掘金物业|雷达扫描：招商积余内部整合仍需提速

当越来越多的物业公司渴望“出圈”，招商积余（001914.SZ）已经先行一步，在非住宅物业方面有所布局。不过，招商积余的布局离不开资产重组。

尽管早在2019年12月16日招商积余就通过整合招商局集团、航空工业集团两大央企集团所属物业板块后重新上市，但内部整合仍在持续，而相关业务的调整也势必会对招商积余的未来发展产生影响。

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资源统筹与产品创新较弱 业务剥离致营收利润双降

据上市物业公司综合实力测评结果显示，招商积余排名第5，综合得分为202.95分。

资料来源：北京林业大学程鹏研究团队

具体来看，招商积余在价值创造力、市场领导力、全国影响力等三个维度均排名第6，这表明企业在“能否为股东创造持续高于市场平均的价值、是否在相应市场及财务指标方面确立了行业领先地位、是否已经在全国具备了较高的影响力”等方面表现突出。

但是，在资源统筹力及产品创新力等维度，招商积余表现不尽人意。其中，在资源统筹力维度排名22，表明企业在发挥现有资源和资产的潜力方面还有极大的提升空间。在产品创新力层面，招商积余排名24，在25家上市企业中处于倒数地位，说明其新服务和新产品还没有为公司带来持续的价值，后续需要进一步挖掘并培育。

资料来源：招商积余2019年报

从业绩来看，2019年，招商积余实现营业收入60.78亿元，较2018年下降8.68%。其中，物业管理实现收入51.5亿元，较2018年增长32.8%；资产管理业务实现收入6.17亿元，较2018年微降2.35%；其他业务（主要为房地产开发业务）较2018年大幅下降85.48%，其主要原因是招商积余剥离房地产开发业务所致。受此影响，招商积余实现净利润2.70亿元，较2018年的8.24亿元大幅下降212%。

资料来源：各物业公司2019年报

对比来看，招商积余2019年的收入仅次于碧桂园服务及绿城服务，位居行业第三。考虑到招商积余2019年全年业绩仅并表招商物业2019年12月的业绩，可以推断2020年招商积余营收将有所提升。

分产品来看，公司2019年基础物业管理服务实现收入增长27.88%。其中，住宅物业服务实现收入增长47.05%，非住宅物业服务实现收入增长24.28%，专业化服务实现收入增长95.93%。

2019年，招商积余住宅物业服务实现收入8.35亿，占比13.74%；非住宅物业服务实现收入37.64亿，占比61.93%。不论住宅业务还是非住宅业务的占比均较2018年均出现了不同程度的提升，其中非住宅物业收入占比上升16.42%，住宅物业收入占比上升5.21%。

低调出圈寻求未来发展 内部整合成重中之重

2019年，招商积余在管面积1.53亿平方米，较2018年增长24.91%。其中，住宅业务2019年管理规模7653万平方米，较2018年增长15.96%；非住宅业务2019年管理规模7613平方米，较2018年增长35.42%。

截至2019年年底，招商积余新签项目涵盖企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多业态。目前，招商积余住宅与非住宅比例接近1：1。

资料来源：招商积余2019年报

实际上，不少物业公司都瞄准了非住宅物业，渴望出圈。早些时候，万科物业公布其“三驾马车”的业务架构。其中，商企空间（BS）业务层面，在管项目1009个；社区空间（CS）业务层面，在管项目2663个；城市空间（US）业务已布局横琴、青岛、成都、厦门等城市。根据万科2019年年报，万科物业在管面积4.5亿平方米，住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米。

相比万科物业，招商积余在社区空间（CS）业务层面劣势较为明显。截至2019年，招商积余总在管项目1198个，其中住宅业态在管面积仅7653万平方米，2019年新增在管面积1054万平方米，与万科物业住宅业态新增签约面积1.03亿平方米差距很大。

而在非住宅物业领域及城市服务领域，招商积余与万科物业的差距较小。以2019年的数据为例，万科物业非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，招商积余新增非住宅物业在管面积0.2亿平方米。随着招商积余与招商蛇口的资源整合持续推进，招商积余有望在非住宅业务层面与万科物业缩小差距。

资料来源：招商积余2019年报

2019年，招商积余在管面积达到1.53亿平方米。其中，来自控股股东的管理面积为6244万平方米，占比40.90%，较2018年降低3.97个百分点。与此同时，2019年招商积余新增管理面积3045万平方米，来自控股股东新增管理面积为860万平方米，占比仅为28.24%。

资料来源：招商蛇口2019年报

招商蛇口2019年报显示，其销售面积较2018年上升41.35%至1169.44万平方米，但是其结转面积的增幅仅为22.50%。因此，即便招商蛇口全部结转的面积交给招商积余管理也十分有限。同时，招商蛇口结转交付的面积多为住宅，对招商积余拓展非住宅管理意义不大。

不同于住宅物业，非住宅物业的规模扩张也极为考验物业公司的综合能力，而关联企业在这方面的支持却较为有限。不过，招商系本身的资源禀赋极为强大，后期或为招商积余的发展提供其他的支撑。

在招商蛇口2019年业绩发布会上，副总经理聂黎明表示，目前很多工作都在紧锣密鼓地推进，在招商积余重组上市之后，关于改革以及融合、融效的工作，一刻也没有停止。“招商积余紧跟着会启动组织架构的大调整，对于招商积余总部，原中航物业总部和招商物业的总部将会进行大的改革和调整。另外，招商蛇口为了体现对招商积余的支持，以及提升招商蛇口持有物业运营的能力，招商蛇口的商业运营板块与招商积余的商业运营板块整合也即将开始”。

据悉，2019年，招商积余资产管理业务实现收入6.17亿，占比10.15%。若招商蛇口商业运营板块整合顺利，招商积余持有物业的运营能力将有所增强。

值得关注的是，中航物业在2019年紧紧围绕科技转型，打造智慧物业平台。目前，智慧物业已布局15个省4个直辖市，内部覆盖项目达516个。而招商物业亦持续推进"招商通智慧服务平台"的更新迭代，目前已覆盖607个在管项目，并建成了6个城市级智慧运营中心。然而，不同物业平台之间数据的交互、互联互通涉及到很多基础的设计、定义，数据融合极为费时费力。招商积余如何快速实现内部的互联互通，仍有待观察。

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招商积余难“积余”