掘金物业|雷达扫描:佳兆业美好冲击第一梯队任重道远

疫情当前，上市物业公司掀起配股高潮。佳兆业美好（02168.HK）也是其中之一。

2020年6月9日，佳兆业美好（02168.HK）发布公告称，公司与卖方叶昌投资及配售代理就配售事项及认购事项订立协议。根据协议内容，本次配售数量总计为1400万股，配售价为每股32.55港元，预计本次认购事项所得款项净额约为4.51亿港元。

早些时候，佳兆业美好为自己定下了冲击物业第一梯队的目标。这也意味着，佳兆业美好的规模诉求仍然较为强烈，后续的扩张需要不断补血。不过，物业第一梯队高手如云，佳兆业美好想要跻身其中绝非易事。

全国影响力不佳 对母公司的依赖逐步弱化

据上市物业公司综合实力测评结果显示，佳兆业美好排名第10，综合得分为169.31分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

在价值创造力维度中，佳兆业美好排名第1，表明其在为股东持续创造高于市场平均价值方面领先其他上市同行。在产品创新力及市场领导力维度中，佳兆业美好均处于上市物业公司中游，表明其在创新产品与服务、提高管理面积与营收等方面仍有持续提升的空间。在全国影响力及资源统筹力两个维度中，佳兆业美好处于行业中下游，表明其在全国缺乏影响力并且布局广度不足，现有资源和资产的潜力也未得到充分地挖掘。

2019年佳兆业美好实现营收12.62亿元，同比增长40.87%；实现毛利3.78亿元，同比增长36.59%；净利润由2018年的0.54亿元增至2019年的1.67亿元，涨幅高达212.22%，即使不考虑上市费用等非经常性支出，涨幅依旧高达61.5%。

除了营收快速增长之外，在管面积亦有所增长。2019年，佳兆业美好在管面积增至4620.7万平方米，较2018年2686.9万平方米增长71.97%；同期，储备面积亦增长67.13%至5380.0万平方米。

营收与在管面积快速增长的背后，是佳兆业美好试图摆脱对母公司的依赖。

来源：佳兆业美好招股说明书、2018-2019年报

数据显示，2015-2019年，佳兆业美好物业服务收入中来自关联企业开发项目的收入分别占当期物业服务营收的89%、87%、82%、76%、60%；同期来自于第三方项目贡献的物业服务收入占比分别为11%、13%、18%、24%、40%。虽然第三方项目营收贡献不断增长，但距离关联企业的占比还有一定的距离。

除了物业服务，佳兆业美好的其他业务也依赖母公司。翻阅2019年报，佳兆业美好四大主营业务中，物业管理服务营收贡献最大，达5.60亿元；交付前及顾问服务紧随其后，营收为4.67亿元；社区增值服务及智能解决方案服务分别贡献营收1.21亿元、1.13亿元。

据了解，交付前及顾问服务主要包含两部分，即交付前服务、顾问服务，其中交付前服务的主要客户也是母公司。社区增值服务包含6大类子业务，但营收贡献最大的业务为停车位租赁服务，而此业务也与母公司有着密不可分的关系。

自上市之后，佳兆业美好也在试图降低对母公司的依赖，积极开展收并购。2019年4月，佳兆业美好完成对嘉兴大树及其附属公司嘉兴市融树酒店管理有限公司的收购。于收购日当天，嘉兴大树及融树酒店合共管理78个项目，在管建筑面积约7.9百万平方米。2019年10月，佳兆业美好完成对江苏恒源的收购。于收购日当天，江苏恒源包括12个住宅社区及63个非住宅项目，在管总建筑面积分别约1.3百万平方米及7.1百万平方米。

不过，佳兆业美好很难彻底摆脱对母公司的依赖。在2017-2019年，佳兆业集团销售收入快速增长，销售额从2017年的450亿元快速上涨至2019年的1152亿，首次晋升千亿。与之相对应，佳兆业集团所能给予佳兆业美好的支持力度或将逐步增大。对佳兆业美好而言，降低关联地产公司影响可谓长路漫漫。

业务布局亟需优化 非住宅物业收入较低

得益于佳兆业集团的布局，佳兆业美好的在管面积中粤港澳大湾区占比遥遥领先。但在2019年占比迅速下降，在管面积被长三角地区超越。经过2019年的两次收并购，佳兆业美好在长三角地区的管理面积增加1600万平方米，并一跃成为公司主要项目所在地。

来源：佳兆业美好招股说明书、2018-2019年报

可惜，在管面积增长并不意味着营收相应增加。以2015年为例，粤港澳大湾区在管面积占比为42.46%，但物业服务营收占比高达74.93%；同期华西华中两大区域在管面积占比为31.10%，但物业服务营收占比仅是个位数，为4.26%，不及粤港澳大湾区营收占比的零头。

在2016-2017年，粤港澳大湾区在管面积占比分别为42.61%、42.06%，

对应的物业服务收入占比分别为69.87%、66.19%；同期华东华中两大区域在管面积占比分别为32.58%、32.89%，取得的物业服务收入占比为5.92%、7.80%。由此可知，佳兆业美好的区域营收与在管面积存在严重的不对等。

尽管佳兆业美好在2018-2019年并未公布区域营收的具体数据，但公司业务布局优化、项目质量与营收优化等势在必行。

来源：佳兆业美好2019年报

需要优化的不只是佳兆业美好的区域布局，还有项目业态。在2018-2019年，佳兆业美好非住宅物业在管面积占比分别为11.1%、26.9%，占比增加15.8个百分点。受益于2019年的两次收并购，佳兆业美好非住宅物业在管面积快速增加。然而，同期非住宅物业营收增长速度却极为缓慢，2018-2019年非住宅物业营收占比分别为46.0%、47.1%，仅增加1.1个百分点。

早在2020年的业绩会上，佳兆业美好主席兼执行董事廖传强就提及，未来的股权合作以及收并购会更注重非住宅业务。目前行业内收并购的机会很多，这也意味着大家面临的压力比较大，佳兆业美好也有项目在进行接触。“我们锁定的方向是在经济较发达的地区，包括大湾区、长三角、京津冀等”。

从目前的发展来看，佳兆业美好不仅需要平衡住宅物业与非住宅物业的规模，还要持续提升非住宅物业的营收。

加强现金流管理 为收并购奠定基础

随着物业管理行业再迎风口，佳兆业美好的野心逐步表露。在2019年佳兆业美好中期业绩发布会上，廖传强曾表示，“现在我们已经是十强了，其实我们更想表达的是，我们想要进入第一梯队，这个有可能是前二十、有可能是前十五。” 同时，佳兆业美好定下了“两年内挺进行业第一梯队”的目标。

然而，第一梯队并非轻易就能挺进。新项目营收贡献不足、增值服务业务发展不成熟等都将影响佳兆业美好的目标达成。

2019年佳兆业美好的物业服务营收增长48.84%，但物业服务成本增长61.43%，远超营收增幅。此外，2019年非住宅业态物业服务营收增长52.48%，远低于对应面积增速316.71%，非住宅项目营收增长亦面临挑战，而非住宅物业也是佳兆业美好的重点发展方向。

除了物业服务营收之外，佳兆业美好的社区增值服务亦面临不少挑战。

佳兆业美好的社区增值服务包括空间资源租赁及泊车、社区租售、装修美居、社区财富、社区教育、新零售及其他社区服务等六大业务。其中，空间资源租赁及泊车2019年营收为74.1百万元，社区租售营收为17百万元，同期社区增值服务营收共计121.5百万元。这也意味着其他四个业务整体营收为30.4百万元，在总营收中占比仅为2.41%，这表明佳兆业美好在社区增值服务特别是业主生活服务方面的探索成效尚不理想。

值得注意的是，2019年报显示，佳兆业美好手握7.54亿元现金及现金等价物；2018年上市融资总额中尚有1.18亿元可用于收购及投资物业公司及其相关业务公司。整体而言，佳兆业美好的资金较为充裕。

在2019年业绩发布会中，廖传强曾表示，“佳兆业美好管理层的目标是通过基础物业管理服务切入到城市综合服务，进一步扩大在非住宅领域的优势。”未来几年，佳兆业美好无论是大力收并购还是切入城市综合服务，资金层面都将为其提供支持。

来源：中国网地产

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