广州楼市:内行人首次揭秘,如何买学区房才能暴击

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提问:广叔好,广州越秀的淘金大厦可以持有吗,还有天河的沙太南,燕塘和沙河这些板块的房改房是否可以持有,保值就行

回答:你好。淘金大厦有点老了呢,很多挂牌半年以上都无人问津。这几个板块都没问题,比较好的是燕塘,地段较好,其次是沙太南,沙河片区发展较早,同时多做服装贸易的,买来出租还行,自住的话,有点破旧了些。

提问:广叔你好,我想买套小户型纯投资用,短期。广州什么地方升值空间比较大呢?200w左右的 有什么推荐吗?

回答:你好。200左右小户型考虑黄埔科学城:保利越秀岭南林语、万科山景城

提问:自住为主,最好有一定升值空间。最近一两年准备要小孩,需要父母同住帮忙带孩子,所以至少要两居室,最好三居室,面积不能太小。换房折腾不起,所以最好交通和学区一步到位。月供能力一万多一点。把自己的积蓄和父母的老本算上,子弹也就一百万差一点。想来想去,容身之处只有逸涛雅苑的二手别墅或者广隆苑、丰庭花园的二手安置房。请评价一下上述小区可行否,各有什么缺点。

回答:你好。逸涛雅苑楼龄有点老,不是很建议。广隆苑、丰庭花园均在金州,金州、蕉门板块依托于南山区政府,自成一个小城区,建设完成度和产住配置类似于深圳龙岗中心城,缺高净值人群,但是安居乐业,价格低廉;广隆苑,近地铁飞沙角,但是小区环境较一般,没有电梯。丰庭花园,近地铁金洲站,跟广隆苑的小区环境差不多,但是有电梯,周围配套要齐全一些,近万达广场。如果选,建议首先丰庭花园

提问:新人首问。你好,自住一套,想投资一套,手上有100W,请问新塘白江地铁站附近的楼盘怎么样?惠百氏广场和东方名都哪个更好?新塘和知识城哪个升值空间大?

回答:你好。白江地铁站附近可以考虑,13号线新塘新沙到鱼珠,目前广州东进,主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群,因为新塘有良好的交通,新塘TOD,13号地铁,穗莞深城轨,新白广,都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校,这可谓是购房者最关心的问题,买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的,房子的入住率也是最高的。优选东方名都,花园社区,住着更舒服一些。

只能说都有潜力,知识城相对来说需要更长的周期,而新塘短期有暴击的可能。

提问:你好广叔,请问中怡城市花园263万40平和金穗大厦40平220万选哪个,只要学位和低总价,没现金要全部贷

回答:你好,显然是前者,中怡城市花园。金穗大厦,除了有学位之外,投资属性几乎为零,无论是产品、位置、物管、周边环境,都配不上“投资”两字,果断舍弃

提问:广叔你好,请问广州南沙哪个区域的价值要好点呢?

回答:你好,南沙核心区是蕉门水道两侧的明珠湾、南沙湾两岸。最具有投资价值的毫无疑问是明珠湾的横沥、灵山两岛。这里集结的是国家队、现代金融服务业;拿到的是华南地表最强的配套资源,只可惜横沥没房;灵山岛尖的交通、产业稍弱于横沥;新房的周期也比较长,过3至4年再来最好;类似预备松山湖和深圳湾,会在新房售罄之际迎来大涨。

其次金州、蕉门板块依托于南山区,自成一个小城区。建设完成度和产住配置类似于龙岗中心城,缺高净值人群,但是安居乐业,单价低。有金蕉板块的单价压制,黄阁这个汽车城就别想起来了。南沙湾有最好的山海、港口资源,非常宜居,但目前单价最高;住宅的供应量也有不少,类似珠海,持中性看好。投资最差的是万顷沙,定位是交通枢纽和保税港加工业,加上无穷无尽的填海造陆。这里的实际价值就是1万出头而已。

提问:广叔您好,我在外地,今年春节前通过pingmi在深圳投资了一套城天,但随着对深圳的了解,越来越觉得不该买罗湖,这也成为了我的一个心结。如您方便,是否可以评价一下这个楼盘,优缺点?

回答:您可以放宽心,我们通常不建议罗湖是因为产品落后,户型过时,并不能全盘否定所有罗湖房子的价值,尤其是东南西北中都缺的上车房。如果只是囿于预算的话,买这个楼盘并没有错的,这个盘在我看来就是福田的花好园,南山的深蓝季节,宝安的花样年,典型的小资上车盘,换手率虽然高但是交易很活跃,客群多为追求精致生活的年轻人,装修也多清新有格调,这点和走进去满眼狼藉的租金盘区别很大。 另外,罗湖的租售比是非常高的,楼市盘整期,租金就是护城河,状态持续越久,高租金的房子越占优势。

提问:你好广叔,现在大亚湾是否有投资价值,看了金地天润自在城,单价1.8万,是否值得入手?多谢指教!

回答:你好,不建议,投资大亚湾周期会很长,限售3年,因为以新房为主,加上交房、限售等情况,周期要长达上十年,能否发展起来还是未知数。大亚湾的新房、二手房供应量很高,沿着龙海一路、龙海二路、石化大道路上全是密集的房子。短期只能靠扩容,如果能扩容的话,能迎来暴击。长期只能靠深圳外溢,主要就是靠交通,尤其是地铁14号线、深大城际等。所以投资大亚湾,很容易产生被套的风险,尤其是买到偏远的房子。

提问:广叔你好,坐标深圳南山区松坪村三期,目前60平能卖490w,这小区是经适房,旁边大概1000米有规划高铁站。1:请问还能持有多久,短期1-2年有多大的涨幅空间?2:有考虑卖了在龙岗买两套的想法,不知是否合适。请指点。谢谢!

回答:你好,深圳的很多“村”其实是公务员社区,深圳住建局开发建设的房子,以实用性高、密度大著称,物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。松坪村就是这样的社区。 松坪村在高新北区,这里以工业园区为主,相应的公园、地铁都比较少,当然住宅也只有松坪村三期一个可选。购买力来自于科技园的屌丝白领家庭,骑摩拜上班,家里老人小孩社区里晒太阳。 楼盘成交量很高,松坪村热度也不错。 近一年一直在涨,楼龄新,大花园,相对更适合。短板在于地铁个商业,不过这个价位在南山区没对手,在很缺住宅的科技园板块,有强大的码农购买力做支撑,未来松坪村三期跑赢大市没问题。 投资和出租都是不错的选择。 建议继续持有,通过截断抵押的方式融资,再入手一套龙岗做投资。

提问:广叔,深圳村委统建的小产权房可以买吗?

回答:你好,每个人情况不一样,没有标准的答案。如果你是个刚需,还是首选深圳的住宅。小产权呢,第1不能上学,二胎放开后,深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第2没有杠杆,不具有金融属性。第3没有归属感,幸福是个比较级,当你周边朋友都在住商品房的时候,你大概率会自卑自己住在小产权里。所以小产权和惠州的房子一样,只适合两种人买。真的没钱(只出得起首付出不起月供)和真的有钱(没有房票,商品房买不动了)。

提问:你好广叔,我现在的情况:一套公寓在龙岗远洋新干线,13年高位2万单价买的30多平方,现在大概三四万的样子。一套在罗湖文锦朗钜御风庭16年买的单价5万多40多平方,当时是只知道有北斗小学学位,工作太忙就这样没思考然后就买了,现在感觉买房的位置都太失败了。 想等今年孩子读到了北斗小学学位,然后把已有的房子全部卖掉,换个稍微大点的房子,既可以读小学,然后带中学学位的就更好,现在买的房子都是只付了30%,不知道文锦这边还适不适合持有,远洋的房子也想卖掉,请问我现在应该如何选择,谢谢!

回答:你好,这两套都没有什么长持价值,尤其是远洋的公寓估计要打骨折才能出手。北斗小学没有什么学位房的概念,罗湖文锦也没升值潜力。本来想说两套都卖,但是算了一下如果全卖掉你到手也不过100万,总价200万连朗矩的一房也买不到。如果没有100万现金在手,建议还是先保留朗矩御风庭放盘远洋吧,资金足够再考虑置换问题。

提问:你好广叔,请问龙华的高峰学校九年制怎么样,好像成绩挺稳定的,值得投资吗?那边次新小区七万左右。

回答:你好,高峰没有被追捧,第一,没有名校冠名。第二,招不足,租民房就可以上学,所以大家怀疑水分很高,全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入,生源会逐渐向好,现在高峰没有学位溢价,产品又不错,如果成绩一直这么稳定,那就是锦上添花,再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。

提问:你好广叔,我现在有南山钰龙园的一室一厅房,目前是在出租,请问广叔我这套房子值得长期持有吗?谢谢~

回答:你好,英达钰龙园,一房一厅目前的挂盘价在320万以上,在南山来说,这个总价的一房一厅,没有名校的学位支撑,价格也不太涨得动了。但是好在附近有地铁12号线在建,也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值都不多,就不用置换,如果已经赚到了翻倍的涨幅,可以置换去裂变更好的房子了。

提问:你好广叔,我是首套首贷,有三成名额,首期有160万。我的月收入在3万左右。我想买500万以内的房子,做纯投资,希望通过投资能让自己财富增值,大概持有5年左右。目前优先考虑福田和南山龙华,南山上车太难了,所以关注了福田景田。最近关注了缔梦圆一期带小中学,莲花北华富大厦带小中学,皇岗皇御苑,这几个地方在广叔看来,怎么样排序是最好的?

回答:你好,总价500万预算,纯投资选的区域是南山、福田、龙华,肯定是没问题的,但是落到个盘,眼光实在是不咋地,缔梦园、莲花北、皇岗口岸,谁家还没有带个小中学的学区,问题是带的哪家小中学。感觉你是冲着低单价去的,大概率踩坑。在福田选筹还真难,已经进入存量博弈的成熟区域,低单价就说明低价值,很多老钱在罗湖福田待久了,温水煮青蛙,很难有更高的眼界格局咯,不如一早来南山宝安或者龙华的近郊选。

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