成都楼市:首付80万,想在主城区买房,主要有这三个困境!

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提问：成哥好，本人在成都，已婚有孩子，想在成都买房，首付预算80万，想在主城区买房，可以买到吗？

回答：预算80万面对的第一个困境就是选择面不大，即使是选择次新二手房，其交易成本也是摆在那里的，因为二手房交易增值税免征年限由两年调整为五年，并且，在2017年“412新政”三年限售的影响下能够满足条件的房子不多，房东有可能坐地起价；第二个困境就是，虽然以前成都有“价格洼地”之称，但是现在也不是如此，早期“洼地”板块拍卖价格已然上攀，而且是起拍楼面价一块更比一块高，楼盘价格也是随之而涨，如二仙桥、万安南。但是上一个洼地消失就代表会有下一个洼地出现，找准时机才是明智之举；第三个困境，现在成都的低总价楼盘多，但是未来就说不准了，都在做改善化和品质化，而且这个趋势正在上涨，所以对于首付80w预算的购房者来说，选择面正在渐渐缩小，在主城区是这样，在二圈层恐怕也是这样。

提问：成哥，龙泉驿区|龙都国际二期、双流区|成都远大林语城南地块三期、温江区|恒大未来城三期、龙泉驿区|阳狮广场，这几个盘怎么样？

回答：龙都国际太偏远了，虽比同安阳光城好点，但比帝一广场差点。便宜的话，龙泉本地自住买就买了，不会站岗。远大林语城一般, 值得去摇，摇中了再考虑买不买吧。未来城值得摇，帝一广场之前说过,也值得摇。这四个都很一般，还不如明信城好。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，我感觉在哪里都能看到天府新城的楼盘广告，这个热度能持续多久我不知道，也不知道能不能买，请问如何分析一个板块的潜力？

回答：实际上就是看该区域的供求关系。可以从以下几点来分析：影响供给端有三个因素，第一是区域规划最终目标，是纯住宅板块还是商业板块？板块的最终目标对于板块的未来发展十分重要；第二是产业的能级，劳动密集型、技术密集型还是其他？这种能级决定了该板块的人口数量以及人口收入；第三是住宅的各种属性，容积率的高低，满足刚需还是改善等问题。

然后看由市场决定的需求端，影响需求端的有两个因素，第一是该区域的配套设施，配套设施的层级以及完善度都将影响需求的多少；第二是人口的导入，能导入多少人口？是否是新兴技术人口？这些都是由产业、配套等方面决定的。不管是供给还是需求，决定性因素都是规划的最终目标，从最终目标可以分析出该区域的发展潜力，此外就是利好的影响，利好的影响程度和影响时长也是分析发展潜力的一个重要方面。

提问：您好！四川眉山工薪族，名下两套房，自住房06年购入160平楼梯房，位置较好，离市一小、市医院、湿地公园、中心商圈、市场均近，已结清贷款；2018年商贷购入“领地.凯旋府”142平改善电梯房一套，公积金对冲还款，公积金贷次数已用完。2016年商贷购入湿地公园水街负一层商业门面两间，还未见经济效益，也无法卖出，每月还贷1600元。目前子弹仅30万，无成都购房资格。亲吻我有无成都购买可能？目前眉山房价8000至10000，现在是观望还是再在眉山购入一套90至100平小户型？

回答：你的资产来看，2套门面房着实的踩坑，预计出手变现很难。眉山投资来说，我不建议你继续加仓。房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；其他小城市和村镇，退潮。眉山这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后，新房看似涨却很难有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。投资我还是建议你破限购买成都更好，或者买成都不限购价值区。成都投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥你好，我感觉现在成华区的房价要比青羊和锦江的房价便宜一些，请问成华区东北方向算不算是目前成都主城区的价值洼地呀，现在入场投资买房未来升值潜力大吗？

回答：成华区的东北方一直被认为是主城区价值洼地，但首先要明确一个区域只要地段好，区位配套等都是短时间内可以提升的，目前成华区发展各有不同，二八板块曾经也被视为价值洼地，但是出现区域配套没有跟上房价高涨幅的局面，不过它的占地面积大，未来发展空间和优势也很大。另外随着成华区内改善成为主流，有些地方价值洼地也会逐渐消失。目前不太建议对价值洼地寄予厚望，避免过早买入，一旦后期发展跟不上预期将会得不偿失。

提问：成哥好，我在18年全款入手了苏州火车站附近公寓青春汇，今年交房我还未去取房，我在上海工作，外地人，今年刚找到男朋友了，结婚有资格买上海房子，请问苏州的那套公寓建议卖掉还是留下，怎么处理好？从长远看值得投资吗？

回答：苏州全款公寓建议出手，投资完全没必要。在投资客眼里，Loft公寓是没有性价比的巨坑：四十年产权、商住两用、住户成分复杂、二手房掉价。甚至还有一些公寓不通燃气，商用水电费也高出一截，和普通住宅比起来，简直没有一点优势。

可以尽早上车上海更有价值，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，买上海一定能涨的，上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响。现在的时机可以买，全国静淡市行情下，上海已经差不多到底。上海价值高的板块详见内部！

提问：成哥，现在新房越来越多，开发商不断建房，而房价越来越高，很多人都买不起，空置房会越来越多，既然10年后将陷入“人少房多”的窘境，而如今掏空积蓄买房还有意义吗？

回答：房住不炒固然是事实，但是大家之所以热衷于房产是因为它背后的资源属性。投资保值、婚姻需要、子女教育等才是大家买房的持久动力所在。我国多数居民并不缺房，缺的而是资源配套（交通、就业、医疗、教育等），也就是说只要我国城乡或者城市之间的资源配套差距不解决，那么大城市、城市的房产始终还是会吃香的。目前我国发展中遇到的最大问题其实就是城市差距和城乡差距越来越大的问题，房价其实是这些问题集中反映的体现。城市之间未来的资源、人口、产业等争夺愈发激烈，房价之间的差异也会愈发明显。

掏空积蓄买房的意义绝对不仅仅是为了居住这么简单：房产背后涵盖的意义太多，婚姻、子女教育、财产保值等，要不然大家也不会宁可掏空积蓄也要买房。作为这个时代的一份子绝大多数避免不了买房的宿命。对于如今大城市的房价与其抱怨还不如努力工作、挣钱来的划算，大城市买不起小城市总是要有一套的，未来不少人的生活状态就是大城市工作、小城市生活。无论未来10年是不是要陷入“人少房多”的窘境，对于如今买房的朋友来说绝对不会白买，起码可以享受10年以上的城市资源配套，还能增值保值，人生又有多少10年等得起呢？

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