上海楼市:买房跳不出这些“老经验”的干扰,出错概率攀升几倍!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，之前您提过跳出旧思想，老经验，抓住“IP效应”，不然出错概率会攀升。这个到底是怎么回事，能具体说说吗?

回答：曾叔的意思是，如果把过去的经验套用到当下楼市，出错的概率会很大。

举个例子，如今，上海地段价值最高的板块已经不是浦西的“上只角”地区，而是转移到了浦东（前滩）。浦东内环线以内，10万以下单价的房子几乎绝迹，完成了对浦西的大逆袭。环线逻辑彻底崩盘，内中环的张江卖15万，外环外的唐镇、浦江镇爬上9万，大虹桥领先大部分外环板块，而普陀内环内人车分流的品质板楼还在8万多的单价徘徊。

在今天，有没有IP、IP的强弱与变化趋势才是决定房价走势的基准。既然IP成了定义房价的新基准，那抓牢了IP的变化趋势，等于就是破解了房价密码。根据分析，学区IP基本都在扩张，新上海人对于教育更为重视，所以新上海人集中的闵行、浦东学区溢价更为明显。

最夸张的要数闵行紫竹，一个距离市中心20公里的地方，居然要卖12万了。就连古美这种二梯队的学区溢价也不低，贴近外环线的小区，单价已经摸到了10万多。

2020是上海楼市风云突变的一年，相信很多买房人都有手足无措的感觉。接下来该如何买房？最好的选择就是IP逻辑够硬、且有多个IP重叠的板块。如大宁，有九年制顶级学区、板块已经形成影响力，打着“大宁北”旗号的新房层出不穷、还属于静安区、市北高新的规划正在落地中。目前大宁的房价还不算太夸张，之后几年涨幅继续超越非IP板块是大概率的事件。

学区IP先行，板块IP、行政区IP、规划IP相继都在跟上。所以说，投资买房，一定要选有IP的板块，不要束缚于老的地段观念之中。

提问：请问曾叔，能科普下什么是五年一户？人户分离？公民同招？以及人户一致和人户分离的区别吗？自己看真的是晕晕的，感谢！

回答：五年一户：每户地址五年内只享有一次同校对口入学的机会。即同一个门牌号地址同一居住户，五年内只有一个对口入学名额（双胞胎和二孩除外）。也就是说，你买了学区房以后，你的孩子读小学时，如果卖家的孩子已经从这所学校毕业了，那就符合五年一户，可以入学，反之就不满足。

人户分离：这个概念也是针对上海户籍儿童的。入学儿童户籍地址和居住地址不一致，但想在居住地就读，就需要办理人户分离。需要在登记入学信息之前，到居住地街(镇)社区事务受理服务中心办理居住地登记手续并领取《本市户籍人户分离人员居住登记申请回执》。学校在招生的时候，人户分离是排在人户一致之后的。

公民同招：公民同招的概念出自一份政府文件。2019年7月8日，中共中央国务院印发的《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，其中第17条明确表示：“民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生”。

上海小学阶段自2018年起已经开始实行公民同招了。小学报名时，公办民办报名系统为同一个，家长在登录“上海市义务教育入学报名系统”进行入学报名时，只能在公办小学报名或民办小学报名两个按钮中选择一个点进去报名。

人户一致和人户分离的区别：总结一下：前提是孩子是本市户籍；孩子的户口地址是A，产证上地址是A，就是人户一致；孩子的户口地址是A，产证上地址是B，就是人户分离。

提问：曾叔你好，我小孩是在浦东上学，目前就读明珠C小学二年级，手上只有一套房子考虑置换初中学区房。出于升值考虑想购入陆家嘴地区房产。对口的是洋泾菊园，但不知道九年制一贯学校，如果从初中就读，是不是一定能入学？是不是选择非九年一贯的初中更可靠一些？

回答：浦东小升初户籍对口，即使一贯制，还是通过户口和房产证再验证入学的，所以也是排年限。如果小学部所有学生都选择直升，的确后买入的入学年限会排在他们后面，不过初中部招生人数是多于小学部的，而且这种情况同样适用于非一贯制，不存在哪个更可靠，早落户是关键。

提问：曾叔你好，因为离异必须抛售杨浦控江板块的房子，好户型非学区98年左右的房子，是现在抛还是再等等？另外，预算450推荐哪几个板块入手？父子两人自住，无需考虑学区，但求房型好些交通方便，且距离杨浦方便（需照顾老人）。谢谢。

回答：曾叔建议是卖了吧，尽快拿到钱，不考虑学区的话， 可以考虑宝山殷高西路、淞南、淞宝一带，涨幅不行，自住的话很不错。

提问：曾叔你好，我们目前自住浦东三林一90平小三房，但是没有学区，想入手学区房挂户口，预算有限，手上有400万，不知道买哪里比较好？

回答：你这个预算能买到的优质学区老破小的，也不多，在浦东、静安、黄浦、闵行可以找到。

提问：曾叔你好，我人在杭州，单纯投资9w一平的老破小带杭州最好的公办学校，你觉得是否有投资价值呢？我不清楚上海和深圳的学区房情况。这个有政策风险，但我不清楚它的最高房价收益在哪里？是否值得冒这个风险。

回答：上海深圳学区大涨，杭州也吃这一套的，但中毒没上海深。杭州还是摇号新房最舒服，比如望江新城，未来科技城。

提问：请教曾叔，1）预算1000万二套购房，上车买张江翡翠公园合适与否！2）按指南秘籍，现在高杠杆入1600万以上非自住不合适，对吧？

回答：张江翡翠已经不便宜了，除非自住否则没必要买。投资越高总价越难。

提问：曾叔您好，徐汇滨江百汇园二期的四房，195未满2年，南北不通，2房朝西北，2房东面，2700万，另税费高，自住，您觉得这个房子值不值得买。

回答：有一定稀缺价值，价格市场价略高，税费高是痛点。自住特别喜欢就拿下，投资不适合。

提问：曾叔，上海老破小，内环内，近地铁，中间楼层，外部条件比较满意，不过长宁区学区一般，能否给个建议是否可买？其实我们对学区要求并不高，后续也可能有条件置换学区房。刚需情况下，请您给个建议。

回答：如果只是上车，而且通勤方便，不带学区老破小也可以买。这个应该是一房一厅改成两房的，自住用用可以了。记得留个首房首贷名额，方便未来置换。

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