上海楼市:买老破小挂户口有何风险?买这种类型的风险可降8成!

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-01 14:51

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以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：老破小的未来会怎样？如果预算少，为了上学买个挂户口的有什么风险，或者有啥注意的点？谢谢曾叔！

回答：老破小挂户口最大的风险就是：如果学区被划出，或者多校划片周围有菜小，会导致学票价值降低。而由于老破小本身的居住属性比较弱，学票价值占比比较大，所以会影响房价。

如果买老破小，建议：

1. 对口学校的划片范围比较稳定，历史上没有被划出的情况。

2. 周围学校都不差，即使未来真的实行多校划片，也不会太影响学票价值。

3. 地段好一些，周围配套好一些，靠近地铁，比较好出租，未来也好出手。

提问：你好曾叔，夫妻都是外地外地，已经满5年，首付110万左右，小朋友上幼儿园，刚需。看中一个94年的小区，230万能入吗？如果买的话，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息

回答：这个房子有点老，并不是非常建议买。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。

提问：曾老师您好，我是本市户口，老公是外地户口，孩子1岁，有现金80万，上海有套房子在嘉定，我的名字，没有贷款，但不准备卖，跟老人一起住的，老公名下没有房子，我跟我老公都在张江上班，想买套学区房自住，不知道买在哪里比较好，月供大概可以1.5万左右。谢谢老师。

回答：以你目前的预算，要在浦东买一套学区房，只能买那种老破小挂户口，然后租房住。可以考虑浦东二梯队的学区房，比如世纪大道附近，或者张江三梯队。但这些并不是最佳方案。

还有一种方案是把嘉定那套房子不卖，做一些融资，这样可以买一套自住加学区的房子，比如在唐镇附近。

提问：曾叔你好，有现金500万，外地人上海自住需求，孩子3岁，区位不限，因为是自由职业，没有上班距离要求。买哪里比较好，各方面比较兼顾点，房子4室以上，不要老破大，有点品质些的。

回答：现金500万可以买到1200万以上的房子了，基本上可以考虑一下带学区的电梯板楼，但这个预算如果要买在内环内带学区，估计只能买三房。所以你如果要买4房的话，只能考虑中环附近。可以在大宁，新江湾，天山路，三林，张江，长风这些板块里面选。

提问：曾老师，请问徐泾的招商虹桥华府（2014年的房子）怎么样？仅做投资的话，和莘庄的相同价位比起来，哪个好？感觉那里有点前不着村后不着店...地铁距离也有点尴尬。莘庄整体发展都比较完善了。

回答：追暴击的话选前者，稳扎稳打的话选后者。未来徐泾还是有比较大机会的，你说的这个除了门口那条大马路有点吵之外，其他都挺好的，本身的区位也算得上大虹桥辐射区。而莘庄配套更成熟化，买这个就走的是稳健风，结果就是，未来的想象空间相对会更小一些。

提问：曾叔，您好，关注您挺久了，想咨询您一下我现在在上海有一套房，房产证是我和我父母的名字，无贷款，马上要结婚，想和男朋友一起买一套作为婚房，男朋友名下无房，预算总价400万左右，我在宝山，男朋友在新静安，想买来自住的，现在不确定是先买套小的以后置换大的，还是这次直接买套大的，因为预算不多，还有是否建议买学区房？适合买在哪个地段？谢谢。

回答：400万的预算在上海，刚够上车，能买到房子，但不会让你绝对满意，未来不久还要置换。而上海的置换成本很高，如果这次可以一次到位的话，建议卖一买一加点预算，买一套带学区的三房。你既然在新静安和宝山，建议预算够的话，优先考虑闸北大宁一带。如果不卖房预算还是400万的话，只能考虑宝山杨行、上大、还有淞南一带了。

提问：观观老师，请问新房价格有可能会谈到95折以下吗？因为一房一价表上面，标注了上下5%的波动区间。

回答：当下在上海不太可能。那个5%的浮动价格是用于对低楼层的或者非标准层的带硬伤的房子，它会有一定的折价。

当然在静淡市的时候，房企可能会拿出一二套特价房出来，给到折扣，我知道万科天空之城二期曾经愿意给到1.5%的折扣力度，这已经是我见到比较大的折扣了。但现在不太可能再有这种折扣机会。

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