重庆房价正处在新一轮大涨前夜?

谈这个事情之前，来说说重庆的土拍供地和市场。最近，重庆的楼市供地有几大特征，一是供地的量比较大，二是价格都不低，三是大部分地方都比较偏。

有人统计，今年主城已经卖地差不多17000亩，已经超过18、19年，只有17年的18000亩少一点而已。

比如在12月5日、6日，重庆市公共资源交易中心推出的三块地，一宗位于鱼嘴组团，本宗地为大型商住混合地块，商业占比为37%，该宗地起拍楼面达到4281，要知道这个地方的配套基本没有；而龙兴出让一宗纯住宅用地起拍楼面5500元，也是被一些人认为郊区；蔡家地块的起拍楼面为6142，这个价格较龙兴而言，还是有吸引力的。

这些地块看上去都没啥毛病，除了价格外！不过要是把今年的自摸地排除，可能也没那么多供应。

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从最近的楼面价以及即将出让的一些地块来看，土地的成本是越来越贵了。

12.9，南岸区南坪板块被春风＋东原以3.00亿元拿下，成交楼面价11398元/㎡；也就是在同一天，观音桥地块出让，起拍价达到了近13000元/㎡。

甚至连龙兴有些道路都没有的地方，成交楼面价都达到了5000元/㎡；今年龙湖拿下大学城曾家的楼面价达到近6800元/㎡。

现在开发商卖出来的房价基本会在楼面价的2倍以上，除非实在是一些走不大动量的项目。

现在重庆拍出来的地块，核心区不用说，价格基本上都是上万，像龙兴、界石、陶家这样的地方便宜的也在5000多。而且最重要的一个问题是容积率都比较低，这也意味着今后修出来的房子可能在溢价上面水准要高一些。

重庆今年截止到11月的卖地收入达到了1016亿，比上年同比增长了15%，卖得地更多了？还是土地更有价值了？或许都可以总结一点，那就是土地更贵了。

哪个城市地不多？只是大概都没像重庆这样的卖法。你看深圳个位数的供应，怎么可能不涨。当然，如果不卖地的话，可能各种财政收入就比较吃力。

面对目前的市场，土地只会越来越贵，不过就今年上半年的地价，放眼全国二线城市应该还是靠后的。如果想上车的话，就只有去那些更偏的地方了。所以有人说，目前市场已经抛弃刚需了，今后能买房的也是以房换房，而真正一套房都没有的今后就更难有房了。

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“面粉贵了，面包自然也要涨价”，这是生活中的一个常识，楼市基本上也是如此。

近两年来，有些地块由于限价原因表面上价格没有涨，但其实有一些隐形成本，比如要配建各种道路、基础设施、甚至是幼儿园等，所以实际的土地成本是有涨的。

不过在开发过程中总有办法把产品成本降低，实际上还是有利润的，看看现在的市场交付就知道了。

开发商能够卖高价就会卖高价，除非市场实在是接受不了，要么就搭配精装或者减配什么之类的增加利润或降低成本。不管怎么说，地价上涨后，受伤的还是购房者。除非调控加码，或者市场需求下降，没有人来买单了，那么有的开发商可能也会扛不住。

按现在的市场行情来看，之前一些拿地的开发商看起来没钱可赚，比如九龙坡的几个高价盘的去化率都还是比较吃力，唯一的解决方法，基本上是只有等市场再来一波大涨。

现在的二手房明显是为新房而站台的，只能傲起价格在这里死撑新房价格。你说市场好吧，礼嘉、悦来、中央公园、九龙坡这些地方的有些新房，还是比较难啃；你说市场不好吧，像璧山融创、龙湖那种即开即售罄，十几亿的销售额证明购买力也不错，文旅城和富力城这种低价盘卖得也很火。

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一些人认为来重庆买房是为西部大开发作贡献，重庆那么多地，要2035年前把二环内填满，就得不断的卖地，修基建，造城。所以觉得重庆的房子适合买优质的长期持有，短期炒房不行。

重庆其实适合大规模都市化的地还是比较多的，比如西槽的西永、金凤、陶家这一大片区域还是有不少的地，只不过需要很多的时间和费用去打理。此外，还有像龙兴、水土、巴南鹿角界石、以及璧山、江津等区域，可以卖的地方多了去了，要好多年才消化得完？

当然，今年年底卖了不少边角料的地，比如龙兴、鱼嘴的近500亩；悦来空港451亩；以及重钢片区174亩等等。看着供得多，但其实也没卖多少钱，可能是想把平均地价拉下来响应房住不炒。

卖地这件事，也可以从另外一种角度来看待，至少容积率降了，城市边界没有十分明显的变化，长期看没问题，对城市的整个框架发展来说也挺好的。

不过在这样的背景下，土拍的变化也让现在的一些刚需没得选，该买的还是得买，只能往稍微偏点儿的地方走了。

炒房和炒股一样总有个人是接盘的，有几套房的还好，可能通过拆迁置换之类的在核心区上车。但更多的是再过个二三十年后想换个新房，估计只能跑几十公里以外的地方去了。每年修那么多房子，真正刚需肯定也不少，投资的也很多。

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又到了年底了，一些关于2020年重庆楼市涨幅的问题又出现，有的说在今年重庆新房价格一直都保持一个持平的状态，有的又说涨价也就是这个月的事儿，2021年都还没开始就已经放出涨价的信息来了。

那么，重庆的房价究竟是涨还是不涨？部分拥有资产的人的想法是，不是说要暴涨，每年涨个3%能过过通货膨胀，不过分吧？

有人说，像重庆这样卖地，未来3-5年可能100%没希望涨，不涨，怕还要跌！而像有房的也要亏。

有人觉得，重庆市场本来就保护刚需人群，房价要是和隔壁一样刚需的根本就没活路，房价高收入还低那更没人愿意来重庆。

不看好房价上涨的人认为房价上涨不是什么好事，就保持现在这种不大涨也不大跌最好。重庆如果房价上去了就基本没有什么人口吸引力了，对于重庆来说房价还是最好不要波动，这几年房价猛涨的那些地方都是炒出来的，本地高收入人群并没有增加很多，所以重庆房价低目前近5年是个优势。

重庆的这个价格是由城市总体定位所决定的，大量的供应土地也是在正常范围之内的。重庆和东南沿海这个差距实打实摆在这。所以说重庆大的定位就在这，可能任务不一样，整个环境也不一样，房价又能涨好多呢？

有人的评论很有意思，你上车后当然希望房价涨得越高，越高自己资产也跟着增值，但是如果真的按照你的逻辑，重庆房价像其他城市那么高的话那很多人压根就没有机会上车，你车都上不去还说什么增值。

还记得2015年，重庆的房地产存量相当多，结果在2016年到2017年几个月的时间就消化掉。当然，现在的消费群体和习惯和那时候的也有些不一样了。

19年之后买新房的很多基本上都没有什么赚的，新房能跌吗？可能有的开发商也想降点儿价，毕竟要回笼资金，表演数据。但是跌了，地能卖得动？所以，就这样拉锯着。

结  语

最近中西部城市长沙得到了住建部的表扬，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

要知道，到2020年，长沙的平均房价仅为1万元左右，远低于同级城市的中部和西部省会城市，甚至低于东部沿海许多普通的地级城市。

重庆的平均房价要比长沙高个两三千，房价的高低，各有说辞。房价会涨这个基本没有什么悬念，大家都能明白，心里也有数。因为城镇化没有结束，还有很多人没有进入到城市，各种居住需求依然是存在的，而且各种基建的财力都还欠缺。

但是就像某些人评论的那样，限量卖地、不严禁炒房，从而让土地价格卖得高、拍得贵，这远比培育产业、三五年之后才能带来增量税费，要舒服得多，要容易得多。但是，高地价，高房价，必然会对传统产业形成挤出效应，而除了深圳、上海等，绝大多数城市，如果传统产业不存，新兴产业又如何构建？人才又如何持续流入？

这也是一个值得思考和选择的问题。

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