北京正站在房价上涨的前夜

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最近小道消息传来，北京海淀学区房卖疯了，一些房产大V也在鼓励北京买房，再加上中介添油加醋话术逼定，着实让北京买房人更焦虑了。

根据国家统计局数据（以2015年=100%作为定基），北京二手房价在2016年涨幅达到最高点后，持续阴跌三年，累计下跌5.8%。

2020年房价逆转下行趋势，一年便涨了9.1%，超越了2016年。

楼市“上涨-下跌/横盘-反弹”规律中，北京楼市是否来到触底反弹阶段了？意味着北京楼市经历了4年横盘，要迎来春天了？

先下个论断，北京正站在房价上涨的前夜。

为什么这么说呢？且让我们通过数据，来揭开“北京楼市上涨”真相，让大家买房之路更从容。

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2020年北京房价往上拉升，关键节点在疫情过后，迟到的小阳春阶段（4-6月）。这段时间市场成交活跃，成交均价在全年高位。

业内研究院数据，5月单月二手房价上涨4321元/平米，环比涨幅7.43%。即100平的房子，一个月上涨约43万元。

北京楼市4-6月的好行情，有两大影响因素。第一是疫情之后，积压的购房需求和激发的改善需求释放。

其次，4月30日西城区发文，调整学区房政策，规定7月31日后实行多校划片或就近入学。这意味着赶在“7·31”之前购房落户的孩子，还能上学区房对口名校，短时间引发西城学区房购房热。

西城学区房天价老破小居多，成功推高短期二手房成交均价。

此后，北京二手房成交均价又往回调。直到12月，北京二手房成交量攀升，达到全年最高——20944套。

纵观2020，北京全年二手房成交168861套，为近四年来最高，和2013年成交量相当。

新房成交量也有突破，为70462套。

因为新房多分布在四环外，远郊限竞房为主流，所以成交均价都不高。业内研究院的数据显示，2020年新房成交均价为48147元/㎡，同比上涨3%。

据业内机构统计，北京限价宅地入市以来，共成交1634万平方米，限竞房成交面积为592万平方米，如今还有64%的限竞房等待去化，市场供应充足，销售压力大。

从供求关系来讲，北京新房价格并不支持大幅上涨。

其实，北京新房价格上涨的动力不在于这些限竞房，而是藏在2020年不限价的地块里。

2020年限竞房用地、共有产权房用地，纷纷给不限价住宅用地让路，不限价宅地宗数占比75%。

2021年，北京土拍市场延续了去年不限价地块风向，开年第一拍就是不限价地块。

1月13日，金地置业以18.28亿元、自持11%竞得房山区地块，溢价率9.26%，折合楼面价约18797元/平方米。

紧接着，1月14日中海以17.9亿元落子石景山不限价地块，楼面价为46727元/平方米，溢价率3.17％。

据悉，中海石景山地块周边二手房价格约为45000元/平方米。该地块的楼面价，几乎与周边二手房价持平。

还是那句老话，当面粉（地价）越来越贵，面包（房价）会更便宜吗？

不限价地块给北京新房市场打开活跃的口子，未来豪宅面世可期，当然会影响市场成交价格。

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在地价之外，北京房价上涨的逻辑还有很多。

首先，一线城市房价上涨轮动效应显现。深圳涨完，上海涨，北京作为同样量级城市，房价尚有补涨空间。

优质的房产在上涨行情中率先复苏，并且能在下行市场中，扛住下跌压力。北京楼市优质房产已经开始躁动了。

好友血拼哥告诉笔者，北京知春里小区一个月房价跳涨220万！2020年12月14日成交的85.3平三居，成交价为880万，现在同样的房源，挂牌价达1100万！

涨价更猛的还是海淀的学区房。据佳爷房谈统计，2020年挂牌价上调超过100套的小区中，涨幅排名前五的都是海淀热点学区房。

重要的是，即使这些小区挂牌量不断上调，看房的人还是络绎不绝！蜂鸟家园50平的学区房，两个月内从600万直接涨到900万，飞涨300万后，依然有人来看房。

同样的情况发生在2020年的深圳、现在的上海。

2020年深圳成为全国房价涨幅最高的城市，12月房价均价为87957元/平方米，同比上涨34.25%。

现在上海楼市涨势汹汹，12月均价为59072元/平方米，同比上涨8.45%，均价稍低于北京——64721元/平方米。

一个词形容当下的上海楼市——疯狂！新房摇号抢房秒光，二手房挂牌价不断上涨，学区房暴涨。

北京楼市回暖，指日可待。

其次，经济大环境必然，北京房价上涨有规律可循。

全球大放水的背景下，钱币贬值规律使然。货币贬值让购买力下降，大宗资产价格随之上升（即房价上涨），笔者之前在《穷人，越来越买不起房》一文中详细论述过。

每一轮货币大放水，都是对无房者的一次财富洗劫。除非你有其他可以抵抗通胀的资本。

根据国家统计局数据，全国商品房成交均价从2011年5379元/平方米，上涨到2020年的9860元/平方米，即将突破万元大关。

无论怎样调控，房价都是呈现出上涨趋势。

最后，北京在城市竞争中，还有很多利好空间可以释放。例如饱受诟病的“普宅线”（总价高于468万即豪宅）、太过严厉的人口管控政策等。

上海2020年下场抢人，娱乐圈小花杨超越成功落户上海，更有Top10高校高精尖人士扎堆，北京今年还不动手吗？

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