掘金物业|雷达扫描：南都物业发展空间或将收窄

继万科物业高调宣布出圈后，南都物业（603506.SH）也跃跃欲试。不论是社区物业，还是出圈城市服务，管理面积始终是物业公司绕不开的话题。

纵观上市物业公司，南都物业显得颇为另类，属于少有的第三方物业公司。但是随着物业管理行业不断迭代，南都物业先天不足的劣势也逐步显现。而没有母公司的支持，南都物业的业绩增长日渐乏力。

发展势头有所放缓 资源统筹产品创新表现不佳

据上市物业公司综合实力测评结果显示，南都物业排名第14，综合得分为142.84分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

就价值创造力而言，南都物业居上市物业公司前列，表明其在为股东创造价值方面表现较好；在市场领导力、全国影响力中居上市物业公司中游，说明其整体营收、规模与全国布局、影响力方面有待提升。但是在资源统筹力与产品创新力方面与同行相比表现较差，表明其在发挥现有资源和资产潜力、创新服务和产品方面需进一步改善。

从年报数据来看，2019年南都物业实现营业收入12.44亿元，较2018年小幅上涨17.55%。2017-2019年三年间营收分别增长41.85%、29.18%、17.55%，呈逐年下降趋势，发展势头有所放缓。2016-2019年四年间，南都物业的净利润率分别为10.9%、9.2%、9.06%、9.67%，仅在2019年净利润率出现反弹。

不难发现，南都物业在营收及利润方面的表现均不尽如人意。反映到股价方面，其股价亦从2018年6月8日收盘价最高30.17元（前复权）跌至2019年年报发布当日的20元（2020年4月30日发布2019年报），区间跌幅达33.71%，这也反映出资本市场对其长期发展前景并不看好。

在物业管理行业，物业公司引以为傲的不只是在管面积，还有储备面积，而储备面积则代表未来。南都物业将在管面积与储备面积合并为合约面积，并未公开各自的数据。2017-2019年，南都物业的合约面积分别为3885万平方米、5543万平方米、6061万平方米，合约面积增速分别为23.41%、42.67%、9.35%。总体来看，南都物业的合约面积增长缺乏稳定性。

纵观头部物业公司，其规模的大幅增长均离不开母公司所开发的项目。相比之下，作为第三方物业公司，南都物业可谓先天不足，其外扩之路也颇为艰难。这在南都物业的区域布局方面也有所体现。

来源：南都物业2017-2019年报

翻阅2017-2019年三年间区域营收贡献数据不难发现，南都物业虽然在杭州市营收占比逐渐下降，但在长三角城市群（不含杭州）营收占比却快速上升。整体来看，虽然2017-2019年长三角城市群（含杭州）整体营收占比分别为92.33%、92.12%、91.98%，呈逐步下降趋势，但仍高达90%以上。同时，成渝城市群营收占比逐步下降，2019年营收占比较2017年下降60%；其他省份虽然整体占比呈上升趋势，区域扩张亦持续推进，但受限于整体营收占比，影响有限。

备注：南都物业为合约面积，其余物业公司为在管面积

来源：各物业公司2019年报

从横向对比来看，时代邻里大湾区城市在管面积32.32百万平方米，占比84.1%；佳兆业美好长三角地区在管面积20.94百万平方米，占比45.3%；永升生活服务东部地区在管面积41.76百万平方米，占比64.1%；新城悦服务长三角地区在管面积48.64百万平方米，占比80.8%；蓝光嘉宝西南地区在管面积45.12百万平方米，占比62.91%。

不论是同处华东的新城悦服务、永升生活服务，还是成长于西南的蓝光嘉宝，核心区域在管面积占比均低于南都物业。同时，上述物业公司全国化步伐持续加快。相比之下，南都物业的全国布局则较为保守。

区域聚焦战略无所谓对错，但是随着标杆物业公司纷纷布局长三角地区并开始加大拓展力度，且区域内本身物业公司数量众多、实力强劲，南都物业区域内部的发展压力也随之加大。可以预见，若区域聚焦难以突破，南都物业未来的发展空间也将收窄。

服务边界难以拓展 出圈计划亟需落地

目前，南都物业的主营业务分为五类，分别为物业服务、案场服务、顾问服务、增值服务、长租公寓。

在2019年，物业服务营业收入9.92亿元，较2018年增长13.43%，增速较2018年下降16.24个百分点；案场服务营业收入1.17亿元，较2018年增长29.03%，增速较2018年上涨约27.5个百分点；顾问服务营业收入较2018年大幅上涨153.08%，但收入仅为0.03亿元，影响有限；增值服务营业收入0.93亿元，连续三年涨幅超过30%；长租公寓营业收入0.24亿元，但成本高达0.33亿元，亏损接近0.1亿元。

为此，南都物业表示，未来运营公寓租赁项目的大悦商业将向轻资产运营模式转型，且公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加其他项目。

除明确不在增加项目的长租公寓业务外，在其他四个业务中，物业服务面积增长遭遇瓶颈；案场服务与关联企业关系较大，拓展难度大，这也是第三方物业公司普遍面临的烦恼；顾问服务营收有限，难成气候；增值服务营收占比7.5%，仍有不小的发展空间，但是严重依赖合约面积。

实际上，上市前夕，银泰置地、南都集团，郑勇强、中诚年代等突击入股南都物业。其中，在商业物业管理方面，南都物业就承接了数个银泰系的项目。而中诚年代为中城联盟控股子公司，中诚联盟股东名单包括旭辉集团、万科、泰和集团、中粮地产等诸多地产公司，但不少地产公司旗下都有自己的物业公司，开发的项目自然也不愿意流向外人，南都物业的机会更是寥寥无几。

2020年5月，南都物业公告完成工商变更登记，新增“城乡市容管理、市政设施管理、城市绿化管理、航空运营支持服务、各类工程建设活动”等服务范围，结合其2019年报披露向城市空间运营商和智慧场景服务商转型的发展战略，不难推测，南都物业将逐步发力城市服务领域。

城市服务领域虽是一片新蓝海，但各头部物业公司早已开始布局。早些时候，保利物业推出“镇兴中国”计划，在华东大力拓展乡镇物业服务，并实现快速扩张。2019年第一季度，华东在管面积已占保利物业整体在管面积的56.7%。碧桂园服务凭借多年的大盘管理实践，积累起大盘管理与运营的相关经验。以碧桂园集团开发的项目碧桂园凤凰城（镇江-句容）为例，其已售出并交付总可建筑面积达350万平方米。众多类似项目为碧桂园服务开展城市服务提供了经验，碧桂园城市服务业务也得以快速发展。万科物业更是以珠海横琴城市服务为起点，在一二线城市不断落子，不久前进入鼓浪屿并为全岛提供整合运营服务。

不过，物业公司开展城市服务，需要在资源获取、能力建设、团队培育等方面持续发力。尽管南都物业此前表示自身已经具备多业态物业服务能力与经验，且公司愿景已经明确，但从进展来看南都物业落地出圈计划尚需时日。

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