广东楼市:这些二三线房子不能买,房价不涨还被套!

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提问：广叔，我2017年在佛山禅城区紫薇花园买了一套公寓，什么时候卖掉好呢？等明年地铁开通再卖，会升值吗？

回答：你好。公寓涨幅比较慢，转手税费高，建议趁地铁利好，高位出手。等地铁开通后出好一点。

提问：广叔金地香山湖今天报价14000是否可以入手本人在科学城有一套复式所以选择香山湖的平层对这个楼盘有什么看法

回答：金地香山湖在永和，永和的购买力和需求比较低。如果能买科学城则选科学城。

提问：您好！想咨询下1.惠州金山湖千花岛是否值得投资。2.广州逸景翠园一套低楼层北向房，出租。从投资或保值的角度看，想置换到萝岗的岭南山畔或科城山庄，是否合适？

回答：你好。1、千花岛景观好，在市区，可以考虑。2、逸景翠园还有潜力，未来11号线通车后还有空间。当然置换到也是可以的，岭南山畔更好一些，近地铁，大花园社区，自住+投资都不错。

提问：您好广叔～因为我在中大布匹市场做事～想找附近的房子～请您赐教

回答：你好。可考虑新港西：顺景雅苑、富景花园、江南新苑；滨江东：蓝色家园、海珠半岛花园、嘉仕花园东区

提问：广叔，工作在中山大学附属第一医院，买那个楼盘好？是在附近买，还是去黄埔买？自住兼投资。子弹100万。在老家有货款记录了。怎么买好？

回答：你好。附近买的话，买不到太好的产品，楼龄也比较老，住着也不舒服，而且增量也有限。我建议考虑黄埔：黄埔花园、万科东荟城、雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。有贷款记录只能4成。最好的方式是投住分离。

提问：广叔，昨天问中山北站周边前景如何，是否有继续持有的必要，还是出手换广州的天河珠江花城是否合适？

回答：你好，中山北站周边的如江滨西路的江景房，中海龙湾国际、大信君汇湾这些还是有一定的本地需求的，但片区缺少增量，前景较一般，出手置换到广州是正确的选择。

提问：你好广叔，我以前是在东莞买了一套房，但是现在想要置换到深圳这边来回笼资金有135万，我自己的话有贷款记录，如果是再买呢就需要付五成，而且自己的月供压力也比较大，这些年的话我了解了一些投资理念，所以想问问投资的角度看，东莞置换大一点还是转到深圳这边来

回答： 你好，其实置换越早越好，以后能置换的几率可能就更小了，而且你自己的话也没有具体说买哪里，东莞未来还是要看它的产业转型和人口导入。从这两个属性来看，长时间的价值其实是跑不过深圳的全款抵押，这样的话就可以直接操作成三成。

提问：广叔，你好。我是一个刚离开深圳的失败者，但一直想在深圳置业。因为资金不够最多能支持250W总价的房子，现有两个方案：1.想买东莞靠深圳的位置等待合并深圳升值。2.买南油A或B区博拆迁。广叔觉得哪个方案可行？或者能否指条明路。非常感谢

回答：你好，总价250w在深圳很多地方都能买到次新两房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。

提问：司法拍卖房可以考虑入手吗？

回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公开去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。流拍，流拍后处置，判决过户…… 法拍的成本，不是挂牌价。打点官司，执行时间，清场，债务，户口……每一步都需要钱和精力。拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。因为本身你是新手，我不讲这些你可能完全意识不到有什么问题。所以中介推给你法拍房，大概率是有利可图

提问：我自己有一套房子的贷款，后面又给父母的房子担保做接力贷，之后想再买一套房，是否还能贷款？

回答：如果都体现在你的征信上，那银行评估的时候，可能会没办法，这个也看具体银行，主要是对你偿还能力的考察。

提问：买新房划算还是买二手房划算？

回答：新房多数是期房，户型、朝向、毛坯或者精装的选择性多一些，但是在交房前有空置期，期间会有很多不确定的因素出现，交房时还可能有货不对版的情况，交房后要720个工作日才能拿到房产证；二手房是现房，选择性相对新房少一些，但是买下来没有空置期，办理手续过户很快就能拿到房产证，对于房子质量的好坏、小区的环境、人文素质、交通线路都是可以实地考察看得到的。不过现在也有很多新房项目配套商业规划和停车位配套比较齐全，也很不错。当然最后综合您自身情况，比如小孩上学学区，上班距离，地铁配套，商圈配套，还有首付综合考量做决定。

提问：广叔你好，刚需买房，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更好？你觉得西部现在还有哪些洼地值得投资？

回答：你好，这两个都是比较好的上车盘，哪里能有好房源那么你就买哪里的。西部现在大概只有沙井才能算洼地了，它位于大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳重要的战略要地，所以新盘可以考虑海岸城的，这是一个各方面都比较均衡的盘，但是并不好抢。

提问：你好广叔，请问一下前海北星海名城六期小户型能跑赢大盘吗？单价9万入手的，新政策之前买的！谢谢回复。

回答：你好，已经买了就耐心持有吧。前海北去年初的时候跟宝中的均价差不多，都在7万左右，如今一年半过去，差距渐渐拉开。这得益于宝中的片区面貌，交通和商业配套明显优于前海北，外加宝中的宝安实验，海韵和海旺的全面崛起，宝中的学位溢价渐渐显现。可以预见的是如果前海北没有名校加持，宝中与前海北的差距还会进一步拉开。但前海北毕竟地段好，无缝对接前海自贸区，所以跑赢大盘是没有问题的。未来南山各大教育集团还会继续开拓自己的教育版图，呼唤名校已久的前海北业主是有可能等来名校接管的。当然，名校接管需要时间和运气，等待的过程就是机会成本，所以一开始买房就应该把这些问题想清楚。

提问：你好广叔，请问纯投资考虑，楼间距40米，总高19层，7楼的厅出阳台不通透朝南（全被挡）和15楼的厅出阳台不通透朝南同户型，差了6%的总价，是否要坚定买中高层呢？

回答：你好，差价大选便宜的，差价小选好点的。 500万差30万，够得着的话，肯定买贵的。你现在纠结的，你的买家也会纠结，有流动性才能容易有溢价。

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