广州楼市:下一个暴击的区域在哪?内行人一语道破

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-15 23:59

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提问：你好广叔，请问目前想在广州投资房产，看了白鹅潭的珠光御景壹号，珠江新城越秀星汇御府，天河北的广州峻林，滨江东的海珠半岛三期，这几个盘哪个盘适合投资+住。

回答：你好。白鹅潭CBD已经开发了很多年，周边的变化也是挺大的，但旧改还需要时间，有一定的不确定性。珠光御景壹号在黄沙，小区环境还不错，但均价6万多，不如看看天河。越秀星汇御府可以考虑；广州峻林次新，靠近广州东站，人员会较为嘈杂；海珠半岛三期有10号线利好；你挑的盘都还不错。我的看法：海珠半岛三期>越秀星汇御府>广州峻林>珠光御景壹号

提问：广叔，您好！纯投资，按照升值空间，广州几个区，天河区，海珠区，荔湾区，越秀区，黄埔区，南沙区，番禺区，增城新塘，根据您的分析按照升值速度和空间从大到小，怎么排序呢？我们接受总价450以内。之前想着投资兼顾自住，后来想明白了，您说的对，投住应该分开。所以现在只想着投资，但广州太大了，还是无从下手。海珠区的恒大金碧花园怎么样？5万多了，值得入手投资吗？之前听您推荐过金碧三期。

回答：你好。450以内，考虑黄埔、海珠、番禺。金碧花园不错的，海珠一带较知名的盘，不愁没有接盘侠，可考虑。

提问：广叔，您好！我不在广州工作生活。但我想入户广州，主要是为了买房。我应该把户口入在广州哪个区呢？哪几个区户口价值高？

回答：你好。选择入户区域要结合自身情况的，不同的区域也有不同的特点。目前比较好的是天河，生活繁华。如果未来考虑教育方面，越秀会比较好。建议首选考虑天河，次选黄埔或者南沙。

提问：你好广叔，广州首套子弹90，主要看了远程区房子，1、增城区新塘镇沙村站，近地铁。新塘新世界花园万象苑，尚东阳光雅苑。2、黄埔区开发区东区，南岗站，离地铁较远，东城雅苑，宏康东筑。3、番禺区地铁2号线南浦站丽江花园，番禺区地铁3号线番禺广场站东方白云花园，东华花园，楼梯计划加装电梯，近地铁。4、南沙区地铁4号线蕉门站龙光棕榈水岸自主为主，不知这几个地方如何选择。

回答：你好，增城位置太偏远，想要和广州，东莞市区连起来，需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来那就是个环一线新城，不属于A类优质稳健资产。南沙回避，广州集中力量向东发展。子弹90，像车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔会更好，这也是广州最有价值的区域，350万总价，上车的盘不少，黄埔开发区可以淘到单价2万以下的。

提问：你好广叔。我年纯收入12万左右，手上现金380万，夫妻名下均有贷款记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这价格入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？

回答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。

提问：你好广叔，坐标东莞，老公的公司，盈余60左右，东莞虎门一套，15年购，总贷70，武汉北辰蔚蓝一套140，贷款120，想将来养老住。我想一个人孩子（大的5岁，小的3岁）带回武汉读书，老公就在东莞，是为了收房后转老公户口去武汉，到时再买一套江岸区的学区房，又怕现在努力回去武汉，不如再多努力广州深圳？今年我也会开始做生意，做电商，哪里都行就是老公的生意不好挪。想问广叔，哪个方向对呢？有更好建议吗？（我们都38岁了），1，回武汉主要为教育，2，呆东莞，自己努力广深（我亲弟在广州安的家），孩子读一般学校，非常感谢！

回答：你好，其实不是你选择城市，而是城市选择你。选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键，而不是你有多么渴望拥有他。深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英，不要依赖学校。我的建议是再拼一拼，留广深。

提问：您好广叔，黑龙江三线城市有一套房子自住无贷款，子弹90，不想存银行缩水，受各大城市购房限制，可投资的房产选择不多。准备在南方投资房产并持有10年以上，目前研究了：1.昆明呈贡新区：昆明市政府，大学城，昆明南站所在，未来有3条以上地铁线，气候宜人，适合养老。2.惠州大亚湾地区，大亚实地考察后发现近几年人气逐渐上升，但空置率还是不小，看过广叔有关大亚湾的回复对大亚湾并不看好，5年以后轻轨修建好后，轻轨会不会成为深圳外溢的一个突破口？轻轨沿线和地铁沿线的房子是否值得购买呢？3.因限购可选的城市实在不多，广叔是否可以推荐非限购地区的房产吗？

回答：你好，子弹90，还是首套资格，投资上其实选择性还是不少，不要被限购给限制了想法，有些城市破限并不难，而且往往越限购的城市越有长持价值。你说的这2个城市，纯投资都不是非常好。昆明是个很神奇的城市。虽然不一定进前20，但战略地位毋庸置疑。如果是本地土著，我觉得可以精耕，与昆明共进退。但是外地只是想来资产配置的，我觉得倒没必要大长线放大头寸在这里。

大亚湾这种地方纯属垃圾资产，房子天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。根据你的需求来看，首推广州（本科学历+半年社保可以落户），目前深圳+东莞调控升级，广州今年是比较好的进场时机，次推珠海（气候比较适宜比较适合老人居住），也可以享受大亚湾的红利。

提问：你好广叔，粵东小城市揭阳市一中旁163平自主，现小孩大三，考虑以后自主兼投资，想再入手一套，周边小区简装一万多，配套成熟，近沿江！还有政府正在开发的新城区，不成熟，毛坯6000多，请给建议哪里好？

回答：你好，揭阳你已经有一套大户型自住，投资真不建议，未来看不到太大机会，大湾区长期投资的话，更看好深圳、广州、佛山东莞，投资建议资金往更高能级城市走，小城市房子未来越来越没价值！三四五线城市的房产不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。

任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。投资提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！

提问：你好广叔，南山的新盘深铁阅山境怎么样？能点评下吗？

回答：你好，深铁阅山境的优势就是性价比，适合南山刚需上车。项目也都是上车户型78-103平的2-3房，刚需三宝：地铁、学校、商业全都有了，学校而且是幼儿园、小学、中学都在楼下，最关键是还有2房，很难得。现在南山新盘必豪宅，这种刚需盘真的很稀缺。现在的吹风价是8.5-9万，想一想，光明都6万了，这还是南山，各项指标比光明新盘好太多了，单价香。

700左右买个2房，850万买个3房，还在南山，同品质的二手房南山稀少。确实会有噪音问题，这是阅山境的硬伤。但噪音其实是可以通过技术手段解决的，装个全屋新风系统花不了几个钱的。噪音不是评价一个楼盘好与不好的唯一标准。润玺临沙河路的户型也很吵，但也不能说润玺不好。

提问：广叔好，我是纯投资，代持，刚需，首套首贷，打算投资3-5年，月供已达极限，新盘中介给我推荐龙岗大运的颐安都会中央，77平的三房，我感觉交通和商业还好，学校也不是很差，周边一二期二手单价也差不多，请问广叔这是不是定价太高，透支导致的呀？现在适合投资吗？广叔有没有其他建议？

回答：你好，目前光明和龙岗是一个均价，3年后，无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的，所以为何公明能买，龙岗大运就不能买了呢？当然也会有人说，我有光明未来各种城，那个购买力起来要多久？目前GDP只比坪山好一丢丢，人均GDP还赶不上人家盐田，所以先回答，颐安这个盘可以买。然而不见得多适合你：新房两年没有租金，交房期/三年限售期后会有半年出租出售踩踏期，你月供已达极限，万一期间急钱用？五年限售，万一代持人这几年需要名额？计划经常赶不上变化，应该把所有的情况考虑到，给自己一个好进好退的选择。

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