广东楼市:地段好又便宜的老破小值得买吗?别再入坑了

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好！我手头上有130子弹，系首套房，自住及投资用途，比较偏向投资，6月份己付凤岗嘉辉逸峯订金，逸峯现推3.0左右一平，我订的楼层偏低，系二楼，户型还算好，价格系2.86，96平三房二厅二卫，（南北通透），考虑投资性质，后期放手有点难，因为楼层偏低！逸峯可以做社保延期，明年才开始供，交楼系2022年6月，可预算交首付100，备用30供3年，麻烦您建议下有什么建议？

回答：你好。凤岗临深，逸峯周围配套还可以。2楼虽然是低层一些，但有一定的折价。当然是中层较好。可与开发商协商下补差价置换。

提问：广叔，你好，请问虎门金湾长堤一号投资如何，另目前滨海湾区被冻结新建，是否同深圳扩客有关，是否会被深圳接管？麻烦指教！谢谢

回答：你好。金湾长堤一号别墅较多，景观强，自住+投资可以考虑。很大可能会扩权。

提问：1、美的悦府，开发商：美的置业，位置：中山市火炬开发区中山港大桥旁2、融创东城首府地址：中山市火炬开发区置业路与沙边路交汇处3、珠海香洲区万科.红树东岸。这几个边个好？还有惠.州仲恺高新区的天益城同澳园尚雅花园。这些投资150万左右。哪个较好？

回答：你好。中山的机会不大，惠州需要持有较长时间。优选考虑珠海的红树东岸，其次惠州天益城，再次考虑美的悦府

提问：你好广叔，首房首贷，首付40万，总价130万，选择深圳的小一居还是惠州龙光城的两居或小三居，现在在北京，打算以后去深圳发展，我程序员，对象学的药学，现在医院工作，考虑自住加投资，想听听广叔的意见。

回答：你好，这是个让人好焦虑的问题。 我很想说买深圳小一居，但40万的首付让我无从选筹；我想说自住就买龙光城，但看你和你对象的专业，工作的地方大概率也是也住不进龙光城的。 惠州房价眼看离深圳越来越远，第一套买在惠州，第二套想再置换深圳很难了。 如果坚持要上车，如果月供能力OK，试试低首付吧，尽量撬起总价更高一点的深圳房子。

提问：广叔好，现在东莞长安上班，老家山东东营。预估至少5年内都会在这边发展。最近在考虑买房，预算300左右，新盘次新都可，主要是自住，能兼顾点投资当然最好，方便后面不在这边了置换。目前考虑考虑东莞南城、环松山湖、虎门、长安，优先级基本也按此排行。南城、环松山湖距离公司基本都得1个多小时，虎门、长安都是半小时左右，因为现住在长安，旁边就是龙光江南大境，觉得长安的房价跟配套太不匹配，买的意愿不强。目前在等松湖半岛开盘的价格，同步看一下虎门的次新，主要看下金地琥悦、南部湾万科城、万科云城、虎门国际公馆。也有一种思路，东莞已经高位，可以先住公司宿舍，看下杭州、武汉、青岛后续有可能去发展的地方，提前买一套。请广叔结合以上给点建议，谢谢！

回答：你好，投资角度来看，我倾向于你的第二个方案，买入优先级：杭州>武汉>青岛。还有一个选择就是买广州，价值会更优于你说的三个城市。东莞长安有自己的内在实力，会一路停不下来。虎门借助交通优势也不会太差。松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。当下最好的投资是买广州，赶上这一轮深圳+东莞限购升级，资金外溢，最利好广州，接下来会有一波涨幅，本科学历+半年社保就可以落户，可以进场了。

提问：广叔你好，基本情况：本人（女）92年，税后年收入 14w，公积金2k/月；我先生94年，税后年收入30w，公积金约6k/月。目前子弹110w，到年底140w。之前我在广州婚前购有一房，个人名义个人贷款，目前已出售。先生目前深户，名下无房无贷征信显示未婚，已JLH，2021年1月满两年。现暂时考虑在福田区选筹，总价450w左右两房，三年内选择出租减轻还贷压力。

五一看了一些房源，希望您帮忙给给意见： 问题一：以下房源选择哪个更好： 1.皇岗口岸：皇御苑一期 70平方两房 总价460w 单价6.57w 2.福田保税区：城市3米6公寓 74平方两房 总价398w 单价5.38w 学位福外南 3.石厦：众孚大厦 78平方两房 总价490w 单价6.28w 学位荔园小学加红岭中学 4.福田中心区：彩天名苑 78平方两房 总价495w 单价6.4w 问题二：目前LH未满两年，但先生名下无房无贷且征信显示未婚，用他的名义买现在上车能否三成首付？还是建议继续淘笋到年底满两年再上车

回答：你好，1.福田南这一带是福田的价格洼地，旁边紧邻着河套深港合作区，有长期的利好，皇御苑是典型花园大盘，本身是被低估的，原因有很多。园林、外立面保养得还不错，户型也算合理，流动性强。单价6W左右是安全买入价，入手价最多不要超过6.5 2.城市3米6公寓投资还不错，地铁3号线的南延线福保站今年就要通车，而且有福田外国语南校区的学位加持，投资自住两不误。 3.众孚大厦带荔园学位，房龄偏老，不带小区，考虑学位可以入手，自住一般。 4.彩天名苑这个楼盘在福田一直属于价格洼地，楼龄、产品较老旧，预期涨幅有限。 这几个选筹除了彩天名苑外，其他几个都还不错，综合考虑优先城市3米6公寓和皇御苑一期。 离婚后老公名义买算首套，现在趁现在政策严打期，淘淘笋。

提问：你好广叔，你子弹100。眼下考虑在两个地方投资，一是在老家四川，成都、南充和重庆，哪个较适宜？二是看了广叔的介绍，也看好粵港澳大湾区，特别是广州的发展。按照现在的形势，先在哪儿买较好？什么时候是出手的最佳时机？

回答：你好，如果你是纯投资，这几个城市依次排序：广州>成都>重庆>南充。子弹100，我个人建议还是优先考虑广州，一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。在职业多军的资产配置理念里，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之优秀，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错，今年的买入时机我个人还是特别看好的。

提问：广叔你好，我目前手上有三套宝中的房子，刚购入熙龙湾的200平用于自住，有一套凯旋城的2房在出租，还有400万贷款，手上有一套107的丽晶国际三房红本刚做了抵押贷，有欠款450万。我要不要把丽晶国际这套房今年趁着好行情卖了还熙龙湾的贷款？还是应该咬咬牙继续持有？我个人是看好宝中的长期发展，但每月还贷压力确实比较大，希望能得到老高广叔您的答复。

回答：你好，你这个组合基本5-8年内是不用动了，都是宝中的优质盘，欲望是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，可是要适度，过犹不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有只求拥有，有了想要更多更好，追求财富应当是建立在一个平衡上，而不是无限的放大欲望，选择适合我们的。负债多少不是关键，主要是现金流如何，如果要卖的话，出手丽晶是可以的，我更看好宝安实验的成长价值。

提问：广叔你好，请问一下前海丰泽园和新安宝海花园还有豪城馨庭居这几个盘适合用来投资吗？

回答：你好，深圳的老小区我一直都不太推荐，比如豪城馨庭居我就一直不推荐，靠近宝安大道、距离地铁远、楼龄偏老、车位不多。 深圳年轻的白领居多，对居住条件非常挑剔，独栋的老破大和老破小在深圳一直都不怎么好，利空是必然。香缇湾和汇一城次新，双地铁、大花园、大商业，成交比较活跃，价格稳中有升，个人更推荐。

提问：广叔好，请问华侨城四海这个楼盘如何？纯投资。沙井现在可以买吗？未来升值空间怎么样？是否能跑赢大盘？谢谢。

回答：你好，可以买。随着沙井越来越少房子，也会跟涨，价格有所提升，但在地铁，学校，商圈都有些距离，而且周边民房多，居住体验差，归属感弱。跟涨没问题，跑赢可能有点难。

提问：广叔你好，首付200，总价400万左右，纯投资，不自住，是应该买南山40平之内小两房或一房，还是应该买龙岗坪山在建地铁口90平三房

回答：你好，400万现在有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。 这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。 不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

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