；新房的周期也比较长，过3至4年再来最好；类似预备松山湖和深圳湾，会在新房售罄之际迎来大涨。

其次金州、蕉门板块依托于南山区，自成一个小城区。建设完成度和产住配置类似于龙岗中心城，缺高净值人群，但是安居乐业，单价低。有金蕉板块的单价压制，黄阁这个汽车城就别想起来了。南沙湾有最好的山海、港口资源，非常宜居，但目前单价最高；住宅的供应量也有不少，类似珠海，持中性看好。投资最差的是万顷沙，定位是交通枢纽和保税港加工业，加上无穷无尽的填海造陆。这里的实际价值就是1万出头而已。

提问：广叔您好，我在外地，今年春节前通过pingmi在深圳投资了一套城天，但随着对深圳的了解，越来越觉得不该买罗湖，这也成为了我的一个心结。如您方便，是否可以评价一下这个楼盘，优缺点？

回答：您可以放宽心，我们通常不建议罗湖是因为产品落后，户型过时，并不能全盘否定所有罗湖房子的价值，尤其是东南西北中都缺的上车房。如果只是囿于预算的话，买这个楼盘并没有错的，这个盘在我看来就是福田的花好园，南山的深蓝季节，宝安的花样年，典型的小资上车盘，换手率虽然高但是交易很活跃，客群多为追求精致生活的年轻人，装修也多清新有格调，这点和走进去满眼狼藉的租金盘区别很大。 另外，罗湖的租售比是非常高的，楼市盘整期，租金就是护城河，状态持续越久，高租金的房子越占优势。

提问：你好广叔，现在大亚湾是否有投资价值，看了金地天润自在城，单价1.8万，是否值得入手?多谢指教!

回答：你好，不建议，投资大亚湾周期会很长，限售3年，因为以新房为主，加上交房、限售等情况，周期要长达上十年，能否发展起来还是未知数。大亚湾的新房、二手房供应量很高，沿着龙海一路、龙海二路、石化大道路上全是密集的房子。短期只能靠扩容，如果能扩容的话，能迎来暴击。长期只能靠深圳外溢，主要就是靠交通，尤其是地铁14号线、深大城际等。所以投资大亚湾，很容易产生被套的风险，尤其是买到偏远的房子。

提问：广叔你好，坐标深圳南山区松坪村三期，目前60平能卖490w,这小区是经适房，旁边大概1000米有规划高铁站。1：请问还能持有多久，短期1-2年有多大的涨幅空间？2：有考虑卖了在龙岗买两套的想法，不知是否合适。请指点。谢谢！

回答：你好，深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。松坪村就是这样的社区。 松坪村在高新北区，这里以工业园区为主，相应的公园、地铁都比较少，当然住宅也只有松坪村三期一个可选。购买力来自于科技园的屌丝白领家庭，骑摩拜上班，家里老人小孩社区里晒太阳。 楼盘成交量很高，松坪村热度也不错。 近一年一直在涨，楼龄新，大花园，相对更适合。短板在于地铁个商业，不过这个价位在南山区没对手，在很缺住宅的科技园板块，有强大的码农购买力做支撑，未来松坪村三期跑赢大市没问题。 投资和出租都是不错的选择。 建议继续持有，通过截断抵押的方式融资，再入手一套龙岗做投资。

提问：广叔，深圳村委统建的小产权房可以买吗？

回答：你好，每个人情况不一样，没有标准的答案。如果你是个刚需，还是首选深圳的住宅。小产权呢，第1不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第2没有杠杆，不具有金融属性。第3没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都在住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。所以小产权和惠州的房子一样，只适合两种人买。真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）。

提问：你好广叔，我现在的情况：一套公寓在龙岗远洋新干线，13年高位2万单价买的30多平方，现在大概三四万的样子。一套在罗湖文锦朗钜御风庭16年买的单价5万多40多平方，当时是只知道有北斗小学学位，工作太忙就这样没思考然后就买了，现在感觉买房的位置都太失败了。 想等今年孩子读到了北斗小学学位，然后把已有的房子全部卖掉，换个稍微大点的房子，既可以读小学，然后带中学学位的就更好，现在买的房子都是只付了30％，不知道文锦这边还适不适合持有，远洋的房子也想卖掉，请问我现在应该如何选择，谢谢！

回答：你好，这两套都没有什么长持价值，尤其是远洋的公寓估计要打骨折才能出手。北斗小学没有什么学位房的概念，罗湖文锦也没升值潜力。本来想说两套都卖，但是算了一下如果全卖掉你到手也不过100万，总价200万连朗矩的一房也买不到。如果没有100万现金在手，建议还是先保留朗矩御风庭放盘远洋吧，资金足够再考虑置换问题。

提问：你好广叔，请问龙华的高峰学校九年制怎么样，好像成绩挺稳定的，值得投资吗？那边次新小区七万左右。

回答：你好，高峰没有被追捧，第一，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。

提问：你好广叔，我现在有南山钰龙园的一室一厅房，目前是在出租，请问广叔我这套房子值得长期持有吗？谢谢~

回答：你好，英达钰龙园，一房一厅目前的挂盘价在320万以上，在南山来说，这个总价的一房一厅，没有名校的学位支撑，价格也不太涨得动了。但是好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值都不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换去裂变更好的房子了。

提问：你好广叔，我是首套首贷，有三成名额，首期有160万。我的月收入在3万左右。我想买500万以内的房子，做纯投资，希望通过投资能让自己财富增值，大概持有5年左右。目前优先考虑福田和南山龙华，南山上车太难了，所以关注了福田景田。最近关注了缔梦圆一期带小中学，莲花北华富大厦带小中学，皇岗皇御苑，这几个地方在广叔看来，怎么样排序是最好的？

回答：你好，总价500万预算，纯投资选的区域是南山、福田、龙华，肯定是没问题的，但是落到个盘，眼光实在是不咋地，缔梦园、莲花北、皇岗口岸，谁家还没有带个小中学的学区，问题是带的哪家小中学。感觉你是冲着低单价去的，大概率踩坑。在福田选筹还真难，已经进入存量博弈的成熟区域，低单价就说明低价值，很多老钱在罗湖福田待久了，温水煮青蛙，很难有更高的眼界格局咯，不如一早来南山宝安或者龙华的近郊选。

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