成都楼市:神盘摇号都是“无房有先”,普通购房者该怎么办?

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提问：你好成哥，本人名下在成都有套小户型自住房，现想买套改善房，不过现在各种神盘热点楼盘都是“无房有先”，像我这样的普通购房者该怎么办呢？

回答：首先要明确的是，影响普通资格购房者的并不是存量不多的“大剪刀差”神盘，一方面这类楼盘存量不多，后期开出的频率也不高，因此这只是一个虚晃选项，另一方面“无房优先”已不是新政策，近两年神盘摇号情况也显示，普通购房者即便参与摇号，摇中概率也比刚需低，所以没必要因为失去上车“神盘”的机会患得患失。在此情况下，普通购房者应该更加注重性价比，可以将目光转向“非热点”楼盘，选择具备升值属性的新盘，即便是区位配套尚不完善，未来仍然具有很大的发展潜力。 

提问：坐标成都，我西派国樾当时有些冲动交了20w定金，但是现在有些后悔，此盘属双流，而且总价很高，怕以后不好转手，现在大源附近的盘也涨得很多，现在很迷茫，请成哥帮我分析一下西樾国樾以后会不会有投资风险？谢谢！

回答：西派国樾属于华府板块，这边未来高端人才多，需求也不是问题。只是发展需要时间，你看到大源涨了，因为大源配套各方面在完善成熟，所以就涨起来了。随着不断向南发展，华府板块的配套也会逐渐改善，到时才会涨起来，所以说买了也错不了，但还需要时间。

提问：成哥好,现有子弹800，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘可以推荐?该怎么配置比较好?

回答：自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，哪怕你留个300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。成都其他价值高的区域或楼盘详见内部！

提问：成哥你好，本人在成都工作多年，有成都一二圈层购房资格，今年打算在成都买套刚需自住房，预算在300万左右，可承担首付80万左右，请问老师我这种情况在成都该怎么上车呢？

回答：成都80W首付刚需该如何上车，从以下几方面选择：1.五城区兼具品质、地段、配套三方面优势的新盘总价基本在300w以上，首付80w很难选到兼顾两个以上优势的新盘，虽有一些低总价刚需盘，但并不能兼顾地段等各方面优势，成华区建议看看西府琅悦，武侯区和金牛区可以看看新城的新房，首付80万左右可以勉强上车；2.“供应大户”天府新区的开盘频率在降低，目前核心板块上车总价也已达300w左右，天府新区热度能否提升，还得看新盘开盘的频率；3.满五出台后，二手房成本增加，首付比例提升，如有“网红神盘”开出，势必会加大竞争，到时候很可能会出现狼多肉少的局面。

提问：成哥好，近期出手金沙学区房打算淘南边，预计7月底过完户。现在纠结是高新南还是天府新区购房，要兼顾学区，是否选高四合适些？有哪些推荐的楼盘？如果是二手，什么价位能入手？

回答：二手房重点当然在高新区。低预算考虑南城都汇或者大源，高预算金融城板块。楼盘：凯德世纪名邸、中环岛、九里晴川、润富国际。具体更多合适的楼盘详见内部！至于价格千差万别，第一步不讨论价格。这种大区位置换，是积极的。

提问：成哥你好！考虑在成都投资一套二手房，看了未来周围配套会大幅提升的几个区域：一是锦江区琉璃厂未来六号线附近，靠近高新区核心区域，像样的二手盘只有个中港悦蓉府，7年房龄均价1.8万，但周围全是安置小区。二是金牛区华侨城片区，未来将打造三个公园和两个湖，华侨城10年房龄，单价都在2万以上，旁边有个西城首峻10年房龄现在1.3万左右，但小区环境不太好。三是成华区东郊公园片区，有个中房红枫岭，单价1.5万左右，户型都比较异型。纯投资哪个增值快？或者推荐一个片区可以淘笋？

回答：就这三个楼盘来看，首先，华侨城不便宜，而周围发展受限，这里是绿楔子，没有发展前途。杉板桥附近不是光红峰岭，建议你再多看看。琉璃厂前途好一些，你可以淘笋买入。二手你可以看看犀浦，大丰，书房，天回，昭觉寺，驷马桥，韦家輾。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好，我IT男，刚需买房，首付有60万的预算，应该如何选购房产？

回答：首先要认清两个现状，第一、由于各种费用的原因，60万的首付买不到200万总价的二手房，只能选择总价在170万左右的房屋。第二、一圈层神盘上车难度大，能满足购房者预算的楼盘寥寥无几，大剪刀差楼盘开盘不知要等到何时，一旦开盘，竞争也将会十分激烈。在此情况下，可以采纳如下建议：第一、一圈层两百万左右的新盘几乎没有，购房者尽量以二手房为主，满五政策出台后，虽对二手房有一定影响，但是波动较小，比较稳定。第二、可适当放宽对二手房房龄的要求，将资金合理利用到房款上，并且扩大自己的选择面。第三、主城区的购房者尽量选择升值空间较大并且离学位近的房产，而天府新区的购房者可以挑选有一定升值空间并且自住舒适的房子。

提问：成哥，坐标西安，请问刚需置业是选择市区“老破小”，还是郊区“远大新”？

回答：西安郊区的发展，差异化较大，部分郊区的房价已超城区。针对有限资金购买老破小和远大新，那可以理解为价格差异上，那这个范围，西安买房人就懂。建议选择老破小，作为自住，城区的配套成熟，交通便利，长远升值概率高，而买郊区是赌博，同时配套和交通的跟进，更是个未知数。具体更详细的分析详见内部资源！

提问：成哥好！最近想卖出一套房请问一下：如何判断二手房售出的价格是否合适？二手房市场房价能够反映更真实的市场情况，如何理解这一点？套几的更适合投资？

回答：判断二手房的价格是否合适，看看周围二手房卖多少，这就需要现在去中介店问问，如果你楼盘的品质、户型、楼层装修比较好，你可以卖得相对贵一些。二手房的价格由买卖双方自己决定，市场冷，二手房供应量大，业主可以选择降价出售，反之亦然。新房的情况并非如此。开发商可以统一控制价格，制造出市场非常热的错觉。从长远来看，你可以选择投资套二或者套三以上，这是流通最好的户型。

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