东莞楼市:地段再好的老破小,还值得购买吗?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，本人东莞户口，只有一套自住房。1，想在樟木头保利生态城买一套别墅改善住房，请问现在出手是否合适？现在的价格比4月份看的时候贵了20%东莞限购政策出来，到目前为止，二手业主都没降价。2，想投资一套房产，请问东莞哪个楼盘潜力最大？能不能推荐几个？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲恺、潼湖、大亚湾买房，请问是否值得投资？4，我看你一直推荐长安花园，我看了一下是个老小区，推荐的理由能分享一下吗？最后问一句，你觉得东莞的楼市还有多少空间？多谢广叔解惑！

回答：你好。1、现在可以买。降价的概率不大，调控只是暂时的限制了购买力。一年后大家都有名额之后还是会继续涨的。2、不知道预算多少呢？可考虑松山湖、南城、临近深圳的长安区域3、惠州适合有闲钱，做中长期投资的，短期由于供应量大，多是投资客，过了限售期，大家一起抛盘，价格很难起来。4、长安花园也不算老，2010年的房子，大花园社区，整体还可以。投资这个盘主要是它临近深圳沙井，随着沙井的发展，未来会有一部分外溢需求流向长安这边。

提问：广叔，你好，请问虎门金湾长堤一号投资如何，另目前滨海湾区被冻结新建，是否同深圳扩客有关，是否会被深圳接管？麻烦指教！谢谢

回答：你好。金湾长堤一号别墅较多，景观强，自住+投资可以考虑。很大可能会扩权。

提问：广叔你好，刚看了大岭山万科汉邦松湖半岛，大朗香蜜松湖，大朗松湖朗苑，寮步源悦。短期投资哪个好？

回答：你好。万科汉邦松湖半岛>大朗松湖朗苑>大朗香蜜松湖>寮步源悦

提问：广叔好，请问您对木头龙旧改项目怎么看？未来有潜力吗？

回答：你好。潜力没看到。罗湖的旧改项目，中海天钻已经做到极致了，一手买家都在赔钱，有天钻的前车之鉴，谁还敢高价买木头龙？ 另外，木头龙的旧改太出名，偏负面，都知道木头龙的回迁户难缠，新盘更难卖上好价钱，这个盘大概率益田会做成平价盘，不亏就不错了。

提问：你好广叔，最近在考虑买南山学位房，自用+投资，投住分离，分别看了南二外的海德三宝最低总价的二房和南外高新的最低总价二房，价格相差也不算大，该选择哪边？谢谢啦

回答：你好，南外系是均衡发展，南外冠名的全面开花。 南二外系是丢卒保帅，总部一枝独秀。 所以谁更可能一直稳定，南二外无疑——就这么一张牌，可不能打输了，买学位买确定性强的，所以投资角度讲，买海德，自用的话，还得结合孩子情况更适合哪个学校，掐尖生多的学校，恐娃儿成了陪跑生。

提问：你好广叔，投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答：你好，有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

提问：广叔您好，我有2个问题想问，背景信息：本人刚过而立之年，目前在深圳光明工作，准备年底结婚，现准备买房。未来计划在深圳光明和东莞发展，所以想买离深圳近一些的房子。计划首付不超过60万，总价不超过180万， 一手房和二手房均可。目前在东莞黄江看中了一套碧桂园的二手房，即将满5年，单价大概1.9万，总价大概170万，离深圳光明区大概8公里，速路口旁，可直接上莞深高速直达福田。小区比较安静，户型还可以，但配套不是很好，朝北，略有小贵。

1.目前我不是很着急，我现在在纠结是现在买还是过一段时间降价或者利率降低再买，同时也担心东莞房价会上涨，也纠结我喜欢的房子卖出去了。2.目前我挺喜欢这个房子的，但是不清楚是否适合，或者广叔是否有更推荐的地方？

回答：你好，1、你的首付是不可能购买深圳的了。黄江作为临深地段，也有地铁预期，也是临近工作的区域，只要是适合你的就不会错，可以买。2、碧桂园我本来是不建议的，但是你看中了，连进高速路都给作为了利好，我也无言。若这个房子你是喜欢的，过五年唯一， 能节省东莞最让人痛苦的重个税，你是可以珍惜这样的房子的，不用专门等待降低利率，该上车就上车。3、黄江只要还在东莞建设一 号线的地铁预期下，而黄江更长远的未来还有三四号线地铁的交汇，只要长持，还是值得的。4、黄江二手均价也还是上涨的，目前很多放盘都是在1.8w左右，因此你要算好1.9w的价格是否溢价过多，即使可能省掉个税，也不能买得太贵了。

提问：您好广叔，坐标广州，已有海珠区市内住房一套，商贷剩余15万，另有购花都区住房一套，原本打算退休自住，楼龄10年，公积金贷款剩余44万，因不去居住，没出租。最近看中一套市内海珠区11号线(未开通)地铁旁一手房公寓， 总价279,但手头没有资金，首期无着落，于是打算卖花都的住房，出售价215万，在市区内购公寓，公寓考虑自住，请问广叔，这样操作是否可行。现在是不是置换的时机，因为手头的资金不足，不卖花都的话，首期无着落，另外公寓首期5成，是新盘，而我还有十年就退休，对我这种情况，想在市内多一套住房，有没有更好的建议，谢谢！

回答：你好，公寓投资不能买，坚决回避，涨幅严重跑输住宅。增值部分需要缴纳50%的税金，所以二手房几乎没人接盘。不光是物业费不低，水电费都是商业水电费价格。产权只有40年，有可能拿钥匙的时候只剩下了30年，产权到期以后也不可交易，且不享受商品房免费延期土地证政策。投资公寓是大坑，所以在买公寓之前要考虑一个问题：买来会亏多少

提问：你好广叔，看了你的很多分析，感觉非常专业，特向您请教！光明洺悦府和新锦安海纳公馆，哪个更适合投资？五年后出售！

回答：你好，金融街华发融御首府 、中海、电建洺悦府、宏发万悦山，都是大品牌都不错，目前大部分价格没出来，甚至今年都未必入市，不好作对比。比这些更值得期待的是沙井海岸城，片区标杆、地铁口、大商业。 比海岸城更值得期待的是核心区域的二手笋盘。 新锦安海纳公馆 宝安中心的中产盘，总价确实不低了，相比周边的二手，品质上未见得更高，主要优势就是新房，税费少。 性价比不错。整个宝安中心，归前海统筹规划，地段升势强，海纳公馆买入长持是没问题的，跑平宝安中心大势。 优先海纳公馆

提问：广叔你好，请问650万的现金买哪里升值潜力大？去看过南山中心区，西丽桃源村附近，梅林绿景虹湾广叔觉得怎么样？

回答：你好，如果是纯投资，完全可以有更好的选择。如果非得在以上片区之中选择的话，带学位的南山中心区≈梅林的绿景天虹大于桃源村片区。宏观看板块，南山＞福田；微观看细节，次新＞老破，学位＞无学位，有概念＞无概念。选筹，就是对不同要素的权衡与选择。

提问：你好广叔，我是刚需，前段时间我把我在广州的房子卖了，现在有350万的现金，但是有过贷款记录。我是去年落户的深圳，现在我想把房产置换到深圳，请问广叔，在蛇口一带有没有可以建议的小区啊？您觉得雍景湾和南海玫瑰三期怎么样？可以入手吗？广叔有更好的推荐呢？感谢。

回答：你好，要知道蛇口是拥有市区内最好的自然资源的，有山有海，远离闹市区，环境很好，住宅也有更多大面积的豪宅，定位很明确，再加上大量的外籍人士都聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。是近几年来深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。可以关注一下，南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦。

提问：广叔好，我是属于深户二套，想买福田学区加自住的二手房（预算600万首付），有好建议吗？（有考虑香蜜湖、红荔村）

回答：你好，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体地盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。 香域中央公馆，中旅花园也可以关注。 二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成。

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