广州楼市:投资买房涨幅靠选筹,实际升值看倍增

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，请问一下广州老黄埔鱼珠板块，和新黄浦科学城板块，哪个板块升值空间最大？我是纯投资，外地人，买了黄埔社保，预算450万元。

鱼珠那里的五矿招商路山府，均价5.1万元，有地铁鱼珠站，是双地铁，交汇处，地段好，未来的第二CBD，规划有很多高科技企业，旧改完成后是否升值很大？但是他的学位一般，小区只有三栋楼，没有规模，配套比较差，里面只有一个幼儿园，绿地也比较少，未来还有富力南池，万科城市之光相继开盘，都是旧改大盘，是否对五矿有打压？不好转手？科学城的品秀星月目前性价比很高，周边的二手价格都挺高的了，但就是地铁偏远一点，学位目前不确定。周围空气好环境好，价格40000左右。

还有中央城，3.1万元，没有地铁，学位还可以，但是体量特别大，有回迁房。请问，这3个楼盘，哪里的升值空间最大？性价比怎么样?买这些楼盘是买南向还是北向的？低楼层还是中高层？哪个更容易出手呢?北向低楼层的更便宜一些。谢谢指教。

回答：你好。老黄埔后续的旧改会很多。

1、五矿招商鹭山府邻近天河区与黄埔区的交界，距离地铁5号线与13号线二期交汇站点鱼珠站约920米，步行可达。配套上，项目周边发展成熟，步行可达的范围内汇集了大小餐馆、药店等生活配套，只是目前稍显低端凌乱。周边的旧改大盘会有一定的竞争。

2、品秀星樾，如果自住的话，没问题，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇，以及奥园广场，这些配套没问题，地铁香雪站确实不是很近。

3、中央城么有地铁，体量大。不是很建议。

我的看法是1>2>3

建议考虑南向，中高层。

提问：广叔，你好！广州增城不限购，单纯200万以纯投资，三房，5年内，有投资价值吗，有哪些合适的盘？

回答：你好。可以看下新塘新世界花园万象苑、东方名都、锦绣天伦花园

提问：广叔您好，关注您有一段时间了！在您的指导下，我卖掉了现在碧桂园东苑的有二十年楼龄的旧房子、置换了一套番禺万博广地花园观澜的四房，又去陈村买了一套地铁物业荔园新天地的小三房！我还想再出手买一套小三房用于投资！需要广叔解答问题如下：1、我现在入手的广地观澜，以及陈村荔园新天地投资质量怎么样？2、我现手里还有些可调配资金80万，有佛山的购房资格！还需不需要在投资一套房？如果投资，选在佛山或者顺德哪里？陈村万科缤纷四季，北滘新城的合景天銮，未来城，千灯湖的南海滨江壹号，万达华府哪个更有投资价值？或者您推荐哪个区域的哪个楼盘？多谢广叔！

回答：你好。1、广地观澜不错的，随着周围环境的不断改善，价格会不断上涨。荔园新天地也不错，在建7号线西延就在边上，开通后还有利好。2、我的建议是首选千灯湖滨江壹号，次选北滘未来城

提问：你好广叔，希望能听听您的意见。 1.手上目前有650现金，夫妻均有贷款记录，想投资，预算750，可调整。考虑您之前推荐的沙井海岸城，但可能到下半年才能入市。到时还未必能抢到。还有您推荐过西荟城，但是没有说具体原因，为什么沙井这么多楼盘，您会推荐它？我现在的情况是买西荟城的二手？还是等海岸城？或者有其他楼盘可以推荐么？ 2.我目前自住的是福田景田的两房，考虑在福田换一套三房，自住，没有学位需求，预算800。考虑过皇御苑，竹子林竹盛，还有金地海景翠提湾。刚才又看您说皇岗学校可能重建今后可能暴击，它覆盖哪些小区呢？以上想听听您的意见。谢谢！

回答：你好，西荟城是沙井升值较快的楼盘，现在均价5万。 西荟城距离11号线沙井站比较近，南山科技园部分外溢购买力也会沿线考虑到这里，沙井购买原则是地铁沿线，大社区，花园小区品质好的盘。 建议优先西荟城淘笋，海岸城价格和开盘时间不确定。 福保区重点关注福外南学位：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾 升值稳 不建议博暴击，不确定大。

提问：广叔你好，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。问得有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住第一。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 投资角度，建议阶段抵押中大城融资，再入手一套星球内推荐的楼盘。 迁入广州户口没问题

提问：广叔晚上好，您觉得黄埔科学城，增城和佛山哪里更值得刚需入手？

回答：你好，黄埔和增城都是同属于政府这边的东进战略的两个区域，长期来看，都有投资空间。黄埔目前发展已经相对完善了，科学城知识城都相继成型，投资会比较稳健。增城是待发展的区域，抗跌属性差些，不知道到底能够发展成一个什么样的高度，但是黄埔他的发展高度肯定是要高于增城的。黄埔科学城相对于增城，属于稳健型。佛山有一些区域也值得入手，不过需要看区域的楼盘情况。

提问：广叔您好！我想问一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果处理掉以后需要购入什么样的资产？

回答：你好，老破小的价值具体要看你的坐标城市，地段，学区等等来细分看，你的这个问题有点笼统。一般来说，老房存在的基础，缺一不可：

1.上车需求的挤压。2.大量无法转移的人口。3.低总价，高得房率、得功能率从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。比如广州来说，由于上车容易挤压不强，且人口转移，深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。老房的价值，和上车需求紧密相连。买到，也是需要付钱的商品。老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。如果你持有的是三四线低能级城市的老破小，那就价值不大，跑不赢新盘或次新盘，建议出手置换核心地段新一点的房子长持。

提问：您好广叔，首房首贷200多万总价是买罗湖星桂园还是东方瑞景苑，看了之前的建议已经果断的放弃了惠州，攒钱买深圳！另外，深圳金地龙城中央60多平的公寓和万科时代广场的公寓能买吗？谢谢东哥。

回答：你好！好不容易跳出惠州坑，就不要再跳进公寓这个坑了。公寓为何不能买？满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。你说的这两个总价都不一样，其实都有更好的选择。瑞景苑的位置不好，没有地铁还没什么小区；星桂园是个1房，没有学位、板块也不够好，不如跑远点买个2房。

提问：广叔你好，我们俩夫妻都是深户，年收入大概50万左右。在深圳坪山万科已有一套四房，购置首套房时操作不当使用了两人的购房资格且共同贷款。现在手头有大概150万左右，没有借信用贷，想购置套房作为投资，考虑总价在买230万左右，选来选去看中了大运边缘的中海康城国际，两房48平，但是学位差，地铁也要2年后开通，还看中了乐城the town两房48平，近地铁然后学位好、但是噪音大，也有人推荐坪山万科金域东郡的小三房270万。这三个哪个相对较好，还有什么更好的建议吗？谢谢。

回答：你好，上车房噪音学位都不是问题，地铁很关键，如果能够买中心区就不要买边缘位置，万科、乐城、康城，但是270这个总价想买三房怕是买不到了，坪山实验涨了不少二期75三房成交到350了。

提问：你好广叔，我有160万在深圳能买在哪里？目前在南沙也买的一套，有房贷记录。现在在深圳居住的是公租房，请给一些指导意见，请老高指导一下，是等安居房的名额呢？还是买商品房呢？目前惠州可以买吗？南沙是否继续持有，我在宝安上班。

回答：你好，你既然有排队安居房的资格（本市户籍+五年社保），说明你已经有买深圳的资格了，为何不买深圳，却要买惠州呢？惠州主要的问题就是产业结构问题，购买力不足，供需不匹配。不推荐安居房的理由：首先谁也不知道排队彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。其次安居房十年不能交易，也不能买别的商品房，容易让我们错失城市发展红利，十年不能参与财富洗牌。

提问：广叔你好，我打算在光明买套房自住，大概在60-80平左右，请问有哪些楼盘值得买？另外，东莞长安那边投资怎么样？

回答：你好，光明可以重点关注： 光明一号，正兆景，宏发嘉域。 绿地新都会也可以关注 东莞值得投资的板块只有松山湖和南城，其他板块涨幅都一般。

提问：广叔你好，我又来了，我朋友跟我说惠州最近有首付一成，两成开发商免掉的新房，请问广叔这是真的吗？我咋感觉不太靠谱呢！

回答：你好，买惠州只适合两种人，一种真没钱的，一种真有钱的，不上不下的就不用去看了。你之前的问题是买得起深圳的，管它打骨折也好，大甩卖也罢，不应受其扰。 珍惜你的子弹和首贷，远离惠州！

提问：你好广叔，一家三口深户，家庭收入税后100+，目前居住布吉可园，红本在手，可用子弹约300。小孩目前在读百合外国语初一，22年升高中。 问题一：考虑6月底之前，入手一套作为投资，可以入手后持有5年以上。 问题二：考虑2年左右把目前可园置换，换居住环境舒适，交通方便的房子。 请问广叔有什么建议？烦请答疑解惑，不胜感激

回答：你好，佳兆业可园 04-06年建成，大型社区，约5900户，周围上下班容易造成拥堵。虽然物业费仅1.9/月，但品质丝毫不差，户型种类多。离附近的两个地铁站点都有700米左右路程，通往百鸽笼站点的路修好会得到改善。 大水已漫到中部，布吉肯定会洼地补涨，但不是同比例补涨，涨多涨少要看楼盘的位置和产品类型。 补涨后可考虑置换更好的板块。 2020深圳值得推荐的新盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 华润城四期 目前短期内二手淘笋机会在沙井，多关注地铁沿线次新盘。 长远看前海 宝中 福中 龙华北站 碧海 光明都是不错的板块。

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