掘金物业|雷达扫描：新城悦业务独立性趋弱

后疫情时代，物业公司赴港上市再掀高潮。据中国网地产统计，在2018年-2019年，共有17家物业公司通过IPO或重组等方式登陆资本市场。即便如此，物业公司自身面临的核心问题并未得到有效解决，业绩的增长大多依靠母公司。

新城悦（01755.HK）就是其中之一，业务独立性并未伴随分拆上市得到增强。相反，其业绩大幅增长的背后，主要依赖母公司新城集团，自身独立性存疑。

价值创造力仍需加强 增值服务严重依赖母公司

据上市物业公司综合实力测评结果显示，新城悦排名第9，综合得分为176.45分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

其中，价值创造力较弱，居于第15；产品创新力较为突出，居于第2；市场领导力、全国影响力、资源统筹力等分别排名第9、第8、第10。综合来看，新城悦在股东价值创造、发挥现有资源及资产价值方面仍需努力。

从新城悦2019年的业绩来看，其营收大幅增长，与增值服务取得的收入增长不无关系。期内新城悦的增值服务收入达到11.8亿元，同比大增166.2%。与2018年相比，公司增值服务收入占总收入的比例由37.6%上升至58.1%。这也说明，新城悦在2019年通过增值服务取得的收入远远超过了物业服务取得的收入。

与大部分物业公司类似，新城悦主要以物业服务为核心，同时开展增值服务。据悉，新城悦的增值服务包含开发商增值服务、社区增值服务以及智慧园区服务等三方面的内容。

与2018年相比，新城悦的三类增值服务都出现了不同程度的涨幅，但这三类增值服务业务量的获取几乎都来自于母公司新城集团。显然，登陆资本市场，并未使新城悦“断奶”。

来源：新城悦2019年报

期内，新城悦的开发商增值收入同比大涨118.3%至6.5亿元，主要由于新城集团新增案场和交付面积的同比增加。数据显示，新城悦也为第三方开发商提供案场服务或咨询服务，但是获得的收入非常有限，在总收入中的占比仅为5.8%。

在社区增值服务方面，新城悦期内获得收入1.8亿元，同比大涨267.7%。该项收入的增长，主要是新城悦在资产管理板块取得了突破性增长。所谓的资产管理，就是替新城集团销售车位。据悉，2019年新城悦销售车位达到4561个。此外，社区增值服务中的拎包入住板块业务取得的收入也所有增长，但同样离不开新城集团交付的项目数量增加。

在智慧园区服务方面，新城悦期内实现收入3.5亿元，同比大涨263.1%，主要由于公司在期内完工了14个大型智慧商场项目。同时，新城悦还完成了对上海数渊的收购，后者在2019年完工了21个包含停车管理系统的停车场项目。

在管面积高度集中 新城系项目收入超七成

与增值服务相比，新城悦2019年在物业管理服务方面的表现趋于稳定。

公告显示，截至2019年12月31日，新城悦的物业管理服务收入约8.5亿元，同比增加16.0%，远低于增值服务的涨幅。其中，来自新城系物业项目的收入占物业管理服务收入的77.5%，来自第三方的占比达到22.5%。与2018年相比，来自第三方的收入增幅不大。

截至2019年年底，新城悦在管面积达到6015万平方米，较去年同期增长40.3%，其中来自新城系的项目管理面积占比达到71.1%，来自第三方的达到28.9%，与2018年持平。在新增面积中，新城系项目净增加1232万平方米，增长率达到40.4%，第三方项目净增加494万平方米，增长率达到39.8%。

来源：新城悦2019年报

无论是管理面积占比还是净增加面积，新城系项目都占有较大的比重，这说明新城悦物业管理收入的增加主要依靠新城集团的新交付项目。

为增强自身运营的独立性，摆脱对新城集团的过度依赖，新城悦也在不断寻求与第三方的合作，扩大在管面积。但是随着竞争日益加剧，新城悦能扩展的第三方合作也会很有限。在2019年新接管的6.2百万平方米第三方项目中，有5.2百万平方米为新交付的项目，占比为84.7%。

分区域来看，新城悦在长三角的在管项目居多，这主要与新城系开发项目多位于长三角区域有关。期内，公司位于长三角区域的在管项目提供的物管收入占比达到了83.3%，在管面积占比也达到了80.8%。其中，新城悦在江苏省的物管收入占比为58.9%，在管面积占比为60.7%。

来源：新城悦2019年报

不过，新城悦的战略布局已经开始有所调整。公司在江苏省与长三角区域的在管面积比例有所下降，中西部区域和环渤海区域的在管面积占比持续提升。新城悦在公告中表示，未来还将加大重点区域的拓展力度。不过，可以预见，新城悦将在很长一段时间内依靠新城系的新增项目，长三角区域在新城悦在管面积中依然占据着绝对优势。

从储备情况来看，新城悦期末的合约面积约为15278万平方米，同比增加36.2%，减去在管面积后的储备面积约为在管面积的1.5倍。尽管如此，但如何快速提升第三方项目拓展仍是新城悦未来的重要课题。

为此，在新城悦上市一周年之际，新城悦服务董事长兼总经理戚小明表示，确保2022年，公司达成总收入超过60亿、增值服务利润占比超过50%、第三方在管面积力争达到30%的目标。

截至期末，新城悦的资产负债率由44.1%上升至56.0%，公司并无有息负债，负债率的增长主要由于贸易及其他应付款项和合约负债的提升所致。同时，新城悦期末手持13.4亿元现金，流动性充裕。

此外，新城悦于2018年11月上市，筹得上市所得款净额约5.4亿元。其中有关业务拓展的资金占比达到了75%——约60%款项用于收购物管服务公司以及获取物管项目，约15%用于扩张增值服务业务系列。

截至2019年底，新城悦已动用1.7亿元，用于物管业务的资金已达计划的6.7%，用于增值业务的资金已占计划的38.7%。对新城悦来说，眼下暂不需要担忧现金流问题。

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