上海楼市:房子不涨或者涨幅一般,一般由以下原因导致的!

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提问:成哥,请问为什么我买的房子不会涨?难道我买了个假上海房?

回答:理解你的感觉,但上海的房子也不是无差别无脑在涨,这跟地段、规划等等都有关系。如果你买的房子不涨或者涨幅一般,一般是以下几个原因:无轨交或单轨交,距离轨交较远;采光差朝向差户型差位置差;一层几十户商住改住宅;市区老破大或大面积顶复空;楼梯顶楼大面积;总价过高的市区住宅;远郊大面积低单价高总价住宅或别墅;即便有一定量的写字楼,但离地铁太远,多数写字楼空置,无法导入人口。所以反推过来,在置换买房时遇到这类房子也尽量不要入手。

提问:你好成哥,19年初在太仓潢泾碧桂园投资一套3房,两年没有涨价,甚至还有些下跌,问下这个地方是继续持有还是抛掉?

回答:太仓不是很建议,因为没办法和上海实现公交通勤,它的估值不能按照上海远郊的定价来测算,只能按照普通三线城市自己定价,所以没有很大前景。但现在上海领涨,未来板块轮动太仓有可能有一定的涨幅机会,既然都持有2年了,不如再等等。

提问:成哥。最近在看笋盘,能科普下相关知识吗?

回答:有些属于“假笋盘”,不太懂楼市的可能会被忽悠过去。如果你还不知道下面的定价体系,那你买到的可能就是假笋盘: 一楼不带花园,天生要打85折;地下室和花园每平米只能按室内面积3折单价计价; 层高3米是平价,层高3.3米溢价10%,层高3.6米溢价20%;大户型要选动静分离户型,小户型要选飞机户型;有大额抵押的房子从来都不是笋盘,因为高风险,9折的价格很公允;近郊板块很吃地铁,有第一条地铁,地铁站规划公布时可以涨20%,但边际效应急速衰竭,第二条地铁只能涨5%了;上海的学票价格差不多值200-300万左右,如果学区房里学票贵过这个数那就没意思了。你要做的,就是在总预算成本内,尽量不要框定特点小范围区域,从全市所有竞品中找出性价比最高的那一个。性价比,除了相对竞品,还可以是相对未来更便宜。具体更多笋盘知识可见内部资料!

提问:成哥你好,上海真如板块是否推荐? 成哥请问800万预算想买个三室,真如板块有升值大的小区吗?

回答:真如板块并不是我特别看好的区位。因为普陀区错过了最好的十年发展时光,同期五角场、张江都超过了它。虽然大家都认可真如的潜力,我也认可,但是目前真如的房价卖得并不便宜,单价已经到达9万单价,以这个价格,直接可以在上海任意一个中环板块买房。目前真如800万预算买不到品质比较好的三房,要买比较新的三房,可能要往南走,去金沙雅苑去看看还有机会买到。

提问:成哥你好,预算800-900万想买学区房,目前有两条路线。1. 一步到位置换可以自住的学区房(110平以上)。七宝的皇都花园和前滩板块更推荐哪个呢?2. 买一个20平的老破小学区房挂户口,依然住在目前持有的嘉定三室一厅(总价不到400万),以后再考虑改善。朋友们推荐方案二,可减少学区房效应在总价上的加成。观怎么看?

回答:前滩你这个预算只能买两房,而且不一定能摇号命中。更现实的想法是买皇都,明强东还不错的。如果你月供没有压力,还是建议直接一步到位算了。挂户口也可以,就是后续借房子然后置换,全家人未必能受得了这个折腾。具体更多详细分析及其他板块的推荐详见内部!

提问:你好成哥,我的情况是:北京户口,打算今年结婚买婚房,和未婚夫的工作时间比较自由,不需要打卡,也都有车。可以首付300万,首房首贷。目前有几个选择:亦庄马驹桥的样本小区,复式或者一层带院;慧忠里的小三居,学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式(或带小院)还是市里好地段的小房子。

回答:首套刚需考虑保值效果优先选地段,首套选郊区对你的资产增值不利,以后改善换房出售也是个问题。10年以后郊区非品质盘谁会接手?周边还无产业支撑内在价值,更是无人问津。首套应追求稳定,后期资产积累足够,改善房再考虑纯品质。

提问:你好成哥,上海准备入二套房 手里现金130多万,请问买在哪里投资潜力大?二套要七成首付,我想了几种方案:1.是到枫泾购买一套230万以内的房子 二年后交房?2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房。或者闵行交大附小老破小学区3.加大投入比例,需要抵押上海房产,或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子(有点舍不得都是风景优美的地方),买550—600万的房子,目前看好西渡叠墅 600万以内,或者想去枫泾买联排大约500万—550万。思路比较混乱,还想去市区内环买老破小。特别迷茫。

回答:你好,你的投资思路都不是很对,方案一和二,投资打法不好,老破小大概率跑输大盘。子弹130,上海二套资格因为首付比例太高,我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买,这样资金利用率太低,总价低就很难买到好房子。如果没有其他可以抵押的资产来扩大资金流,通常我们建议采用全款抵押的形式买入,找垫资公司配合,然后抵押7成,相当于首付3成,这样可以买到标的的总价更高,更能利于选筹。买房之前首先盘点一下自己手里的资产,看哪些能融资或者变现,而你有可操作资产,那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子,往往风景优美的地方,都没有太大升值能力,而且缺少接盘侠。如果是纯投资,短期内不自住,除非底仓很足,否则别墅属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。

买别墅,首先绝大部分别墅都不适合投资,本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性,金融属性也差,如果不是有高净值的底仓打底,很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅,热门的别墅市场,又位于郊区,进一步放大了泡沫和接盘的风险。我的建议是:上海内环内老黄浦,中环闸北、闵行学区房,以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了,建议在这几个地方看,买2005年后的二手次新房。具体优质房源推荐详见内部!

提问:你好,成哥,请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗,听说北师大附属学校会开在那,旁边的新城桃李郡是对口的,可以入手吗?

回答:投资不建议买东西湖板块,最近东西湖的土拍火热,各大开发商手拉手炒作,所以东西湖供应量极大,加上区位是远城区 涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求,我们投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量,决定成绩的因素生源质量占8成,老师只占2成。 房子不错的话,学生生源一般不会差。 武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

提问:成哥你好,本人今年应届硕士毕业生,女生,有落户上海资格,工作在张江。家里能支持我200-300w买房,月薪税前1w,没啥还款能力。买房以投资和出租为主,您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适?

回答:你大概能买300多万的房子吧,这个价格要买在张江周边有点吃力,非要买的话,需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话,可以考虑西边大虹桥辐射区的房子,比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方,或者其他区域的潜力板块,比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选,要看你对增值和租金收益率的偏好,以及杠杆能力,还有通勤强度的要求。具体更具体的房子类型分析详见内部!

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