招商积余难“积余”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-03 09:09

百年招商，积善之家，必有余庆。

许永军自去年正式接过帅印，成为招商蛇口的第二任董事长。

对于招商积余，许永军的筹划是，“未来招商蛇口在资产运营平台上的集团军”，未来5年内，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。

拥有“招商物业”和“中航物业”两个业内知名品牌加持，并同时坐拥招商局集团、航空工业集团两大央企背景。虽然在给招商积余规模扩张和业态布局方面能带来资源优势，但在一定程度上也导致了企业内生成长动能不足，在创新服务发展上增长乏力。

招商积余利润率偏低，就长期发展而言，风险较大。

净利率仅4.0%

2020年招商积余上半年业绩中报发布，截至2020年6月30日止，招商积余实现营业收入38.68亿元，较上年同期增长49.88%；利润总额2.72亿元，较上年同期增长102.38%；归属于上市公司股东的净利润1.79亿元，较上年同期增长110.66%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1. 69亿元，较上年同期增长114.61%。

其中，净利润为 1.55 亿元，同比增长 91.2%；净利润仅为 4.0%。

物业管理业务实现营收35.97亿元，较上年同期增加 1.49亿元，增长 71.57%；在整体营收中占比92.75%，同比上升11.73个百分点。招商积余表示，主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围、在管物业管理项目收入提升以及本年度新拓展物业管理项目增加。

此外，资产管理业务实现营收1.85亿元，同比下降41.56%；在整体营收中占比4.78%，同比下降7.49个百分点。其他业务实现营收0.96亿元，同比下降44.77%；在整体营收中占比2.47%，同比下降4.24个百分点。

利率低是招商积余的一道待解难题。

2017-2020年四期中报中毛利率分别为20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中报的毛利率已降至四年来新低，较上年同期下滑6.7个百分点，较2018年中报最高时点已下滑近8个百分点。其中，2019年招商积余物业管理业务综合毛利率只有9.83%，远低于其他可比上市公司20%以上综合毛利率。

上市物企，资本市场对企业营利能力尤为看重；但招商积余面临净利润低的问题，必然会影响投资者对其未来发展的信心。

今年以来，招商积余遭遇股东持续套现。

其中，4月份，航空工业西飞分别于4月20日、4月22日、4月23日，以每股25.48元、25.86元、26.91元的减持均价，分别减持203,900股、3,176,900股、423,200股，合计套现9873.83万元。

中航技深圳自2020年4月29日至2020年7月7日期间，通过深交所大宗交易及集中竞价方式累计减持公司股份10,801,893股，减持股份总数约占公司总股本的1.02%。

市场外拓压力

作为招商积余控股股东，招商蛇口可以为其输送项目资源。但招商蛇口本身作为一家A股上市公司，不会对招商积余让出太多利润，甚至可能会压缩其项目利润空间。

因此，招商积余物业管理业务整体毛利率的提升需要依靠外部项目的开拓，外部开拓的项目定价比较市场化，项目毛利率水平较高。

2020年招商积余也在不断通过内生、收并购、外拓的方式迅速提升在管面积规模。2020年半年报显示，截止2020年6月31日，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积达1.72亿平，较2019年底1.5亿平增长12.6%，进驻主要城市70个。住宅项目420个，管理面积达8603万平方米，非住宅项目895个，管理面积达8590万平方米。

2020年上半年，招商积余净增加管理面积1927万平米，来自控股股东的有703万平米，外拓项目在管面积占比达60%。