掘金物业|雷达扫描:宝龙商业双业务并驾齐驱

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-24 10:27

自分拆上市后，宝龙商业（09909.HK）实现了商业、物业与资本市场的双接轨，且旗下业务呈并驾齐驱之势。

不同于其他上市物业公司，宝龙商业是香港资本市场较为独特的存在，旗下业务涵盖了商业运营服务及物业管理服务。

资源统筹力较强长三角为业务核心

据上市物业公司综合实力测评结果显示，宝龙商业排名第20，综合得分为93.69分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

在资源统筹力维度中，宝龙商业排名第4，表明其在挖掘现有资源和资产潜力方面表现优异。在价值创造力、市场领导力、全国影响力与产品创新力等其他四个维度中，宝龙商业仍需加强。例如，提高为股东持续创造高于市场的平均价值，进一步扩大管理面积与营收，提升全国影响力并创新产品及服务。

宝龙商业的业务涵盖商业运营服务及物业管理服务。具体到物业管理服务，其在近年的营收、毛利均实现稳步增长。在2016-2019年，宝龙商业整体营收分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元、16.20亿元。其中，住宅物业管理服务营收分别为1.24亿元、1.81亿元、2.21亿元、2.85亿元，占比分别为16.54%、18.56%、18.39%、17.61%。同期，住宅物业管理服务的毛利分别为0.18亿元、0.24亿元、0.31亿元、0.37亿元，占比分别为10.65%、9.58%、9.66%、8.60%。

不容忽视的是，宝龙商业的物业管理服务主要针对住宅物业、办公大楼及服务式公寓等提供服务，服务范围包括基础物业服务、预售管理服务及增值服务等等。而其商业运营服务则指为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务。由此可知，宝龙商业的商业运营服务实际上也囊括了物业管理服务。

其中，宝龙商业的商业运营管理业务主要分布在长三角地区、东南部、中西部、环渤海等区域。在2019年，各区域取得的营收分别为8.63亿元、1.58亿元、1.85亿元、1.29亿元，在管建筑面积分别为3.16百万平方米、0.68百万平方米、1.39百万平方米、1.76百万平方米。

宝龙商业住宅物业管理服务的区域布局与商业运营管理业务布局趋同，在长三角地区、东南部、中西部、环渤海等区域取得的收入分别为1.44亿元、0.39亿元、0.51亿元、0.52亿元，在管建筑面积分别为505万平方米、155.8万平方米、259.4万平方米、230.4万平方米。

因此，从宝龙商业的两类业务来看，长三角地区无论是在管建筑面积，还是收入均领先其他区域。

疫情冲击商业运营未来发展可期

截至2019年12月31日，宝龙商业的商业运营管理业务实现总收入约为13.35亿元，较2018年的9.80亿元增加36.3%；在管建筑面积7.0百万平方米，较2018年同期的6.4百万平方米增加0.6百万平方米；在管项目数51个，较2018年同期的45个新增6个；合约建筑面积8.9百万平方米，较2018年同期的6.9百万平方米增加2.0百万平方米。

然而，2020年初至今，新冠肺炎疫情在全球肆虐。受此影响，线下消费大幅下滑，各地商场亦纷纷停止营业。即使后期重新开放，也面临消费者数量不足、消费需求下降等影响。为抗击疫情，宝龙商业亦针对旗下45个购物中心，从正月初一至初九期间全体商户租金减半。

来源：宝龙商业招股说明书

2019年宝龙商业商业运营及管理服务实现营收9.87亿元，占比高达60.88%，主要业务包括零售商业物业管理服务、租户管理及收租服务、其他增值服务。翻阅宝龙商业招股说明书，其他增值服务中2019年起有关停车场、广告位及公共区域的商业运营服务由酬金制转为包干制。

受疫情影响，宝龙商业对租户采取了减租等扶持措施。在原有运营管理项目中，租户管理及收租服务采取酬金制收费模式，由于总收入减少，此业务营收贡献预计将随之降低。

此外，宝龙商业的其他增值服务也受影响。2019年前，宝龙商业针对运营项目中的停车场、广告位及公共区域的商业运营服务采取酬金制收费模式。根据收入金额提取固定酬金，几乎没有经营风险。2019年后，此业务转为包干制收费模式，盈利模式转为从业主处租赁停车场、广告位及公共区域，从而获取上述区域经营所产生的收入。但在疫情冲击下，消费者及租户日常经营及消费大受影响，此类包干制业务受客户群体骤降，在短期内影响宝龙商业整体的业绩增长与经营稳定性。

目前，宝龙商业的在管项目以宝龙地产开发为主，同时与第三方的项目开展合作。

宝龙商业招股说明书显示，2018年宝龙商业商业运营服务在管面积637.3万平方米，其中来自于独立第三方的面积为33.5万平方米；住宅物业管理在管项目则全部来源于宝龙地产或其合资企业开发的物业。

截至2019年12月31日，宝龙商业实际在管51处零售商业物业，总在管面积698.2万平方米；已签约零售商业物业72个，总合约建筑面积为8.9百万平方米；平均出租率为89.4%，较2018年提升5.9个百分点。