招商积余：一宗“里程碑”式收购的“AB”面

  如果不出意外，这将是物业行业一次“里程碑”式的并购。

  12月14日，招商局积余产业运营服务股份有限公司（001914.SZ，以下简称“招商积余”）发布公告称，招商局集团有限公司下属全资公司中外运航运（控股）有限公司（以下简称“SSH”）通知，建议公司考虑收购创毅控股（03992.HK）53.51%股份的机会。

  公告显示，SSH与创毅控股的控股股东Genesis Group Limited，早在12月11日已经就收购Genesis Group Limited所持创毅控股2.68亿股股份（占创毅控股总股本53.51%）的意向，签署了《谅解备忘录》。并明确《谅解备忘录》签署之日起5个月为排他期，并明确 SSH可推荐招商局集团下属控股公司作为收购主体与 Genesis Group Limited 进行交易。而这一主体则指向了有着同类业务的招商积余。

  对于此次收购，招商积余方面表示：公司拟对本次项目机会进行可行性研究，并根据需要开展尽职调查、交易协商等工作。若最终由公司或公司控股子公司收购 Genesis Group Limited 所持创毅控 股 53.51%股份，公司或公司控股子公司需根据香港《公司收购和合并守则》以及联交所上市规则对创毅控股剩余股份进行全面要约。

  这宗看似波澜不惊的并购，在业内人士眼中却有着不同寻常的意义。

  物业行业资深专家金永宏在接受物业中国采访时表示：这宗收并购在物业行业中是具有里程碑意义的。首先，这是首次出现在上市物业公司之间的并购；其次，这也是A股物业上市企业首次收购香港上市物业公司。这一举措，在行业内有示范效应，中国物业企业要成为全球型物业企业，这仅仅是一个开始。

  中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为：此次收购意味着物业公司之间的并购模式，已经从以前单一的上市公司并购非上市公司，转变为与上市公司之间的并购两种并购模式并存，行业集中度提升的方式正在发生改变。而且由A股物业企业控股港交所同行业物业企业也是首例。

  抢占香港市场

  根据资料显示，创毅控股有限公司是香港公共房屋的领先物业管理服务供应商。根据弗若斯特沙利文报告,按收益计算,公司是2017年香港公共房屋的最大物业管理服务供应商,市场份额约为12.6%;也是香港住宅物业管理服务市场的第三大物业管理服务供应商,市场份额约为1.5%。据悉，创毅控股的创始人成员均为房委会负责管理公共屋邨的前任雇员，在熟知房委会的运作下对取得公共房屋物管项目有比较优势。

  从业务范围来看，创毅控股主要为公共及私人物业提供物业管理相关服务,服务内容包括：物业管理服务(包括一般管理、租务管理(仅就公共屋邨而言)、财务管理、护卫、洁净、小型维修及保养、项目管理服务以及法律及行政支持服务(仅就私人屋苑而言));独立护卫服务;借调服务;及其他服务(即独立洁净服务及验窗服务)。其中，物业管理服务及独立护卫服务占比较大。

  从业务前景来看，截至2020年9月30日，创毅控股最大的客户是房屋委员会(「香港房委会」)，集团现有物业管理组合包括15份公共房屋合约、9份公共独立护卫服务合约、3份公共独立洁净服务合约、2份借调合约、65份私人物业合约、5份私人独立洁净服务合约、1份市区重建局(「市区重建局」)独立护卫服务合约以及2份卫生署检疫洁净合约。

  这也意味着，如果此次收购顺利，那么招商积余业务将会进入香港市场。

  金永宏认为：此次收购意味着物业服务的范畴触及了香港。另外，拥有一家香港上市物业公司，对于以后在香港本地开展物业业务，会更加的便利。另外，招商积余相关联的招商系、中航系等在香港的物业需求，也有了实体承接的可能。

  一笔收购的“AB面”

  对于这宗行业“里程碑式”的收购，行业内的看法更倾向于积极的一面。自公告发布当日起，招商积余股价连续上涨，截至12月16日上午12点，其股价涨至22.74元／股。

  华泰证券方面认为，招商积余 2019 年报曾提出“内外发展并举”的战略举措，今年来稳步推进，收购建议与公司外拓思路相符，有望成为公司收并购落地的第一步，彰显招商局集团对于公司做大做强的鼎力支持和发展决心，同时有望与公司在香港的现有物管业务形成协同。

  柏文喜认为，此次收购的创毅控股是公营服务管理人，业务稳定，持续性强，对于招商积余来说无论是在拓展业务、股价、还是市值方面都起到正向作用。

  但值得关注的是，作为市占率前三的香港物业企业，创毅控股的盈利增长表现并不算突出。从财报数据来看，其2016年-2020年财政年度，公司产生收益分别约5.165亿港元、6.114亿港元、6.683亿港元、7.16亿港元及7.84亿港元，核心净利润分别约1379万港元、1834万港元、2155万港元、3260万港元及3730万港元。上述相当有关期间的经营利润率分别约2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，其实处于物管行业较低水平。

  尽管2020上半财年创毅控股实现营收 4.32 亿港元，同比增长15%，实现净利润 0.41 亿港元，同比增长137%，净利润增速超过营收。但主要因为收到香港特区政府的工资补贴，以及分包成本有所降低。

  而净利润低也是招商积余一直面临的问题。

  财报显示，招商积余下2017-2020年四期中报中毛利率分别为20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中报的毛利率已降至四年来新低，较上年同期下滑6.7个百分点，较2018年中报最高时点已下滑近8个百分点。其中，2019年招商积余物业管理业务综合毛利率只有9.83%，远低于其他可比上市公司20%以上综合毛利率。

  那么此次收购，对于招商积余整体利润率上似乎贡献有限。

  对此，金永宏认为：短期看，对整体利润有贡献，对利润率贡献不大。但香港物业管理更规范（物业管理的发展史，是这样的：英国-美国-香港-深圳-全国的），物业管理本身的利润率并不高，目前内地物业公司的利润高除了物业费之外，还有业主增值和非业增值（关联地产）的贡献，如果剔除这两部分，实体物业管理的利润率并不高，另外，未来上市物业公司整体的利润率，也不排除会逐步回归理性，也就是有可能会整体下行。

  他同时也认为，此次收购，招商积余需要补足的地方是，提升应对香港上市的运营逻辑及香港开展物业业务的逻辑，属地的地域性文化等需要适应。

  据记者了解，香港物业管理法制化程度更高。为了规范物业管理市场，香港特区政府制定并完善了一系列法律法规，如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等，其中最为重要的是《建筑物管理条例》。

  同时，由于香港私人楼宇普遍高龄化，政府房屋服务私营化，物业管理公司间的竞争也更为激烈。尤其在“非典”和此次疫情影响下，人们对物业的专业化管理要求也更高。

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