北京这些地方,未来3年内大概率会跌至1字头!

上个月,我给大家讲了房山窦店、燕山、韩村河、琉璃河这几个房价只有一万多的片区,。坦白讲,当时我自己都觉得挺不可思议的。如果不是亲自调研过,真的很难相信大北京的近郊区,居然还有比燕郊更便宜的地方。然而,事实的确如此。更可怕的是:如今这些片区的二手房仍然像一潭死水,看不到任何止跌回暖的迹象。并且,“单价一万多”的范围正逐步扩大。房价下跌就像灰指甲,一个传染俩。

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房山房山城关,是原来房山区政府所在地,真正的老城区。可是这里交通不便、发展严重受限。鉴于这种情况,2000年,区政府由城关搬至良乡。搬迁后,城关更显落寞了。很多人说:如果地铁能够通到城关,这里还是会有较大潜力的。可如今,燕房线都开通两年多了,城关还是老样子,没有什么大的变化,除了一路走低的房价“房山城关”地铁口,基本都是七八十年代的老破小,价格在1.7-2万左右。青年南路7号楼,目前均价1.8万;万宁小区,价格在1.8-2.1万,总价一百五六十万就能买个90平三居。福胜家园,价格区间和“万宁小区”一样,但位置更好,就在地铁口,而且年代更新一些。从城关站向东,饶乐府、马各庄一带2010年后的次新,均价只有两万出头,比如“中冶蓝城”、“中国铁建原乡漫谷”。这俩都是2014年左右建成的盘,品质比老破小强了N倍,但价格只比老破小高出两千多。最根本原因就是:一、位置太偏远;二、配套不齐全;所以,在房山,不要指望次新就能保值。前两年买了周口店“万科七橡墅”与“天恒摩墅”的,要小心了。目前,整个房山区,以“京港澳高速”和“南六环路”为界,外围蓝色区域如断了气的死狗一般,感受不到一点生机;里面黄色的区域,由于更靠近主城区且有地铁加持、配套也更完善,近期成交还相对好一些。另外,房山线北延线很快就要通车了。通车之后,黄色的区域到主城会更方便一些,算是房山的“勉强保值区”吧。不过,千万不要指望蓝色的区域也能沾上利好,不存在的,这些板块未来三年内会继续下跌至1字头(现在也基本都是1字头了,除了个别2010年后的次新房)。

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昌平昌平区和房山一样,整个区看似很大,但发展成熟的也就是那一小点儿区域。如下图:南边黄色的部分是昌平发展相对较好的区域,北边是规划的昌平未来科学城;六环路往北,是沙河镇以及老城区。除了这几个片区之外,北部、西北、西南都是山。在老城区与西部山沟沟之间,有这么一个板块,就是“昌平南口”。这里交通不便,城貌落后,房价只有2-2.3万左右,且大多都是70-90年代老破小。居民平时出行,基本都靠私家车或公交(这里有到地铁站的各路公交车)。上周去了一趟南口,整体感觉和房山窦店差不多。唯一不同的是,在这里没有看到大片大片的农田,只有大范围的村庄南口镇的商品房小区,大多分布在镇政府和南口火车站周边,比如:水厂路小区、鹿牌家园、新西广街、华安小区、南口镇南大街、兴隆小区、南厂住宅西区、南农家园等等,价格在2-2.4万之间。这一带的房子大多都很破。然而,比破更严重的是,它们几乎无人问津,挂出去三四个月没有一组客户是很常见的现象。海淀的那些码农们,就算是最低端的,置业范围也会选天通苑和回龙观,再不济,也是昌平老城、西关环岛一带,谁会跑到鸟不拉屎的南口买房呢?房子破旧、无学区、交通不便,持续下跌将是它们无法逃脱的命运。

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门头沟门头沟的定位虽是“生态涵养区”,不过房价却不低,尤其是新盘。不少项目价格都达到了5-6W;二手房虽然相对便宜一些,但均价也在3.4万左右,比房山高了好几千呢。不过,你千万不要被均价骗了。虽然房山均价3.1万,但价格两万出头的房子一抓一大把。门头沟自然也是一样。门头沟分为大峪、冯村、滨河西、石门营这几个板块。其中,冯村靠近地铁、配套全且房子较新,价格基本在4-4.2万左右。而石门营由于房子老旧,2字头较多。9月、11月份我曾分别去门头沟调研过两天,这个区的新盘还可以,二手房有些冷。因为和石景山的老破小相比,门头沟二手房价格并没有低多少,但石景山通勤明显比门头沟方便多了。而那些只为养老或纯改善的家庭,只会选择新盘。所以,置业门头沟,只能买地铁S1号线旁边,而且一定要是次新。下图中,黄色区域以外的部分,一律不碰就对了。

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北京房价早已告别了一涨俱涨一跌俱跌的时代,未来分化只会越来越剧烈。就像现在,在大多数区域都在阴跌之时,海淀中关村、万柳、上地、望京、西城月坛在上涨,某些低总价的小户型从9月到现在,总价涨了100多万。这跟股市是一样的道理。消费、医药、白酒、电器、果链、电动车这些行业屡创新高,可环保、钢铁、煤炭、有色这些传统板块却一跌再跌。所以,无论是买房,还是买股,都不能贪图便宜。未来价高的会越来越高,而低的会越来越低。不要觉得北京一万多不可思议,未来三年,在六环外会相当普遍。

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