广州楼市:这个区域万年不涨,买房者慎入

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提问：广叔你好，白云区的中铁诺德阅泷和合景朗云花园，那个投资价值高？阅泷靠近新开通的24号线江府站，虽然是通地铁了，担心到时候附近的一手盘很多，因为周围未开发的土地太多，到时候二手不好出手。合景朗云又跟鹤南站离得好远。老师如何分析这两个楼盘？投资是哪个合适呢？还有买三房还是四房？

回答：你好，中铁诺德阅泷性价比更高一些，合景朗云花园则适合自住+投资，景观强，片区规划较多。

提问：广叔你好，按您的推荐，今天我们到陈村的广佛颐景园，四季缤纷，万科水晶城，星英半岛，同时还到荔园新天地，招商曦岸考察。想请问广叔，最推荐哪里？

回答：你好，建议考虑万科缤纷四季花园，万科物业，双地铁，配套齐全，生活十分便捷。其次考虑招商曦岸，地铁2号线，配齐全，户型较好。

提问：广叔，你好！本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好。岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：您好，广叔。我想咨询一下，南沙工作，想在广州置业，投资加自住，子弹200，不知道南沙灵山岛，或者中海熙园怎么样？或者广叔有啥好的推荐，感谢您

回答：你好，南沙工作，首选南沙，南沙发展潜力最大的区域是灵山横沥，建议考虑南沙灵山岛。

提问：广叔你好，本人在广州有一套小房在客村，想买套养老房，交通就医商业方便，能带学位最好，子弹700，天河公园西门有天府小学113中学，交通方便，在城市内，700只能买90左右小三房，大学城环境好，医院方便，没中小学，700能买120~130方三房，请问买哪个位置好呢？700能在城内买哪些楼盘养老方便？麻烦你推荐呢，谢谢！

回答：你好。鱼和熊掌不可兼得，如果要带学位，自然会存在相应的溢价在房价上。两个选择都有利弊，第一个选择在投资上会更保值，同时未来有刚需支撑，不缺接盘侠。

提问：你好广叔，我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？

回答：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。 3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

提问：广叔好，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：广叔请问：非主场，对深圳不熟悉。总价300-500，纯投资。全款或首付首贷均可。纯投资，至少拿3-5年。开车去逛了龙岗龙华光明感觉有点远，有点倾向宝中福田。对于深圳的多中心有点茫然。希望单价尽量低的前提下，请问选筹方面有什么建议？谢谢

回答：你好，深圳是多中心城市，这一点与其他城市多有不同。每个区的不同梯队不同地段都有自己的购买力和配套资源，高成长性是基于产业购买力和配套资源的升级，比如cbd商务区周边、比如政府重点投资的区域、建地铁、建学校的板块。

资金实力最强，毫不犹疑选择，南山与福田，实力更强的就选前海与后海。资金实力稍差，又想靠近市中心区，宝安中心区，龙华北站区，罗湖区。这三个靠近南山与福田的区。实力再稍微低些的，可以考虑深圳未来科技城，龙岗坂田区。资金实力相对紧凑的，龙岗大运城，宝安空港区，坪山区。基于你的资金情况和持有时间，你追求的是高涨幅，建议寻找价值被低估的板块但是你的资金、名额使用都还很模糊，想要比较清晰的投资计划，还需要更明确一些。

提问：新人首问：购房资格，首付款均解决的情况下，请问黄埔和荔湾哪个更适合投资？具体是现在购买黄埔中央城一期还是品秀星樾（现在只有二期）更合适投资？哪个更容易转让出去？此外，万科的金域悦府和万科的花地湾项目哪个更适合投资？以上四个楼盘买90左右的还得120左右的更适合投资？谢谢

回答：你好，荔湾总体增量有限，黄埔有各种规划利好，投资潜力大于荔湾。黄埔中央城一期也可考虑，但我更看好品秀星樾，地铁+近商圈+名校+9年一贯制。万科的花地湾项目具体还得看价格。金域悦府可以考虑。建议90平左右3房。

提问：本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！

回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高 商品房优先 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校

提问：广叔你好，目前想以1200万左右总价购买福田居住和学位兼顾的房子，看来看去，安托山片区雅福居，红领实验小学（新学校）加高级中学似乎合适，这个选筹怎么样？不考虑宝安南山是因为夫妻俩都在福田靠罗湖这边上班。

回答：你好，1200万能买到雅福居四居，有居住环境有学位还能兼顾通勤，看起来很不错。 但是，雅福居是有学位危机的哦，小学木有问题，问题是中学。 深高学位危机今年闹得沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去，两公里外的安托山片区更不安全。 离安托山更近的深康中学已经建成，一旦深高学位进一步紧张，雅福居的学位随时可能变动。深高变深康，一字之差，万里之遥。

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